Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố mẹ con

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013, chuyển quyền sử dụng đất là hoạt động chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đất đai từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Có thể hiểu, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ sở hữu sang cho cá nhân, tổ chức khác thông qua việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, việc chuyển nhượng này làm thay đổi quyền sở hữu về tài sản đó.  

2. Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 và khoản 1 Điều 118 luật nhà ở 2014, theo đó  để cá nhân, tổ chức, hộ gia đình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Đất thực hiện chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

– Đất đang trong tình trạng sử dụng ổn định, không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Đất đang trong thời hạn sử dụng theo quy định.

Như vậy, để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình phải có đầy đủ các giấy tờ, tài liệu theo quy định. 

3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố mẹ con:

Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, tiến hành công chứng, chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc tại Văn phòng công chứng nơi có đất.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ công chứng gồm các giấy tờ sau:

– Phiếu yêu cầu công chứng;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Bản sao giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD/Hộ chiếu/ của hai bên;

– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng:

+ Giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân của người yêu cầu công chứng: nếu độc thân thì cần có giấy xác nhận tình trạng độc thân; nếu đã kết hôn thì cung cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; trường hợp đã ly hôn thì cung cấp quyết định ly hôn;

+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản, ví dụ: Di chúc, văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho, văn bản cam kết về tài sản, văn bản thỏa thuận chia tài sản chung.

* Lưu ý:

Theo quy định tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất yêu cầu phải được công chứng hoặc chứng thực, mới được pháp luật công nhận và có giá trị pháp lý, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên sẽ làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang con tại Cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền nơi có đất.

Hồ sơ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố mẹ con bao gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất – theo mẫu 10/ĐK (Thông tư 24/2014/TT -BTNMT);

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

– Bản sao giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (CMND/Thẻ CCCD);

– Giấy khai sinh của con (bản chính/bản sao có chứng thực).

– Giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân của hai bên: nếu độc thân thì cần có giấy xác nhận tình trạng độc thân; nếu đã kết hôn thì cung cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; trường hợp đã ly hôn thì cung cấp quyết định ly hôn;

Bước 3: Nộp hồ sơ.

Theo Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến:

– Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/ huyện nơi có đất;

– Bộ phận một cửa (nếu địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai);

– Phòng Tài nguyên và môi trường;

– Sở Tài nguyên và môi trường.

Bước 4: Tiếp nhận hồ sơ.

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp nhận hồ sơ sang tên, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Bước 5: Giải quyết hồ sơ.

Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa thực hiện các công việc theo nhiệm vụ để đăng ký, sang tên và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất nhận chuyển nhượng. 

Bước 6: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ hướng dẫn người nhận sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính: nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận…). Khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính thì người làm thủ tục phải nộp đúng theo số tiền, và thời hạn đã thông báo; cần lưu giữ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính đề xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Bước 6: Trả kết quả

Sau khi cơ quan có thẩm quyền quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng:

– Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin vào Sổ địa chính và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính

– Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Các ưu đãi khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố mẹ con:

Thứ nhất, được miễn thuế thu nhập cá nhân. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 4 Văn bản hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân thì việc chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.  

Thứ hai, được miễn lệ phí trước bạ (nếu chuyển nhượng thông qua hình thức tặng cho) theo Khoản 10 Điều 5 Thông tư 301/2016 Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể sẽ được miễn lệ phí trước bạ.

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố mẹ con chỉ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Việc chuyển nhượng thông qua thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố mẹ con ngoài việc được miễn tính thuế thu nhập cá nhân, còn được miễn lệ phí trước bạ.

5. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

Được quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013, theo đó theo đó không được phép nhận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, đối tượng nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Thứ hai, các tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, ngoại trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ ba, trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Thứ tư, các hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Công chứng năm 2014;

– Luật Nhà ở năm 2014;

– VBHN-VPQH-2014 Văn bản hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân;

– Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ;

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.