Thủ tục chuyển nhượng căn hộ nhà chung cư đã có sổ hồng

1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư đã có sổ hồng:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà chung cư. Thế nên, bước công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán nhà chung cư là bắt buộc khi thực hiện mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng. Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư (thông thường khi đến tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư thì tổ chức thực hiện công chứng đó sẽ cấp cho người yêu cầu công chứng phiếu yêu cầu này). Người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư cần lưu ý điền đầy đủ các thông tin sau vào phiếu yêu cầu công chứng:

+ Thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng;

+ Nội dung cần công chứng;

+ Danh mục giấy tờ gửi kèm theo.

Còn đối với các thông tin mà bên phía tổ chức hành nghề công chứng (công chứng viên) phải điền bao gồm các thông tin sau:

+ Tên tổ chức hành nghề công chứng;

+ Họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng;

+ Thời điểm tiếp nhận hồ sơ.

– Dự thảo hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng (nếu hai bên đã dự thảo trước nội dung hợp đồng).

– Giấy tờ tuỳ thân của các bên:

+ Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.

+ Nếu căn cước công dân của các bên chưa được tích hợp các thông tin thì cần phải có thêm các giấy tờ sau:

++ Giấy tờ chứng minh chỗ ở: giấy xác nhận cư trú.

++ Giấy tờ về tình trạng hôn nhân (như giấy Đăng ký kết hôn; Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; Bản án/quyết định ly hôn.

– Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà chung cư: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư (sổ hồng);

– Giầy tờ khác có liên quan (nếu có).

Bước 2: nộp hồ sơ

Người yêu cầu công chứng hợp đồng bán nhà chung cư đã có sổ hồng nộp hồ sơ bao gồm những loại giấy tờ đã chuẩn bị trước nêu ở trên đến tổ chức hành nghề công chứng nơi nhà chung cư tọa lạc để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng hoặc đến ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư để thực hiện thủ tục chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng.

Nếu như trong trường hợp công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng hợp đồng thì khi đến tổ chức hành nghề công chứng thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư, người có yêu cầu công chứng phải nêu rõ nội dung giao kết hợp đồng mua bán nhà chung cư cho công chứng viên biết rõ.

Bước 3: Thụ lý hồ sơ

Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng hoàn toàn đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

Bước 4: Giải quyết hồ sơ

– Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng tuân thủ đúng những quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng;

– Công chứng viên giải thích cho người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng hiểu rõ các quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc thực hiện tham gia hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng;

– Trong trường hợp công chứng viên có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng có vấn đề chưa rõ hay việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép hoặc có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng; các đối tượng của hợp đồng chưa được mô tả cụ thể thì:

+ Công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng phải làm rõ;

+ Trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

Bước 5:

– Trong trường hợp Công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng đã được soạn thảo sẵn: Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng, nếu như trong dự thảo hợp đồng có các điều khoản vi phạm pháp luật, trái với đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng không phù hợp với những quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng để họ sửa chữa. Trường hợp nếu người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

– Trong trường hợp Công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng: Trường hợp các nội dung, ý định trong giao kết hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng là xác thực, không bị vi phạm pháp luật, không trái với đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng.

Bước 6: Người yêu cầu công chứng tự mình đọc lại dự thảo hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe nêu như có đề nghị của người yêu cầu công chứng.

Bước 7: Người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì thực hiện ký vào từng trang của hợp đồng.

Bước 8: Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng xuất trình bản chính của những giấy tờ đã nêu ở mục trên để đối chiếu

Bước 9: công chứng viên ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng.

Bước 10: người yêu cầu công chứng nộp phí và thù lao công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư.

2. Kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính:

Kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính về thuế thu nhập cá nhân trước thời điểm nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà chung cư (sang tên) nếu như hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thuế thu nhập cá nhân. Ở trường hợp này, trong thời hạn chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng mua bán nhà chung cư có hiệu lực (sau khi hoàn tất thủ tục công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng) phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân. Các bước thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư đã có sổ hồng bao gồm có:

– Tờ khai thuế TNCN theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

– Bản chụp giấy chứng nhận (sổ hồng) và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;

– Hợp đồng mua bán nhà chung cư có sổ hồng đã công chứng, chứng thực;

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người bán nhà chung cư nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đã chuẩn bị đến bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà chung cư.

Bước 3: Nhận thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, cơ quan thuế sẽ tính và gửi thông báo số thuế phải nộp cho người nộp thuế.

Bước 4: Nộp thuế

Sau khi đã nhận được thông báo nộp thuế của cơ quan thuế, người nộp thuế tiến hành nộp tiền thuế trong thời hạn đã được quy định trong thông báo nộp thuế mà cơ quan thuế đã gửi.

3. Đăng ký biến động (sang tên nhà chung cư):

Ở bước này, sẽ làm gộp cả thủ tục kê khai, nộp nghĩa vụ tài chính thuế thu nhập cá nhân (nếu hợp đồng mua bán nhà chung cư có thỏa thuận nộp thay); lệ phí trước bạ; phí thẩm định hồ sơ và đăng ký biến động. Các bước thực hiện như sau:

3.1. Chuẩn bị hồ sơ:

Người mua nhà chung cư chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau để thực hiện đăng ký biến động và kê khai thuế, nộp thuế:

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

– Tờ khai lệ phí trước bạ;

– Bản gốc Giấy chứng nhận (sổ hồng);

– Hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng;

– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có);

– Giấy tờ chứng minh bên bán nhà chung cư đã nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu không ủy quyền cho bên mua nộp thuế thu nhập cá nhân);

– Văn bản ủy quyền (nếu ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác nộp hồ sơ).

3.2. Nộp hồ sơ và giải quyết hồ sơ:

– Người nộp hồ sơ đăng ký biến động có thể nộp hồ sơ tại một trong những nơi sau:

+ Bộ phận một cửa nếu địa phương nơi có nhà chung cư đã thành lập bộ phận một cửa;

+ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có nhà chung cư;

+ Tại ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

– Trường hợp nhận hồ sơ đăng ký biến động chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ đăng ký biến động phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh bộ hồ sơ theo đúng quy định.

– Sau khi tiếp nhận đầy đủ bộ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trả Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Trong trường hợp nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày ủy ban nhân dân xã/phương nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính.

– Sau khi nhận được thông báo nộp nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế, người có nghĩa vụ nộp phải thực hiện nộp tiền trong thời hạn được quy định trong thông báo nộp thuế.

– Sau khi đã nộp nghĩa vụ tài chính, người thực hiện thủ tục đăng ký biến động nộp giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong các nghĩa vụ tài chính theo pháp luật cho văn phòng đăng ký đất đai.

– Sau khi nhận được giấy tờ chứng minh người mua nhà chung cư đã hoàn thành xong các nghĩa vụ tài chính thì văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

– Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Luật Nhà ở 2014;

– Luật Công chứng 2014.