Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một hoạt động được thực hiện theo nguyện vọng của người sử dụng đất. Hiện nay, một số trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất không phải thực hiện xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Vậy thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép hiện nay được thực hiện như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Các hình thức chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu đã được cấp. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện thông qua một trong hai hình thức sau:
– Chuyển đổi mục đích sử dụng đất bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép;
– Chuyển đổi mục đích sử dụng đất thông qua thủ tục đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:
Căn cứ theo quy định khoản 2 Điều 5 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT thì có 05 trường hợp mà người sử dụng đất không phải xin cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai. Cụ thể 05 trường hợp đó bao gồm:
– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm:
+ Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt;
+ Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
+ Đất nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
– Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
– Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Như vậy, đối với những trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nêu trên thì người có nguyện vọng, yêu cầu chuyển đổi sẽ không phải thực hiện xin cấp phép cũng như không cần có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy không phải xin cấp phép nhưng người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai để ghi nhận mục đích sử dụng mới trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép:
Để được công nhận mục đích sử dụng đất mới thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thông qua việc đăng ký biến động đất đai. Theo đó, việc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp này được thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:
3.1. Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu đăng ký biến động đất đai:
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:
– Đơn đăng ký biến đọng đất đai thực hiện theo Mẫu số 09/ĐK, được ban hành kèm theo Thông tư số
Lưu ý: khi kế khai thông tin trong Đơn đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất phải ghi rõ mục đích sử dụng đất ban đầu được ghi nhận trên chứng thư pháp lý trước kia và thông tin về mục đích sử dụng đất sau khi thay đổi.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ cũ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng hiện nay).
3.2. Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:
Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu được nêu tại mục 3.1 của bài viết này thì người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Điều 60
– Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cụ thể:
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
– Ủy ban nhân dân cấp xã nếu hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
– Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không: Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không là đầu mối nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tại khu công nghệ cao, khu kinh tế, cảng hàng không, sân bay dân dụng.
Tuy nhiên kể từ ngày 20/5/2023, tại thời điểm Nghị định số 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì thẩm quyền cấp sổ đỏ hay xác nhận sự thay đổi, chỉnh lý vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về Văn phòng Đăng ký đất đai mà người dân không cần lên Sở Tài nguyên và Môi trường như trước kia. Cụ thể:
– Văn phòng Đăng ký đất đai: Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
– Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai: Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Bên cạnh đó, ngoài việc nộp hồ sơ trực tiếp tại văn phòng đăng ký biến đồng đất đai thì theo khoản 7 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung một số quy định về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 148/2020/NĐ-CP thì việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được thực hiện trên môi trường điện tử hay còn gọi là cấp sổ đỏ online để phù hợp với sự phát triển của nền công nghiệp hiện đại ngày nay. Việc thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ online sẽ được thực hiện tại Cổng dịch vụ công.
3.3. Bước 3: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết hồ sơ yêu cầu:
Bộ phận tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Nếu chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì cán bộ đó phải có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ, đúng quy định thì viết giấy biên nhận, hẹn ngày trả kết quả.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ thì văn phòng/ chi nhânhs văn phòng đăng ký biến động đất đai cần thực hiện những hoạt động sau:
– Xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
– Xác nhận vào Đơn đăng ký;
– Xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận;
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Lưu ý: Thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai được quy định là không quá 10 ngày kể từ ngày Văn phòng/ Chi nhánh văn phòng đăng ký biến động đất đai có thẩm quyền nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian 10 ngày này không tính đến:
– Không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;
– Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
– Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
3.4. Bước 4: Trả kết quả giải quyết hồ sơ:
Sau khi thực hiện giải quyết hồ sơ xong thì Văn phòng đăng ký biến động đất đai sẽ trả kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi rõ mục đích sử dụng đất mới theo yêu cầu của người sử dụng đất. Hoặc trong trường hợp người yêu cầu nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường thì Văn phòng đăng ký biến động đất đai sẽ chuyển hồ sơ về Uỷ ban để giao lại cho người sử dụng đất.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
– Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 18/12/2020 Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
– Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 03/4/2023 Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
– Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi trường ban hành ngày 30/6/2021 Sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
