Điều kiện chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở? Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất ruộng gồm những gì? Thuế, phí chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ruộng sang đất ở? Các bước chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp?
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng được pháp luật về đất đai ghi nhận, trao cho người sử dụng đất, thực hiện khi người sử dụng có nhu cầu chuyển đổi, không muốn tiếp tục sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất ban đầu. Đồng thời theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 người sử dụng đất muốn được xây dựng nhà ở trên đất buộc mục đích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận phải là đất ở hay còn gọi là đất thổ cư.
Như vậy nếu người dân đang sử dụng đất nông nghiệp muốn xây dựng nhà ở thì phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở.
Luật sư
Chúng tôi chia nội dung bài viết thành bốn phần chính bao gồm: điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất; hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất; thuế phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất; thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Mục lục bài viết
1. Điều kiện chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở:
Căn cứ Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở là:
– Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với các quy hoạch, kế hoạch này;
– Phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất;
– Không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của các bất động sản liền kề và không trái quy định của pháp luật về đất đai, không ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia.
2. Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất ruộng gồm những gì?
Một là, hồ sơ do người sử dụng đất chuẩn bị:
Người đang sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi mục đích chuẩn bị 01 bộ hồ sơ được quy định tại khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT bao gồm các giấy tờ sau đây:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Áp dụng theo mẫu số 01 được ban hành kèm theo
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chủ sử dụng.
Hai là, hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân cấp huyện quyết định chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
– Các giấy tờ, tài liệu đã nêu trên;
– Trích đo địa chính thửa đất hoặc trích lục bản đồ địa chính thửa đất cần chuyển mục đích sử dụng;
– Biên bản xác minh thực địa của thửa đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng;
– Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng lên đất thổ cư để thực hiện dự án đầu tư cần một trong các giấy tờ sau:
+ Nếu dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hay không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư thì nộp bản sao Bản thuyết minh dự án đầu tư;
+ Nếu dự án không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình thì nộp bản sao Báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức đang sử dụng đất;
+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai 2013 và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
– Tờ trình và bản dự thảo Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Thuế, phí chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ruộng sang đất ở:
Người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cần phải nộp các khoản thuế, phí, lệ phí như sau:
* Tiền sử dụng đất:
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Điều 4 Thông tư 76/2014/TT-BTC cụ thể như sau:
Một là, người sử dụng đất là tổ chức kinh tế:
– Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở khi:
+ Chuyển từ đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất ở;
+ Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm và tiến hành đồng thời việc chuyển mục đích sử dụng đất với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất;
+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp thực hiện dự án đầu tư và phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Tuy nhiên tiền sử dụng đất sẽ được giảm trừ trong trường hợp chủ đầu tư bỏ chi phí để nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất ban đầu, cụ thể tiền sử dụng đất phải nộp bằng tiền sử dụng đất tinh theo giá của đất ở trừ đi số tiền chủ đầu tư đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mảnh đất chuyển đổi mục đích sử dụng này.
– Nộp số tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp được xác định theo thời gian sử dụng đất còn lại ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thửa đất có nguồn gốc từ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất từ trước ngày 01/07/2014.
– Nộp tiền sử dụng đất theo công thức lấy tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi tiền thuê đất mà chủ đất đã nộp một lần khi thuê đất của thời gian thuê đất còn lại:
Áp dụng khi người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp dưới hình thức trả tiền một lần và thực hiện đồng thời việc chuyển mục đích sang đất ở và chuyển từ thuê đất sang giao đất.
Hai là, người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân:
– Nộp 50% của mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền sử dụng đất nông nghiệp khi:
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở hoặc chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa đất riêng sang đất ở.
– Nộp mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền sử dụng đất nông nghiệp khi:
Nguồn gốc của thửa đất do Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức do luật định và không thu tiền sử dụng đất khi giao đất và thời điểm hiện tại chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.
* Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Căn cứ điểm e khoản 2 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC quy định lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí cho phù hợp.
Việc quy định mức thu phải đảm bảo nguyên tắc mức thu đối với các hộ gia đình, cá nhân tại các quận của thành phố trực thuộc Trung ương, các phường trong khu vực nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh phải cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức sẽ cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
* Lệ phí đo đạc:
Lệ phí đo đạc do Hội đồng nhân dân tỉnh địa phương ban hành, quyết định căn cứ điều kiện từng địa phương áp dụng nguyên tắc giống như đối với lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:
Được quy định tại Điều 69
– Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ và nộp Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện;
– Bước 2: Phòng Tài nguyên và môi trường tiến hành:
+ Thẩm tra hồ sơ của người sử dụng đất;
+ Xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Hướng dẫn cho người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính đã nêu trên.
– Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của Phòng Tài nguyên và môi trường và nộp lại biên lai chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
– Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường tiếp tục thực hiện các công việc sau:
+ Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định;
+ Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính sau khi Ủy ban nhân dân cấp huyện đồng ý quyết định cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng.
– Bước 5: Trả kết quả
Sau khi Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ký quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất căn cứ ngày hẹn trên giấy hẹn đến lại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường lấy kết quả.
Lưu ý:
Trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiến hành thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
5. Các bước chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp:
Điều kiện thực hiện:
– Thửa đất nông nghiệp chuyển đổi phải trong cùng một xã, phường, thị trấn.
Hồ sơ thủ tục:
– Đối với trường hợp không thực hiện cấp đổi đồng loạt bao gồm:
+ Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;
+ Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
– Đối với trường hợp thực hiện cấp đổi đồng loạt, bao gồm:
+ Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK của từng hộ gia đình, cá nhân;
+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;
+ Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
+ Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của UBND cấp xã đã được UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt;
+ Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có).
Trình tự thực hiện:
– Bước 1. Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật.
– Bước 2. Người sử dụng đất Nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.
Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ sơ:
+ Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì người nhận hồ sơ viết giấy biên nhận hồ sơ giao cho người nộp.
+ Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì hướng dẫn để người đến nộp bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Trong thời gian không quá một (01) ngày, bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển hồ sơ cho bộ phận chuyên môn.
– Bước 3. Trong thời gian không quá bốn (04) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của người đề nghị cấp Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các nội dung công việc theo quy định tại các khoản 6 Điều 78 của Nghị định số 43/2014NĐ-CP và thẩm tra, xác nhận đủ điều kiện cấp đổi Giấy chứng nhận sau đó trình hồ sơ thông qua bộ phận Tài nguyên và Môi trường. (Trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày).
– Bước 4. Trong thời gian không quá hai (02) ngày, bộ phận Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Chủ tịch UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận.
– Bước 5: Trong thời gian không quá hai (02) ngày, Chủ tịch UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận đồng thời chuyển hồ sơ và Giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
– Bước 6. Trong thời gian không quá một (01) ngày, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người được cấp Giấy chứng nhận.
– Bước 7. Nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Khi đến nhận kết quả, người nhận phải xuất trình giấy biên nhận hồ sơ. Bộ phận trả kết quả kiểm tra giấy biên nhận hồ sơ, giấy giới thiệu và giấy uỷ quyền (nếu có), hướng dẫn người nhận kết quả nộp phí, lệ phí, yêu cầu người đến nhận ký nhận vào sổ theo dõi và trả kết quả cho người đến nhận.
Thẩm quyền giải quyết:
– Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Sở Tài nguyên và Môi trường.
– Cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục hành chính: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
– Cơ quan phối hợp (nếu có): Ủy ban nhân dân cấp xã.
Thời hạn giải quyết:
– Không quá mười (10) ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày.
Lệ phí:
– Phí thẩm định hồ sơ:
+ Hộ gia đình, cá nhân khu vực phường thuộc nội thành, nội thị: 150.000 đồng/hồ sơ.
+ Hộ gia đình, cá nhân khu vực các xã, thị trấn thuộc vùng nông thôn: 75.000 đồng/hồ sơ.
– Lệ phí địa chính:
* Trường hợp cấp Giấy chứng nhận:
– Hộ gia đình, cá nhân khu vực phường thuộc nội thành:
+ Giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất): 25.000 đồng/giấy.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 100.000 đồng/giấy.
– Hộ gia đình, cá nhân các khu vực còn lại:
+ Giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất): 12.500 đồng/giấy.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 50.000 đồng/giấy.
* Trường hợp đăng ký biến động:
– Hộ gia đình, cá nhân khu vực phường thuộc nội thành, nội thị: 28.000 đồng/lần.
– Hộ gia đình, cá nhân khu vực các xã, thị trấn thuộc vùng nông thôn: 14.000 đồng/lần.
Trên đây là toàn bộ thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
