Thủ tục, chi phí chuyển đổi đất khai hoang thành đất thổ cư

1. Thủ tục, chi phí chuyển đổi từ đất khai hoang thành đất thổ cư?

Chào Luật sư. Hiện nay, tôi đang gặp một số vấn đề chưa rõ về thủ tục đất đai. Cho tôi hỏi hiện gia đình tôi có một mảnh đất khai hoang tại tỉnh Hà Tĩnh thuộc quyền sở hữu của gia đình tôi từ năm 1985; dùng để trồng các cây ăn quả, hoa màu, đất không có tranh chấp và đến nay vẫn chưa có sổ đỏ. Nay gia đình chúng tôi muốn chuyển mảnh đất này thành đất thổ cư thì thực hiện như thế nào? Có mất phí không và thủ tục chuyển đổi như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Chào bạn, Dựa vào thông tin mà bạn cung cấp. Luật sư Dương Gia chúng tôi gửi đến bạn một số thông tin hữu ích như sau:

Căn cứ tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 quy định điều kiện nhất định để được phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định.

– Đối với nhu cầu sử dụng đất có thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, dẫn chiếu theo khoản 1 và khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về phân loại đất được quy định như sau:

-Đối với nhóm đất nông nghiệp gồm những loại đất sau đây: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm;

– Đối với nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

Như vậy, mục đích của bạn chính là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Do đó, dựa theo điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì đây là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền và phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

1.1. Trình tự thực hiện chuyển đổi từ đất khai hoang thành đất thổ cư:

– Đối với người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường;

– Phòng Tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm kiểm tra, thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa; xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; sau đó chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính;

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định;

– Phòng Tài nguyên môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; ký lại hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Cuối cùng, Phòng Tài nguyên và Môi trường trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý lại cho người sử dụng đất.

1.2. Thành phần, số lượng hồ sơ chuyển đổi từ đất khai hoang thành đất thổ cư:

– Đối với người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau:

+ Những giấy tờ về quyền được người sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất , về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;

+ Giấy tờ mua bán quyền sử dụng đất, chuyển nhượng nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ về hoá giá, thanh lý nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ được cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

+ Đối với cá nhân, hộ gia đình, đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác và kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/ 07/ 2004 mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

+ Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

1.3. Chi phí chuyển đổi từ đất khai hoang thành đất thổ cư?

Đối với nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất quy định về thu tiền sử dụng đất như sau:

Đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Đất thổ cư là gì?

Để giải đáp thắc mắc về thủ tục thủ tục, chi phí chuyển đổi đất khai hoang thành đất thổ cư trước hết chúng ta phải hiểu đất thổ cư là gì? Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các quy định của pháp luật liên quan thì không có quy định cụ thể về khái niệm đất thổ cư. Tuy nhiên theo cách hiểu cơ bản thì đất thổ cư thường được dùng để chỉ đất ở trong đó gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

Theo quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2015 quy định cụ thể về đất sử dụng ổn định lâu dài thì người sử dụng đất được sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

– Là đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

– Đối với loại đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng đượcquy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật Đất đai là;

– Đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất rừng đặc dụng;

– Đất dịch vụ, đất thương mại, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là trường hợp đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

– Đối với loại đất xây dựng trụ sở cơ quan được quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật Đất đai; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật Đất đai 2013;

– Đối với đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng;

– Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai 2013;

– Đối với loại đất là tín ngưỡng;

– Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, đất danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh khác;

– Loại đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

– Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật Đất đai 2013.

Từ một số quy định trên, trong trường hợp đất thổ cư là đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng thì đất thổ cư sẽ có thời hạn sử dụng ổn định và lâu dài.

3. Đất thổ cư được chia thành những loại nào?

Như đã phân tích ở trên, theo quy định hiện nay thì đất thổ cư được chia làm hai loại là đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn.

Đất thổ cư nông thôn: Đối với đất thổ cư nông thôn được quy định tại Điều 143 Luật Đất đai 2013 theo đó, đất thổ cư nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, đất để xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định.

Đất thổ cư đô thị: Đối với đất thổ cư đô thị dựa vào quy định tại Điều 144 Luật Đất đai 2013 theo đó, đất thổ cư đô thị là loại đất dùng để xây dựng nhà ở, công trình đời sống thuộc khu dân cư đô thị phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện nay.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.