Người sử dụng đất khai hoang hiện nay gặp rất nhiều vướng mắc về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này?
Mục lục bài viết
1. Khái quát chung về đất khai hoang:
Hiện nay pháp
Hiện nay căn cứ theo quy định tại Điều 9 của
Vì vậy có thể thấy, khái niệm về đất khai hoang thường xuyên được nhắc đến trong đời sống thực tiễn tuy nhiên chưa có một văn bản pháp luật nào quy định cụ thể về khái niệm này. Có thể hiểu đất khai hoang là những tên gọi phổ biến của các loại đất đang để hoang hóa, hoặc các loại đất khác mà tại thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của các tổ chức hoặc hộ gia đình hoặc cá nhân nào. Theo đó, thì việc sử dụng các loại đất khai hoang chính là việc sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành thủ tục giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định của pháp luật bởi cơ quan có thẩm quyền.
2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khai hoang:
2.1. Đất khai hoang có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Nhìn chung thì tất cả hoàng cũng là một trong các đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định tại Điều 101 của Luật đất đai năm 2013 thì đất khai hoang trước giai đoạn ngày 1 tháng 7 năm 2014 (tức là trước thời điểm Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực trên thực tế) thì sẽ có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được các điều kiện sau:
– Các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất trước thời điểm Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành trên thực tế mà không có các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, sản xuất nông nghiệp hoặc nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất diêm nghiệp hoặc là muối tại các vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn theo quy định của Chính phủ, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận rằng các chủ thể này đã sử dụng đất ổn định và lâu dài, sử dụng đất không có tranh chấp thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, và không phải nộp tiền sử dụng đất;
– Các chủ thể được xác định là hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 nhưng đất này đã được sử dụng ổn định từ trước giai đoạn ngày 1 tháng 7 năm 2004, quá trình sử dụng đất không vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận rằng đất này không có tranh chấp và sử dụng ổn định lâu dài, quá trình sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị cũng như quy hoạch xây dựng các điểm dân cư nông thôn đã được chủ thể có thẩm quyền phê duyệt và xem xét trên thực tế đối với những nơi đã có quy hoạch, thì sẽ được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, căn cứ theo quy định của
Như vậy, trong trường hợp đất khai hoang nếu đảm bảo được các điều kiện nêu trên thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục thông thường. Riêng đối với phần diện tích đất khai hoang vượt quá hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì phần diện tích vượt quá hạn mức đó sẽ chuyển sang hình thức thuê (có thể là thuê đất trả tiền thuế đất hằng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê).
2.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khai hoang:
Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang sẽ được thực hiện thông qua một số giai đoạn cơ bản sau:
Bước 1: Chủ thể có nhu cầu thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang sẽ chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ để nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhìn chung thì bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang có thể bao gồm: Đơn đăng ký và đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành, các loại giấy tờ và chứng từ chứng minh cho quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính như biên lai nộp thuế hằng năm …, giấy tờ tùy thân của người đi thực hiện thủ tục hành chính, như căn cước công dân hoặc chứng minh thư nhân dân … Có thể nộp hồ sơ thông qua nhiều hình thức khác nhau, có thể nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc một thông qua đường bưu chính.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể trong trường hợp này sẽ được xác định là văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở tài nguyên và môi trường. Cán bộ sẽ tiếp nhận hồ sơ và xem xét hồ sơ. Nếu xét thấy cô sơ chưa đầy đủ và hợp lệ thì sẽ ra thông báo và hướng dẫn các chủ thể bổ sung hồ sơ trong thời hạn 03 ngày làm việc.
Bước 3: Tiến hành thực hiện hoạt động thẩm định hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang. Văn phòng đăng ký đất đai nơi nhận hồ sơ sẽ gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để xin ý kiến xác nhận về hiện trạng của đất khai hoang so với nội dung kê khai và niêm yết kết quả kê khai tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp xã. Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính cho các chủ thể có nhu cầu. Văn phòng đăng ký đất đai chuẩn bị hồ sơ hợp lệ để gửi lên cơ quan tài nguyên và môi trường xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ trình lên Ủy ban nhân dân cấp huyện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật và bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế trước khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho đất khai hoang. Sau đó nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang sẽ kéo dài trong thời gian không quá 30 ngày.
3. Các khoản phí và lệ phí phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khai hoang:
Khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khai hoang sẽ phải thực hiện một số nghĩa vụ phí và lệ phí như sau:
Thứ nhất, nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phải nộp 100 % tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất. Nhìn chung thì tiền sử dụng đất phải nộp sẽ được tính theo giá đất cụ thể do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Thứ hai, lệ phí trước bạ hay còn gọi là thuế trước bạ. Lệ phí trước bạ phải nộp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang nói riêng sẽ được tính theo công thức sau: Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích).
Thứ ba, nộp lệ phí cấp bìa. Lệ phí cấp biển hiện nay sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cho nên mức thu giữa các tỉnh thành phố là khác nhau. Mặc dù mức thu giữa các địa phương không giống nhau nhưng điểm chung đó là mức thu này sẽ phải tuân thủ từ 100.000 đồng trở xuống/sổ/lần cấp, và chỉ có một vài tỉnh thuộc về mức 120.000 đồng/sổ/lần cấp.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
