Thủ tục bán nhà chung cư khi đã có quyết định bàn giao nhà?

1. Thủ tục bán nhà chung cư khi đã có quyết định bàn giao nhà:

1.1. Điều kiện bán nhà chung cư khi đã có quyết định bàn giao nhà:

Theo quy định tại điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch thì có quy định rằng đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, theo Điều 32 của Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung về phát triển nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định thì tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tóm lại, có thể hiểu rằng đối với trường hợp mua bán nhà chung cư khi đã có quyết định bàn giao thì không cần phải có giấy chứng nhận. Tuy nhiên thì phải thuộc vào trường hợp chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

1.2. Thủ tục bán nhà chung cư khi đã có quyết định bàn giao nhà:

Đẻ thực hiện thủ tục mua bán nhà chung cư khi đã có quyết định bàn giao nhà thì bạn cần thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Ký kết  chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư

Căn cứ theo Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng và chung cư và bên nhận chuyển nhượng nhà chung cư sẽ soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư.

Sau đó, người bán sẽ tiến hành lập đơn đề nghị chủ đầu tư cho chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Sau khi nhận được đơn đề nghị thì chủ đầu tư sẽ tiến hành rà soát, kiểm tra để xem việc thanh toán căn hộ đã hoàn tất, có bị chậm tiến độ, có vướng mắc, vấn đề gì hay không…Nếu không có vấn đề phát sinh thì chủ đầu tư sẽ chấp thuận cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Bước 2: Công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư

Theo quy định của pháp luật thì văn bản này cần được công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Theo đó bạn cần chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu sau đây để thực hiện thủ tục công chứng văn bản chuyển nhượng căn hộ chung cư:

– Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa người bán và chủ đầu tư;

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư;

– Văn bản xác nhận của chủ đầu tư về việc bên bán đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán;

– Quyết định bàn giao nhà chung cư.

Bước 3: Kê khai, nộp các khoản thuế, lệ phí

Theo quy định của pháp luật thì sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định.

Bước 4: Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đã công chứng

Theo quy định thì trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ. Theo đó, chủ đầu tư sẽ tiến hành xác nhận và gửi cho bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ như là: Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư; Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng; Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân; Biên bản bàn giao nhà

Bước 5: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Bạn cần chuẩn bị các giấy tờ tài liệu sau đây để nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận:

– Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư;

– Quyết định bàn giao nhà;

– Chúng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân;

– Tờ kê khai thuế, phí;

– Đơn đăng ký theo mẫu.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ như trên thì bạn nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Khi tiếp nhận hồ sơ cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và viết giấy biên nhận hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ thì thực hiện thủ tục cấp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Nếu hồ sơ không hợp lệ thì hướng dẫn người nộp bổ sung để hoàn thiện hồ sơ hoặc nếu từ chối hồ sơ thì phải nêu rõ lý do và căn cứ pháp lý.

2. Khi nào người mua được nhận bàn giao chung cư?

Theo quy định tại Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi năm 2020 thì điều kiện bàn giao công trình xây dựng  được thực hiện: khi đã nghiệm thu công trình xây dựng và đảm bảo vận hành, khai thác an toàn khi đưa chung cư vào sử dụng.

Bên cạnh đó, theo khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014,quy định thì chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà chung cư cho khách hàng khi đáp ứng điều kiện sau đây:

Một là, phải hoàn thành xong xây dựng nhà, công trình xây dựng, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

Hai là, phải đảm bảo các công trình này kết nối  được với hệ thống hạ tầng chung của khu vực đó.

Ba là, Khi đã bàn giao chung cư xây thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của chung cư đó.

Tóm lại, từ các quy định trên ta có thể thấy ngay từ khi chỉ mới xây xong phần thô hoặc khi đã hoàn thành theo đúng tiến độ trong dự án đã được phê duyệt thì đã có thể bàn giao nhà chung cư.

3. Hồ sơ bàn giao chung cư theo quy định: 

Thứ nhất, đối với hồ sơ bàn giao của nhà thầu thi công cho chủ đầu tư thì theo quy định tại khoản 3 Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014, khi bàn giao căn hộ chung cư, nhà thầu thi công xây dựng phải bàn giao hồ sơ bàn giao nhà chung cư cho chủ đầu tư các tài liệu liên quan đến căn hộ đó gồm: Bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vẫn hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế…

Thứ hai, đối với hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư . Ta căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD. Theo quy định này thì hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư gồm các giấy tờ, tài liệu như là: Bản vẽ hoàn công; Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình; Quy trình vận hành, khai thác công trình, bảo trì công trình; Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn; Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe trong đó có quy định cụ thể chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để ô tô và khu vực để xe công cộng.

Thứ ba, đối với hồ sơ bàn giao cho người mua nhà: Theo quy định tại nghị định 06/2021/NĐ-CP thì hồ sơ bàn giao nhà chung cư cho người mua nhà cần có các giấy tờ, tài liệu như là:  Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng; Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng công trình;  Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận; Bản vẽ hoàn công; Các kết quả quan trắc, kiểm định chất lượng công trình, thử nghiệm khả năng chịu lực kết cấu công trình;  Hồ sơ quản lý chất lượng của thiết bị lắp đặt vào công trình; Quy trình vận hành, khai thác công trình; quy trình bảo trì công trình;  Hồ sơ giải quyết sự cố công trình; Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng của chủ đầu tư; Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật nhà ở 2014;

– Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung về phát triển nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP