Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê tài sản. Quy định về quyền bề mặt, thông báo chấm dứt hợp đồng thuê bề mặt.
Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê tài sản. Quy định về quyền bề mặt, thông báo chấm dứt hợp đồng thuê bề mặt.
Tóm tắt câu hỏi:
A thuê dài hạn miếng đất của B để mở trạm xăng dầu. Trong thời gian thuê, toàn bộ cơ sở vật chất của trạm xăng dầu do A tạo lập thuộc quyền sở hữu của A. Sau thời gian kinh doanh không hiệu quả. A báo cho B biết sẽ chấm dứt hợp đồng và dời đi trong 8 tháng nữa. áp dụng khoản 2, Điều 270, Bộ luật dân sự 2015 Tuy nhiên, B không đồng ý và nói rằng A phải di dời đi sau 7 tháng nữa. Vậy A phải dời đi theo thời hạn nào? Và tại sao??
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Theo quy định của pháp luật thì Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017.
Thứ nhất: Bởi vì thời điểm giao kết hợp đồng thuê tài sản (thuê quyền sử dụng đất) của bạn là trước ngày 01/01/2017 nên chưa thể áp dụng Bộ luật dân sự 2015. Căn cứ áp dụng Bộ luật dân sự 2005 thì:
Theo quy định tại Điều 480, Bộ luật dân sự 2005 hợp đồng thuê tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê. Thời hạn thuê do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trong trường hợp các bên không thoả thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì hợp đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê đã đạt được mục đích thuê.
Nếu như trong thời gian kinh doanh không hiệu quả bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự được quy định tại Điều 426, Bộ luật dân sự 2005:
"Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại."
Vì vậy nên nếu một trong hai bên nếu có thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài sản hoặc có quy định của pháp luật về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê tài sản thì được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê tài sản nhưng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trong trường hợp này của bạn, vì bạn muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng trong thời hạn 8 tháng kể từ khi thông báo, nhưng bên kia cũng muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng trong thời hạn 7 tháng kể từ khi thông báo. Nếu hai bên không thể thống nhất được thời gian hợp lý trong việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng sẽ được chấm dứt theo thời hạn 7 tháng.
Thứ hai: Nếu áp dụng Bộ luật dân sự 2015:
Có thể hiểu quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác. Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Theo quy định tại Điều 270, Bộ luật dân sự 2015 thì thời hạn của quyền bề mặt được quy định:
>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568
"Điều 270. Thời hạn của quyền bề mặt.
1. Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất.
2. Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng."
Theo đó trong trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chất dứt quyền bề mặt bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng. Vì vậy nếu bạn muốn đơn phương chấm dứt quyền bề mặt trong thời hạn 8 tháng mà bên kia muốn đơn phương chấm dứt quyền bề mặt trong thời hạn 07 tháng và đã có văn bản thông báo cho bạn trước 6 tháng theo quy định của pháp luật thì hợp đồng của bạn sẽ bị chấm dứt theo thời hạn 7 tháng.
