Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

1. Quy định pháp luật về thời hiệu khởi kiện:

Thời hiệu khởi kiện là một đối tượng được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự năm 2015. Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 150 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện được quy định là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết vụ, việc dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể đó bị xâm phạm. Tuy nhiên khi kết thúc thời hiệu khởi kiện thì chủ thể có quyền sẽ bị mất quyền khởi kiện.

Vậy thời hiệu khởi kiện được xác định như thế nào? Theo quy định tại Điều 154 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện được xác định từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết về quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Chỉ trừ những trường hợp mang tính chất bất khả kháng thì pháp luật có quy định về thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện.

Theo quy định tại Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được quy định như sau:

– Xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, có quyền yêu cầu khởi kiện mà không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hạn được pháp luật về dân sự quy định;

– Người có quyền khởi kiện, có quyền yêu cầu là người chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự chưa có người đại diện theo pháp luật;

– Người có quyền khởi kiện, có quyền yêu cầu là người chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự chưa có người đại diện theo pháp luật khác thay thế khi người đại diện cũ không thể tiếp tục đại diện.

2. Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là một loại hợp đồng về chuyển giao đất và quyền sử dụng đất của người đang sở hữu quyền sử dụng đất sang cho người khác theo các điều kiện, nội dung cũng như hình thức được pháp luật về dân sự và đất đai quy định cụ thể. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất được chuyển nhượng từ chủ thể này sang chủ thể khác. Chủ thể của hợp đồng này là bên chuyển giao quyền sử dụng đất (hay còn gọi là bên chuyển nhượng) và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo đó, căn cứ theo quy định của Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì một Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì cần đáp ứng các điều kiện sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Bởi theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có dấu công chứng, chứng thực;

– Để có thể thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau được quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:

+ Đất được chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013;

+ Đất chuyển nhượng đang không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

+ Đất được chuyển nhượng vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo một số quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì một số trường hợp sau sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

– Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

– Đất được giao cho đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng do được Nhà nước giao cho sử dụng theo chính sách hỗ trợ theo quy định tại Điều 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

– Đất được dùng để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

3. Thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định là sự thoả thuận giữa các bên trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo đó thì các bên có thể chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp… quyền sử dụng đất cho nhau theo thoả thuận của các bên.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự nên khi có tranh chấp xảy ra thì được xác định là tranh chấp trong hợp đồng dân sự. Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp biết hoặc phải biết về quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Theo đó, khi tranh chấp trong hợp đồng dân sự xảy ra thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết là 03 năm tuy nhiên đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Như vậy, đối với những tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện trong bộ luật Dân sự. Có nghĩa là đối với những cá nhân, tổ chức có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có thể khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp bất kỳ lúc nào mà không cần phải đáp ứng điều kiện về thời hiệu.

4. Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hiện nay, khi có tranh chấp giữa các bên trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên nên ưu tiên thoả thuận để tìm ra phương án tự hoà giải với nhau. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì hiện nay, Nhà nước ta đang khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tiến hành hoà giải để giải quyết mâu thuẫn bằng cách tự hoà giải hoặc hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn.

Nếu các bên không thể tự thoả thuận giải quyết được thì bên có quyền có thể gửi hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Toà án. Tuy nhiên, đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà chưa được thực hiện hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa đủ điều kiện để khởi kiện ra Toà án theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Theo đó, khi đủ điều kiện để có thể khởi kiện ra Toà án để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên có quyền cần chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn khởi kiện (được thực hiện theo Mẫu đơn khởi kiện số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao ban hành);

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Biên bản hoà giải của Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn nơi có đất tranh chấp;

– Bản sao giấy tờ tuỳ thân của bên nguyên đơn khởi kiện như: Căn cước công dân hoặc chứng minh thư dân dân;

– Giấy xác nhận cư trú của địa phương;

– Các giấy tờ khác tuỳ từng trường hợp cụ thể yêu cầu.

Lưu ý, để có thể khởi kiện thì có quyền cần phải soạn thảo Đơn khởi kiện theo mẫu được Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao quy định. Cụ thể như sau: