Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, đất ở, đất trồng cây lâu năm mới nhất. Khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp người sử dụng đất có được xin gia hạn không?
Việc quy định thời hạn sử dụng đất là việc làm rất quan trọng và cần thiết khẳng định quyền hạn của Nhà nước và người sử dụng đất với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai và cá nhân, tổ chức được Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Quy định về thời hạn sử dụng đất sẽ giúp cho người sử dụng đất biết được Nhà nước giao đất cho mình trong khoảng thời gian bao lâu, có thời hạn hay lâu dài. Từ đó các công tác quản lý đất đai của Nhà nước được thực hiện trên thực tế tốt hơn, người dân có tâm lý ổn định yên tâm trong quá trình sử dụng, khai thác đất hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, người dân biết thời hạn sử dụng đất của mình là bao lâu từ đó lập kế hoạch đầu tư của phần đất mà mình đang có quyền sử dụng.
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, đất ở, đất trồng cây lâu năm theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp
Theo quy định của pháp luật hiện hành thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian nhất định mà người sử dụng đất được cho phép người sử dụng đất được quyền chiếm hữu và sử dụng một diện tích đất nhất định được Nhà nước giao, cho thuê hoặc người sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất của người khác phù hợp với mục đích sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất được quy định theo từng loại đất là: đất sử dụng ổn định lâu dài; đất sử dụng có thời hạn; thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất nói chung, đặc biệt là thời hạn sử dụng đối với nhóm đất nông nghiệp trong quá trình sử dụng đất nói riêng.
Thứ nhất, thời hạn quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp
Theo quy định của pháp luật cụ thể tại khoản 1 Điều 25
Việc quy định đất ở có thời gian sử dụng đất lâu dài là một quy định hợp lý vì đất ở với mục đích xây dựng nhà ở, là chỗ ở ổn định cho người dân sinh sống và làm việc do đó nếu quy định thời hạn sử dụng đất ở là một mốc thời gian nhất định thì sẽ không phù hợp với nhu cầu ổn định của người dân. Bởi nếu hết thời hạn sử dụng người sử dụng đất sẽ phải làm thủ tục gia hạn lại, mất rất nhiều thời gian và thủ tục phức tạp, việc quản lý đất đai không lại hiệu quả.
Thứ hai về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật hiện hành
Với việc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp với thời hạn cụ thể có những ưu điểm nhất định như với thời hạn cụ thể cho việc sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp hộ nhân dân sẽ có cơ hội vay vốn trung hạn,dài hạn của tổ chức tín dụng để phát triển sản xuất kinh doanh. Người dân biết rõ quyền sử dụng đất của mình trong phạm vi nào để chủ động đầu tư, lập kế hoạch nuôi trồng và khai thác đất hiệu quả nhất. Bên cạnh đó, người sử dụng đất, dù có là tổ chức kinh tế ở trong nước, nhà đầu tư nước ngoài hay hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều được Nhà nước bảo hộ quyền được gia hạn sử dụng đất hoặc tiếp tục được giao đất, cho thuê đất nếu chấp hành đầy đủ trách nhiệm của người sử dụng đất có năng lực và nhu cầu sử dụng đất đai.
Căn cứ theo quy định của Luật đất đai 2013 tại Điều 126 hiện hành thời hạn mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; các chủ thể được phép theo quy định để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với các dự án được phép đầu tư có vốn đầu tư lớn nhưng quá trình thu hồi vốn của các dự án này chậm hoặc các dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và những dự án này cần thời hạn dài hơn thì Nhà nước quy định thời hạn để tổ chức cá nhân có quyền sử dụng đất không quá 70 năm. Còn đối với thời hạn sử dụng đất đối với đất nông nghiệp đối với cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm sử dụng đất.
Theo đó, khi hết thời hạn sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên phần đất này nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định của luật thì có thể làm đơn đề nghị Nhà nước sẽ xem xét để gia hạn lại phần đất này để tiếp tục sử dụng. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản..vv…, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Bên cạnh những ưu điểm thì hiện trạng thửa đất nông nghiệp được Nhà Nước giao đất có thời hạn là 50 năm làm cho người sử dụng đất không có được một khoảng thời gian thoải mái để thực hiện đầu tư với những kế hoạch cần thời gian đầu tư lâu dài. Mặt khác quy định này dẫn đến việc các hộ dân chỉ muốn cho thuê lại trong một thời gian ngắn để đảm bảo thu hoạch những vụ mùa ngắn ngày. Trong khi đó, chu kỳ đầu tư nông nghiệp của doanh nghiệp thường dài, nếu thời gian cho sử dung đất nông nghiệp là 50 năm đối với chu kỳ sản xuất thứ hai trở đi là rất ngắn.
Vậy, doanh nghiệp sẽ đầu tư quy mô lớn nhưng khả năng để thu hồi và phát triển lại không được đảm bảo về mặt thời gian nên việc đầu tư sẽ không mang lại hiệu quả do đó hiện nay có nhiều kiến nghị bỏ quy định về thời hạn sử dụng đối với đất nông nghiệp hoặc cho sử dụng ổn định lâu dài giống như đất phi nông nghiệp. Cùng với đó, để đề phòng những tình huống cần thiết thì luật có thể bổ sung thêm các trường hợp được thu hồi đất nông nghiệp, dồn điền đổi thửa để thực hiện khai thác đất nông nghiệp một cách ổn định lâu dài. Mặc dù khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định của pháp luật nhưng hiện nay do hiệu quả kinh tế của đất nông nghiệp mang lại không cao nên hầu hết ruộng, đất nông nghiệp bị bỏ trống để người dân tìm đến một công việc có thu nhập cao hơn dẫn tới nhiều diện tích đất bị bỏ trống, không sử dụng đến.
Mục lục bài viết
- 1 1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình
- 2 2. Sử dụng đất nông nghiệp thì có được miễn thuế sử dụng đất không?
- 3 3. Gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp khi hết hạn sử dụng
- 4 4. Đất nông nghiệp có bị thu hồi khi hết thời hạn sử dụng đất?
- 5 5. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được tính như thế nào?
1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình
Tóm tắt câu hỏi:
Cho tôi hỏi hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình được quy định như thế nào theo pháp luật đất đai?
Luật sư tư vấn:
Tại Điều 44, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hiệu lực ngày 15/5/2014, nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai đã có quy định cụ thể như sau:
“Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
1.Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:
a.Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b.Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
Luật sư
2.Đất trồng cây lâu năm:
a.Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
b.Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
3.Đất rừng sản xuất là rừng trồng:
a.Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
b.Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
4.Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.
5.Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.
6.Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.
7.Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2007 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền.
2. Sử dụng đất nông nghiệp thì có được miễn thuế sử dụng đất không?
Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 có bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, nên thuế nhà đất sẽ được áp dụng theo các quy định tại Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010. Theo quy định tại Điều 9 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 thì các trường hợp sau đây được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
“1. Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng trên 50% số lao động là thương binh, bệnh binh.
2. Đất của cơ sở thực hiện xã hội hoá đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hoá, thể thao, môi trường.
3. Đất xây dựng nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, cơ sở nuôi dưỡng người già cô đơn, người khuyết tật, trẻ mồ côi; cơ sở chữa bệnh xã hội.
4. Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
5. Đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sỹ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sỹ; con của liệt sỹ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn.
6. Đất ở trong hạn mức của hộ nghèo theo quy định của Chính phủ.
7. Hộ gia đình, cá nhân trong năm bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn thuế trong năm thực tế có thu hồi đối với đất tại nơi bị thu hồi và đất tại nơi ở mới.
8. Đất có nhà vườn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận là di tích lịch sử – văn hoá.
9. Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất trên 50% giá tính thuế.”
Có thể thấy rằng các trường hợp trên không hề có trường hợp nào quy định rằng sử dụng đất nông nghiệp được miễn thuế nhà đất. Nếu như luật quy định sử dụng đất nông nghiệp sẽ được miễn thuế nhà đất thì dường như hầu hết các hộ gia đình ở vùng nông thôn không phải nộp thuế nhà đất mà các hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp đang chiếm phần đông của nước ta nên việc quy định trường hợp sử dụng đất nông nghiệp được miễn thuế nhà đất là không khả quan.
3. Gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp khi hết hạn sử dụng
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư! Tôi có một số câu hỏi muốn được giúp đỡ. Gia đình tôi có đấu thầu diện tích đất của xã để nuôi trồng thủy sản với thời hạn hợp đồng 5 năm. Hiện tại hết hợp đồng gia đình tôi muốn xin gia hạn tiếp thì xã kéo dài thời gian và không cho nhà tôi tiếp tục. Gia đình tôi đã viết đơn rất nhiều nhưng hiện tại vẫn không được giải quyết. Hợp đồng ký gần nhất là 2010-2015, còn trước đó gia đinh tôi đã kí hợp đồng từ 1989. Xin luật sư tư vấn cho gia đinh tôi hướng giải quyết. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Khoản 2 Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định:
“Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.”
Như vậy, thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Hai bên có quyền thỏa thuận về thời gian thuê đất, hết thời gian thuê đất người thuê phải trả lại cho Nhà nước. Nếu có nhu cầu thuê tiếp thì xin gia hạn.
Trình tự, thủ tục gia hạn quy định tại Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“- Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất quy định tại Khoản 9 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
+ Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).
– Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký
– Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường;
– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
– Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.
Như vậy, nếu bạn muốn gia hạn thời gian thuê đất thì bạn chuẩn bị và nộp đầy đủ các giấy tờ của bộ hồ sơ gửi tới Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện để được gia hạn việc thuê đất. Nếu không đủ điều kiện, bạn sẽ được thông báo và bị thu hồi đất.
4. Đất nông nghiệp có bị thu hồi khi hết thời hạn sử dụng đất?
Tóm tắt câu hỏi:
Kính chào quý luật sư! Quý luật sư cho em hỏi: em có mua 1 mảnh đất diện tích 80m2 có đề là đất trồng cây lâu năm và thời hạn sử dụng là đến năm 2041 (sổ hồng riêng). Luật sư cho em hỏi nếu hết thời hạn sử dụng đất thì có bị nhà nước thu hồi không? Và em có được bồi thường không? Và nếu có quy hoạch và nhà nước thu hồi trước thời hạn thì sao? Em xin cảm ơn và thân chào quý luật sư!
Luật sư tư vấn:
Khoản 1 Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định Đất sử dụng có thời hạn như sau: “1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
… “
Nếu hết thời hạn giao đất mà gia đình bạn không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất theo quy định trên thì nhà nước thu hồi đất theo hình thức đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn theo quy định tại Khoản 1 Điều 65 Luật đất đai 2013 và không được bồi thường:
“Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
… “.
Nếu chưa hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất của gia đình bạn thì gia đình bạn sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 77Luật Đất đai 2013 như sau:
“Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”
Khi thu hồi đất nông nghiệp gây thiệt hại đến cây trồng vật nuôi trên đất thì gia đình bạn sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 90 Luật đất đai 2013 như sau:
“Điều 90. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;
d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
[…] “.
5. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được tính như thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có “giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất” số 813249 do Chủ tịch ủy ban nhân dân huyện Phú Xuyên cấp ngày 30/6/1998 (đất nông nghiệp) ghi trong mục “Thời hạn sử dụng” chỉ ghi là “2013” không nghi ngày, tháng. Vậy xin được hỏi Quý Luật sư cho biết “Sổ Đỏ” này về mặt pháp lý thì ngày tháng nào năm 2013 hết thời hạn sử dụng/hay hết hiệu lực. Kính cám ơn quý Luật sư.
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Mục I Phần 3 Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC quy định về việc thể hiện thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
“…
+ Cột 5 “Thời hạn sử dụng” được ghi như sau:
* Đối với đất ở và các loại đất khác được Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật đất đai (không xác định thời điểm hết hạn sử dụng) thì ghi: “lâu dài”.
* Đối với tất cả các loại đất khác còn lại được Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng có thời hạn, thì cần ghi rõ thời điểm: “tháng và năm” hết hạn sử dụng.
Thời hạn sử dụng đất xác định căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với các trường hợp đang sử dụng đất không có quyết định giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất xác định như sau:
* Các tổ chức sử dụng mọi loại đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào chính sách đất đai của Nhà nước để giải quyết cho từng trường hợp cụ thể.
* Đối với đất ở giao cho các hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc sử dụng hợp pháp thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật đất đai.
Luật sư
* Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp do các hộ gia đình, cá nhân sử dụng thì căn cứ vào chính sách đất đai của Nhà nước và quy hoạch sử dụng đất chi tiết ở địa phương đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt.“
Điều 2 Luật Đất đai 1993 quy định Người sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý được cho đối tượng có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đối với tất cả các loại đất khác còn lại được Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng có thời hạn, thì cần ghi rõ thời điểm: “tháng và năm” hết hạn sử dụng; trường hợp gia đình bạn được cấp đất năm 1998; nhưng trên đất chỉ ghi năm trong thời hạn sử dụng đất đến năm 2013 thì thời hạn sử dụng đất tính đến hết năm 2013. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này vẫn có giá trị pháp lý.
