Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp bao lâu? Điều kiện gia hạn?

1. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là gì:   

Hiện tại, người dân muốn tìm hiểu về khái niệm thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trong các văn bản pháp luật thì hoàn toàn bất khả thi. Bởi vì, vẫn chưa có một quy định rõ về cách hiểu thời hạn sử dụng đất nông nghiệp một cách cụ thể nhất.

Ta có thể dựa theo quy định về đất sử dụng có thời hạn để đưa ra cách hiểu sát với thực tế nhất. Theo đó, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là thời điểm người sử dụng đất vẫn được Nhà nước công nhận là chủ sở hữu hợp pháp của diện tích đất. Khi đã hết hạn, thì người dân phải làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc nếu không có nhu cầu sử dụng đất thì phải giao lại đất để Nhà nước quản lý.

1.1.  Thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài:

Đất sử dụng ổn định lâu dài là loại đất Nhà nước phép sử dụng đất mà không quy định thời gian sử dụng. Tại Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận 11 trường hợp được sử dụng lâu dài nếu người dân vẫn có nhu cầu sử dụng. Cụ thể:

Loại đất được sử dụng ổn định lâu dài được ghi nhận tại Điều 125 Luật Đất đai năm 2013. Bao gồm:

–  Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

–  Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;

–  Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

–  Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định       mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

–  Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình  sự nghiệp     của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;

–  Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

–  Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;

–  Đất tín ngưỡng;

–  Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình           công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

–  Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

–  Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này.

1.2. Thời hạn sử dụng đất có thời hạn:

Bên cạnh với việc không giới hạn thời hạn sử dụng đất với một số trường hợp nhất định. Nhà nước có phân chia thêm những loại đất chỉ được sử dụng trong thời hạn nhất định. Thông thường những loại đất này có thời hạn sử dụng 50 năm đến 70 năm. Khi hết thời hạn này thì người dân lưu ý thực hiện theo đúng quy định là gia hạn thời gian sử dụng đất hoặc trả lại đất cho Nhà nước. Cụ thể các loại đất đó được sử dụng với mục đích như sau:

–  Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

–  Đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân

–  Đất sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

–  Đất đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

–  Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

 2. Quy định về thời hạn sử dụng đất:

Nói về thời hạn sử dụng đất, Nhà nước ta phân chia rõ ràng về 2 hình thức sử dụng đất. Điều này được ghi nhận trong Điều 15 Luật Đất đai năm 2013, theo đó có những loại đất là sử dụng ổn định lâu dài còn có những loại có thời hạn và phải gia hạn thêm. Để phân nhóm loại đất thuộc trường hợp nào ta phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại để xem xét tiếp tục cho thuê đất nữa hay không. Làm sao đảm bảo tính hợp lý, hạn chế gây ảnh hưởng tối đa đến quá trình sử dụng đất của người dân. Người sử dụng đất cần nắm rõ các thời hạn sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi của mình:

 – Trường hợp các loại đất có thời hạn sử dụng không quá 50 năm. Ngày nay, đây là loại đất được người dân biết nhiều nhất đặc biệt ở vùng nông thôn. Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có mong muốn tiếp tục  sử dụng đất thì được nhà nước xem xét gia hạn thời gian sử dụng đất.

+ Thứ nhất, để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối cũng như các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở để sản xuất phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất 50 năm cũng được áp dụng với trường hợp này. Một số loại đất cụ thể trong thời hạn sử dụng đất 50 năm, bao gồm: Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Đất trống, đất đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.

+ Thứ hai, các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh nhằm tìm kiếm lợi nhuận hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có hoạt động kinh doanh hay là đầu tư vào các dự án lớn nhỏ tại nước ta thì được xem xét. Trường hợp này, Nhà nước xem xét kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định dựa trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng cũng không quá 50 năm.

– Các loại đất có thời hạn sử dụng không quá 70 năm:

Khi một tổ chức, cá nhân hoạt động dự án đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm hoặc các dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn mà thấy rằng việc chấm dứt thời hạn sử dụng khi hết hạn sử dụng đất gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quá trình đầu tư tại tổ chức, cá nhân. Nhà nước sẽ xem xét tính hợp lý và cần thiết để đưa ra quyết định gia hạn thêm cần thời hạn dài hơn để đảm bảo quyền của bên đầu tư cũng như để hoàn thành dự án tại nơi khó khăn, phần nào cải thiện đời sống của người dân tại đây.

Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính mặc dù trên thực tế có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài nhưng cũng phải đảm sử dụng không quá 70 năm.

– Loại đất có thời hạn sử dụng 99 năm là loại đất đặc biệt và là trường hợp duy nhất có thời hạn thuê lâu nhất trong các loại đất đã trình bày ở trên: Những loại đất này thường được dùng để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn trên.

– Thời hạn sử dụng đất đối với các trường hợp khác:

  Người dân thành lập dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Với loại đất được sử dụng mục đích công ích của xã, phường, thị trấn thì đất đó sử dụng không quá 5 năm.

3. Điều kiện gia hạn sử dụng đất nông nghiệp:

Để đảm bảo quá trình quản lý đất đai, Nhà nước hàng năm vẫn phân công chỉ đạo cơ quan có thẩm quyền tổ chức, kiểm tra trường hợp sử dụng đất có thời hạn. Trường hợp tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế muốn gia hạn sử dụng đất phải làm thủ tục để gia hạn tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với cá nhân hộ gia đình, trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất không bắt buộc phải làm thủ tục này nhưng nếu có nhu cầu thì vẫn được chấp thuận. Trừ trường hợp, đất đó bị thu hồi hay đang trong dự án quy hoạch mà đã hết hạn sử dụng đất thì nhà nước sẽ không chấp nhận việc gia hạn.

3.1. Thủ tục gia hạn sử dụng đất cho tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế:

Trường hợp tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 và 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có nhu cầu gia hạn sử dụng đất.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Bản sao quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án phù hợp với thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;

Bước 2. Tiếp nhận, giải quyết yêu cầu

Người dân nộp hồ sơ đến Uỷ ban nhân dân nơi đang quản lý mảnh đất đó. Sau khi tiếp nhận hồ sơ thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất;

Trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;

Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;

Cuối cùng, chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.

3.2.  Thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất đối với cá nhân hộ gia đình, trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất:

Theo Khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP,  loại đất dùng để trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; Đất rừng sản xuất; đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 126  Luật Đất đai

Ngoài ra,  Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định ( Khoản 2 Điều 210 Luật Đất đai)

Như vậy, những hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều 74 không bắt buộc phải thực hiện thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất, nếu có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất

 Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Nơi tiếp nhận hồ sơ

Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;

Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

 Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43//2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013;

– Thông tư số  24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.