Thời hạn phải nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất?

1. Khái quát chung về đấu giá quyền sử dụng đất: 

Từ nhận thức chung về bán đấu giá tài sản và thực tiễn tổ chức, thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam trong thời gian qua, có thể đưa ra khái niệm: Đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai theo những nguyên tắc, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật, do người bán đấu giá (cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất) điều khiển nhằm bán được quyền sử dụng đất cho người mua (tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất) với giá cao nhất. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giả khởi điểm mà người bản đưa ra. Hiện nay, pháp luật có quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

– Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2013;

– Thửa đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định phải có từ 02 người tham gia đấu giá trở lên, trong trường hợp đưa ra đấu giá nhiều thửa đất, mà số người đăng ký tham gia đấu giá ít hơn quy định thì đơn vị tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất báo cáo cơ quan có thẩm quyền quyết định số lượng thửa đất đưa ra đấu giá, đảm bảo đủ điều kiện để phiên đấu giá vẫn được thực hiện theo đúng quy định của Nhà nước;

– Trường hợp đấu giá đến lần 02 mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá thì cơ quan tài nguyên và môi trường đề xuất thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất; giá thực hiện giao đất, cho thuê đất được xác định là giá khởi điểm của phiên đấu giá lần 02.

2. Thời hạn phải nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất?

Hiện nay pháp luật đã ban hành ra những văn bản cụ thể để hướng dẫn về thời hạn nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp các chủ thể chúng đấu giá quyền sử dụng đất. Vì thế các chủ thể chúng đấu giá quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ thời hạn nộp tiền trúng đấu giá theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định tại Nghị định 91/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế, có ghi nhận cụ thể về thời hạn phải nộp thuế đối với các khoản thu thuộc ngân sách nhà nước từ đất và tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước, cấp quyền khai thác tài nguyên khoáng sản và tiền sử dụng khu vực biển, các khoản lệ phí trước bạ và lệ phí môn bài. Thời gian cụ thể mà các chủ thể cần phải tuân thủ để nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất được ghi nhận cụ thể như sau:

– Chậm nhất là 30 ngày, được tính kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo;

– Chậm nhất là 90 ngày, được tính kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.

Như vậy thì, khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì cần phải tuân thủ thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo như phân tích ở trên. Ngoài ra thì hiện nay, về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất còn được hướng dẫn cụ thể trong Công văn 5708/BTC-QLCS 2023 quy định tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. 

3. Quy định về một số quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất: 

Hiện nay pháp luật đã có những quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá nói chung và trúng đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Căn cứ theo quy định tại Điều 5 của Luật đấu giá 52016 có định nghĩa về người trúng đấu giá, theo đó thì người trúng đấu giá được xác định là các tổ chức và cá nhân trả giá cao nhất so với giá khởi điểm mà người bán đấu giá đưa ra hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá thời điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên, hoặc người trúng đấu giá cũng sẽ được xác định là cá nhân và tổ chức chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống. Ngoài ra căn cứ theo quy định tại Điều 48 của Luật đấu giá tài sản năm 2016 có quy định về một số quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá, như vậy thì người trúng đấu giá sẽ mang trong mình một số quyền và nghĩa vụ cơ bản sau đây:

Thứ nhất, các chủ thể được xác định là người trúng đấu giá sẽ có một số quyền cơ bản sau đây:

– Người trúng đấu giá có quyền yêu cầu người có tài sản đấu giá tiến hành hoạt động ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật hoặc trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền để phê duyệt về kết quả đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật;

– Người trúng đấu giá sẽ được nhận tài sản đấu giá và có quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật;

– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được nhận tài sản đấu giá và có quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá, cụ thể là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

– Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đấu giá đối với tài sản là quyền sử dụng đất;

– Và một số quyền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất cũng có một số nghĩa vụ cơ bản sau đây:

– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có nghĩa vụ trong việc ký vào biên bản đấu giá và ký vào hợp đồng mua bán đấu giá quyền sử dụng đất;

– Có nghĩa vụ trong hoạt động thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản đấu giá cho người có tài sản đấu giá theo như thỏa thuận trong hợp đồng hai bên đã giao kết và theo quy định của pháp luật có liên quan;

– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất còn có một số nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất đấu giá và theo quy định của pháp luật.

4. Hệ quả khi không nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất đúng thời hạn: 

Theo hướng dẫn tại Công văn 5708/BTC-QLCS 2023 quy định tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, có ghi nhận về trình tự, thủ tục giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:

– Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt;

– Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;

– Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá;

– Trong thời gian 05 ngày làm việc, được tính kể từ ngày người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc nộp không đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong vòng 120 ngày kể từ ngày có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

Như vậy, trong trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc nộp không đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong vòng 120 ngày kể từ ngày nhận quyết định công nhận kết quả đấu giá thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Đấu giá năm 2016;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

– Công văn 5708/BTC-QLCS 2023 quy định tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất;

– Nghị định 91/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế.