Thời hạn làm thủ tục sang tên khi mua bán nhà đất?

1. Khi nào phải sang tên nhà đất?

Đăng bộ hay còn được biết với tên là sang tên nhà đất được hiểu là một  thủ tục bắt buộc được cá nhân tổ chức thực hiện đăng ký biến động khi có hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Một khi thủ tục này đã hoàn thành thì người nhận chuyển nhượng (người mua), nhận tặng cho, người thừa kế sẽ trở thành chủ sở hữu hợp pháp tài sản của người bán hoặc người cho tặng, đồng thời người hưởng quyền sẽ được đứng tên trong Giấy chứng nhận.

Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì đăng ký biến động đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để việc quản lý đất của cơ quan có thẩm quyền diễn ra dễ dàng hơn; hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

– Theo ghi nhận tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013  thì hoạt động đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Nếu trên thực tế, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền định đoạt tài sản của mình như tiến hành chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho một cá nhân hay tổ chức nhất định tùy từng trường hợp nhất định;

+ Có phát sinh nhu cầu đổi tên chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hay người sử dụng đất thì cũng phải thực hiện thủ tục này

+ Những yếu tố liên quan đến việc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất đang được sử dụng;

+ Trong quá trình sử dụng nếu có phát sinh thêm hoặc giảm bớt đi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký thì trách nhiệm của chủ sở hữu được để ra để tuân thủ quy định này;

+ Xét đến đất được giao không còn đảm bảo nhu cầu sử dụng của cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất thì khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất cũng cần đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền;

+ Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi loại sẽ có sự khác nhau nên người dân cần để ý mốc thời gian này để tiến hành đăng ký phù hợp với thời gian đang sử dụng;

+ Nếu phát sinh sự chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; hoặc nếu đất được giao có thu tiền sử dụng đất theo quy định.

+ Xuất hiện sự thay đổi về chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, hoặc tiến hành chuyển quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Đất đai nếu đủ điều kiện theo quy định thì hoàn toàn có quyền tách thửa đất nên việc chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất cũng phải đăng ký biến động đất đai;

+ Khi đất xảy ra tranh chấp mà có sự can thiệp của Ủy ban nhân dân xã đã được hòa giải thành, hoặc thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ thì nếu có sự thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành thì cá nhân tuân thủ quy định theo pháp luật;

Ngoài ra, có sự thay đổi về quyền sở hữu đất thông qua quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

+ Vấn đề liên quan đến xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

+ Hoặc có sự thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sang tên sổ đỏ) thì phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.

2. Thời hạn sang tên sổ đỏ khi mua bán đất là bao lâu?

Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì thời hạn thực hiện thủ tục này không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, cụ thể những trường hợp dưới đây:

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiến hành quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

– Có sự thay đổi về tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

– Nếu vợ chồng thống nhất chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thành quyền sử dụng đất chung quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

– Thực hiện hoạt động chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

– Cá nhân khi tham gia vào trong quá trình hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật mà có sự thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp nêu trên;

– Cuối cùng, xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Như vậy, thời hạn sang tên sổ đỏ khi mua bán đất là không quá 30 ngày kể từ ký hợp đồng mua bán đất.

3. Trình tự, thủ tục sang tên khi mua bán nhà đất:

Bước 1: Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán

Cá nhân chuẩn bị hồ sơ công chứng gồm:

– Phiếu yêu cầu công chứng, trong văn bản này phải ghi nhận đầy đủ thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung liên quan đến vấn đề cần công chứng; thông tin về tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

– Chuẩn bị bản dự thảo hợp đồng chuyển nhượng, giao dịch;

– Đồng thời, giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng (cả bên mua và bên bán); giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân đối với trường hợp bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đã có gia đình hoặc giấy chứng nhận tình trạng độc thân.

– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ tài chính khi sang tên mua bán nhà đất

UBND cấp quận/huyện nơi có nhà đất là cơ quan có thẩm quyền để cá nhân tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính với hồ sơ bao gồm các loại:

– Cần có tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng)

– Tờ khai thuế TNCN cũng nên chuẩn bị làm 02 bản có chữ ký của bên chuyển nhượng, riêng trường hợp cho tặng là 04 bản.

– Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng (01 bản chính);

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực);

– CMND/CCCD (01 bản sao có chứng thực);

– Giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân của bên chuyển nhượng (01 bản sao có chứng thực);

Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế thì cần giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế;

Thời gian để thực hiện việc nộp thuế là trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận thông báo.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng bộ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất

Theo quy định tại Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT để hoàn tất thủ tục này cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

– Cần có 01 đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu 09/ĐK;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền;

– Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

– Giấy tờ là CCCD sao y bản chính và cả bản chính để đối chiếu.

Bước 4: Nhận kết quả 

4. Thời gian để hoàn tất thủ tục  tên khi mua bán nhà đất:

Theo ghi nhận tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Điều 61, Luật đất đai 2013 thì thời gian cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất là không quá 10 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn không quá 20 ngày.

Lưu ý: Thời gian quy định được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.