Thời gian sử dụng của khung giá đất và bảng giá đất?

1. Quy định chung của pháp luật về khung giá đất:

Pháp luật hiện hành quy định Chính phủ là cơ quan có thẩm quyền xây dựng khung giá đất đối với từng loại đất thuộc từng vùng. Theo đó, khung giá đất có thể được hiểu là quy định của Chính phủ về việc xác định giá đất tối thiểu đến giá tối đa cho từng loại đất cụ thể. Khung giá đất do Chính phủ ban hành là cơ sở để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và công bố bảng giá đất ở địa phương mình.

Trong thời điểm hiện tại, Việt Nam đang áp dụng khung giá đất do Chính phủ ban hành tại Nghị định số 96/2019/NĐ-CP. Theo đó, khung giá đất đối với từng loại đất cụ thể được quy định tại Điều 3 Nghị định số 96/2019/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

– Thứ nhất, đối với nhóm đất nông nghiệp:

+ Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác – Phụ lục I;

+ Khung giá đất trồng cây lâu năm – Phụ lục II;

+ Khung giá đất rừng sản xuất – Phụ lục III;

+ Khung giá đất nuôi trồng thủy sản – Phụ lục IV;

+ Khung giá đất làm muối – Phụ lục V.

– Thứ hai, đối với nhóm đất phi nông nghiệp:

+ Khung giá đất ở tại nông thôn – Phụ lục VI;

+ Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn – Phụ lục VII;

+ Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn – Phụ lục VIII;

+ Khung giá đất ở tại đô thị – Phụ lục IX;

+ Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị – Phụ lục X;

+ Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị – Phụ lục XI.

2. Quy định chung của pháp luật về bảng giá đất:

Như đã phân tích tại mục 1 của bài viết này thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương sẽ căn cứ vào khung giá đất mà Chính phủ ban hành tại Nghị định số 96/2019/NĐ-CP để ban hành bảng giá đất đối với từng loại đất, từng khu vực của địa phương mình. Theo đó, căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. 

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương ban hành được sử dụng làm căn cứ tính các khoản tiền thuế đất, tiền sử dụng đất,… Cụ thể như sau:

– Tính tiền sử dụng đất trong trường hợp:

+ Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức;

+ Nhà nước cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

– Tính thuế sử dụng đất;

– Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

– Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

– Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai của người sử dụng đất;

– Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

3. Thời gian sử dụng của khung giá đất và bảng giá đất?

Căn cứ theo quy định tại Điều 113 và khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì khung giá đất và bảng giá đất có thời gian sử dụng theo định kỳ 05 năm một lần. Cụ thể:

– Đối với khung giá đất:

Khung giá đất doo Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, từng vùng và từng địa phương cụ thể. Theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 thì trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất thị trường tăng lên từ 20% trở lên so với giá đất tối đa mà Chính phủ ban hành hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ phải ban hành Nghị định mới quy định khung giá đất mới phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Hiện nay, khung giá đất chúng ta đang áp dụng là khung giá đất được ban hành tại các Phụ lục được ban hành kèm theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP.

– Đối với bảng giá đất:

Bảng giá đất thì do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương xây dựng dựa trên khung giá đất và phương pháp định giá đất mà Chính phủ đã quy định. Sau khi xây dựng bảng giá đất của địa phương mình thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ trình lên Hội đồng nhân dân cùng cấp để được thông qua bảng giá đất trước khi ban hành và áp dụng thực hiện trong giai đoạn 05 năm tại địa phương. Lưu ý, trước khi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày thì Ủy ban phải gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Hiện nay, các địa phương đang áp dụng bảng giá đất trong giai đoạn 05 năm từ năm 2020 đến năm 2024. Bảng giá đất được xây dựng và phải được công bố công khai cho người dân được biết và áp dụng vào ngày 01 tháng 1 của năm đầu tiên của giai đoạn áp dụng bảng giá đất. Tuy nhiên, nếu Chính phủ có Nghị định mới điều chỉnh khung giá đất phù hợp với giá đất cả thị trường thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cũng phải thực hiện điều chỉnh bảng giá đất của địa phương mình để phù hợp với khung giá đất đã ban hành.

Tóm lại, thời gian sử dụng của khung giá đất và bảng giá đất là 05 năm.

4. Một số thay đổi về khung giá đất và bảng giá đất trong dự thảo Luật Đất đai:

Dựa thảo luật Đất đai sửa đổi là văn bản quy phạm pháp luật đang được nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân quan tâm và là chủ đề bàn luận nóng hổi hiện nay. Trong dự thảo luật sửa đổi này thì cũng thể hiện một số thay đổi về quy định khung giá đất và bảng giá đất. Cụ thể, dưới đây là một số thay đổi về quy định khung giá đất, bảng giá đất mà quý bạn đọc có thể tham khảo:

– Thứ nhất, Dự thảo luật Đất đai sửa đổi sẽ bỏ đi quy định khung giá đất.

Tại Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 quy định trao quyền cho Chính phủ ban hành khung giá đất để làm căn cứ cho các địa phương ban hành bảng giá đất. Tuy nhiên, tại dự thảo luật Đất đai sửa đổi thì sẽ bãi bỏ hoàn toàn quy định này thì cho phép Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tự xây dựng bảng giá đất ở địa phương mà không phải phụ thuộc vào khung giá đất mà Chính phủ ban hành.

– Thứ hai, bổ sung nguyên tắc xây dựng bảng giá đất ở các địa phương:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành thì Bảng giá đất được xây dựng dựa vào nguyên tắc định giá và theo khung giá đất mà Chính phủ ban hành nên dẫn đến việc giá đất ở một số địa phương, một số khu vực quá thấp, dẫn đến thiệt thòi cho người sử dụng đất khi nhận bồi thường. Do đó, Dự thảo luật Đất đai đã quy định nguyên tắc xây dựng bảng giá đát như sau:

+ Nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất;

+ Giá đất phổ biến trên thị trường;

+ Biến động giá đất.

Việc xây dựng bảng giá đất theo giá đất phổ biến trên thị trường giúp cho giá đất tăng lên, dáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất.

– Thứ ba, thời gian sử dụng của bảng giá đất thay đổi:

Nếu như Luật Đất đai năm 2013 hiện hành quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương xây dựng và ban hành bảng giá đất theo định kỳ 05 năm một lần thì trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã rút ngắn thời gian sử dụng bảng giá đất là hàng năm (nghĩa là 01 năm một lần). Việc công bố bảng giá đất phải được thực hiện công bố công khai vào ngày 01 tháng 1 hàng năm.

Trên đây là một số thay đổi tiêu biểu đối với quy định về khung giá đất và bảng giá đất tại dự thảo luật Đất đai sửa đổi mà quý ban đọc có thể tham khảo và nắm bắt. Việc sửa đổi quy định của Luật Đất đai được thực hiện theo hướng tích cực và phù hợp với nhu cầu thực tiễn của người sử dụng đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 96/2019/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 19/12/2019 Quy định về khung giá đất.