Thỏa thuận xây dựng nhà bằng miệng có giá trị không? Hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng.
Thỏa thuận xây dựng nhà bằng miệng có giá trị không? Hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng.
Tóm tắt câu hỏi:
Anh trai của em có nhận xây dựng nhà cấp 4 cho 1 gia đình. Hai bên không lập hợp đồng mà chỉ thỏa thuận miệng với nhau về giá tính trên mét vuông xây dựng. Tuy nhiên sau khi xây nhà xong thì chủ nhà không chịu thanh toán hết số tiền theo thỏa thuận. Do trong quá trình xây có phát sinh thêm 1 tầng lầu, nhưng chủ nhà chỉ chấp nhận trả theo thỏa thuận ban đầu. Anh của em đã khởi kiện ra Tòa sau khi định giá theo giá thị trường thì tăng thêm 400tr so với công đã thỏa thuận. Em xin hỏi:
1. Thỏa thuận xây nhà bằng miệng có giá trị không?
2. Khi định giá thì lấy theo giá nhà nước hay thị trường? Ai có quyền chọn? Hai bên tranh chấp về tổng tiền công thì lấy theo giá đã thỏa thuận miệng hay theo định giá? Hai bên tranh chấp và giá tiến/1 mét vuông xây dựng. Vậy lấy kết quả theo đơn vị định giá hay theo thỏa thuận? Em xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Thứ nhất: về hình thức của hợp đồng xây dựng nhà ở, đây là một loại hợp đồng dân sự theo quy định tại Điều 401 Bộ luật dân sự 2005 như sau:
"1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.
2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.
Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."
Theo Điều 6 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định về hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng như sau:
"1. Hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
a) Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;
b) Đáp ứng các nguyên tắc ký kết hợp đồng quy định tại Điều 4 Nghị định này;
c) Hình thức hợp đồng bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của pháp luật.
2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng (đóng dấu nếu có) hoặc thời điểm cụ thể khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng và bên giao thầu đã nhận được bảo đảm thực hiện hợp đồng của bên nhận thầu (đối với hợp đồng có quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng).
3. Tính pháp lý của hợp đồng xây dựng:
a) Hợp đồng xây dựng có hiệu lực là cơ sở pháp lý cao nhất mà bên giao thầu, bên nhận thầu và các bên liên quan có nghĩa vụ thực hiện;
b) Hợp đồng xây dựng có hiệu lực là cơ sở pháp lý cao nhất để giải quyết tranh chấp giữa các bên. Các tranh chấp chưa được các bên thỏa thuận trong hợp đồng sẽ được giải quyết trên cơ sở các quy định của pháp luật có liên quan;
c) Các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan kiểm soát, cấp phát, cho vay vốn, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán và các cơ quan có liên quan khác phải căn cứ vào nội dung hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý để thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình theo quy định, không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng."
Theo quy định trên thì hợp đồng xây dựng phải được lập thành văn bản và có chữ ký của hai bên. Như vậy, hợp đồng xây dựng giữa anh trai bạn và người chủ nhà chỉ là thỏa thuận miệng, không lập thành văn bản thì sẽ không có giá trị pháp lý trong trường hợp này.
Thứ hai: về điều khoản giá trong hợp đồng xây dựng được quy định tại Khoản 4 Điều 4 Nghị định 37/2015/NĐ-CP như sau:
"4. Giá ký kết hợp đồng không được vượt giá trúng thầu hoặc kết quả đàm phán, thương thảo hợp đồng xây dựng, trừ khối lượng phát sinh ngoài phạm vi công việc của gói thầu được Người có thẩm quyền quyết định đầu tư cho phép."
Tại Điều 15 Nghị định 37/2015/NĐ-CP cũng quy định, giá của hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí bên giao thầu cam kết trả cho bên nhận thầu để thực hiện công việc theo yêu cầu về khối lượng, chất lượng, tiến độ, điều kiện thanh toán, tạm ứng hợp đồng và các yêu cầu khác theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng. Như vậy giá của hợp đồng xây dựng phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp không quy định thì sẽ căn cứ quy định tại Điểm b) Khoản 3 Điều 6 Nghị định 37/NĐ-CP/2015 để giải quyết:
"b) Hợp đồng xây dựng có hiệu lực là cơ sở pháp lý cao nhất để giải quyết tranh chấp giữa các bên. Các tranh chấp chưa được các bên thỏa thuận trong hợp đồng sẽ được giải quyết trên cơ sở các quy định của pháp luật có liên quan;"
Do hợp đồng xây dựng là một loại hợp đồng dịch vụ, do đó nếu như các bên không có thỏa thuận về điều khoản giá trong hợp đồng thì sẽ áp dụng quy định tại Điều 524 Bộ luật dân sự 2005:
"1. Bên thuê dịch vụ phải trả tiền dịch vụ theo thoả thuận.
2. Khi giao kết hợp đồng nếu không có thoả thuận về giá dịch vụ, phương pháp xác định giá dịch vụ và không có bất kỳ chỉ dẫn nào khác về giá dịch vụ thì giá dịch vụ được xác định căn cứ vào giá thị trường của dịch vụ cùng loại tại thời điểm và địa điểm giao kết hợp đồng.
3. Bên thuê dịch vụ phải trả tiền dịch vụ tại địa điểm thực hiện công việc khi hoàn thành dịch vụ, nếu không có thoả thuận khác.
4. Trong trường hợp dịch vụ được cung ứng không đạt được như thoả thuận hoặc công việc không được hoàn thành đúng thời hạn thì bên thuê dịch vụ có quyền giảm tiền dịch vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại."
Như vậy trong trường hợp này các bên không có thỏa thuận về giá thì sẽ căn cứ vào giá thị trường của hợp đồng xây dựng cùng loại tại thời điểm và địa điểm giao kết hợp đồng. Đồng thời theo quy định trên thì mọi thỏa thuận của hai bên phải được ghi trong hợp đồng, là căn cứ để giải quyết khi có tranh chấp. Do đó tranh chấp về tổng tiền công hay giá tiền/m2 xây dựng nếu như không được thỏa thuận trong hợp đồng mà chỉ là thỏa thuận miệng, không có căn cứ về việc có thỏa thuận đó như băng ghi âm, ghi hình, người làm chứng,… thì khi có tranh chấp xảy ra phải áp dụng theo giá thị trường, do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, không áp dụng theo thỏa thuận miệng của hai bên.
