Đất ở đô thị là gì? Hạn mức và thời hạn của đất ở tại đô thị?

1. Đất ở đô thị là gì?

Khái niệm đất ở tại đô thị được quy định bởi Bộ Tài Nguyên và môi trường thông qua quy định tại Luật Đất đai 2013.

Theo đó, đất ở tại đô thị là loại đất bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 21 Thông tư 02/2015/TT-BTBMT thì: Đất ở tại đô thị còn được hiểu là loại đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý.

2. Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất ở đô thị:

Căn cứ Điều 144 Luật đất đai 2013 quy định về đất ở tại đô thị như sau:

“2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

3. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

5. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.”

Như vậy đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn ao trong khu dân cư đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đó, quyền sử dụng đất ở tại đô thị được pháp luật quy định như sau:

– Thứ nhất, đất ở tại đô thị phải được bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng và đất sử dụng cho mục đích xây dựng công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

– Thứ hai, Nhà nước có quyền quy hoạch sử dụng đất ở tại đô thị để xây dựng nhà ở tại đô thị, đồng thời phải có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.

– Thứ ba, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương để quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại đô thị; diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

– Thứ tư, việc chuyển đất ở tại đô thị sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định của pháp luật về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.

3. Hạn mức giao đất ở tại đô thị:

Hạn mức giao đất ở tại đô thị được hiểu là diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng tối đa mà được nhà nước giao, nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác do khai hoang.

Về cơ bản, để xác định diện tích đất ở tại đô thị thuộc hạn mức sử dụng hay ngoài hạn mức sử dụng sẽ căn cứ vào quyết định về hạn mức đất ở theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nhằm xác định xem có được tách thửa, dồn thửa hay thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan nếu có theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo quy định tại Điều 144 Luật đất đai 2013 và quy định tại Nghị định01/2017/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương để quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại đô thị; diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương và theo quy định của pháp luật.

4. Thời hạn sử dụng đất ở đô thị:

Là loại đất có thời hạn sử dụng được coi là ổn định, lâu dài, đất ở đô thị được quy định rõ trong điều 125 Luật đất đai 2013 về thời hạn sử dụng đất ở. Cụ thể, các cá nhân, hộ gia đình có thể sử dụng được đất lâu dài ổn định trong các trường hợp sau:

– Đất ở đô thị do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

– Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dân tộc;

– Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

– Đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn hay cho thuê;

– Đất xây dựng trụ sở cơ quan gồm đất trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính gồm đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác.

– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật;

– Đất cơ sở tôn giáo gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;

– Đất tín ngưỡng theo quy định;

– Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh và đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh theo quy định;

– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa theo quy định của pháp luật;

– Đất tổ chức kinh tế sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài và  loại đất được sử dụng ổn định lâu dài.

5. Thuế sử dụng đất ở tại đô thị:

– Theo quy định tại Luật đất đai 2013 mới nhất thì khái niệm thuế sử dụng đất được hiểu như là tiền sử dụng đất, đây là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, thuế sử dụng đất là loại thuế gián thu được áp dụng đối với đất ở, đất xây dựng công trình. Các cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình theo quy định phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ là phải đóng thuế đất .

Đất ở trong trường hợp này không đơn thuần chỉ là đất dùng để “ở” mà còn bao gồm cả trường hợp đất ở và đất sử dụng vào mục đích kinh doanh. Đây đều là các đối tượng phải chịu thuế đất ở theo quy định của pháp luật về thuế hiện hành. Đất ở tại đô thị là loại đất thuộc phạm vi địa giới hành chính của phường, thị trấn. Loại đất này đặc biệt khác với đất ở tại nông thôn, bởi đất ở tại đô thị bao gồm cả đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện quy hoạch phát triển theo quy định những vẫn thuộc xã quản lý. Ngoài ra, đất ở tại đô thị còn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất phù hợp với chính sách quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật.

– Hồ sơ khai thuế sử dụng đất, bao gồm:

+ Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho từng thửa đất chịu thuế theo mẫu số 01/TK-SDDPNN, được áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc mẫu số 02/TKSDDPNN được áp dụng cho tổ chức.

+ Bản chụp các giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế theo quy định của pháp luật như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, quyết định hoặc hợp đồng cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

+ Bản chụp các giấy tờ chứng minh đất ở hoặc cá nhân, hộ gia đình  thuộc diện được miễn, giảm thuế (nếu có) theo quy định của pháp luật.

Như vậy, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất thì phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình trong quá trình sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:

– Luật Đất đai 2013

– Thông tư 02/2015/TT-BTBMT