Quy định về thế chấp đất là tài sản chung của hộ gia đình

1. Quy định về thế chấp đất là tài sản chung của hộ gia đình:

1.1. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình được hiểu như thế nào?

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành cụ thể là tại Điều 3 và Điều 179 của Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận rằng: hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, nuôi dưỡng hoặc quan hệ huyết thống với nhau theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, họ đang chung sống với nhau và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai. Nhìn chung thì các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp sẽ được nhà nước giao trong hạn mức. Đất được nhà nước giao theo nhiều loại hình khác nhau có thể là thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê, hoặc cũng có thể có được qua quyết định công nhận quyền sử dụng đất của nhà nước hoặc quá trình chuyển chuyển, đổi chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho. Khi đó thì chủ thể là hộ gia đình sử dụng đất sẽ có các quyền và nghĩa vụ sau đây: hộ gia đình được nhà nước giao đất nếu người trong hộ có thành viên mất thì quyền sử dụng đất của thành viên đó sẽ được để lại thừa kế theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Trường hợp nếu như người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì sẽ được nhận thừa kế quyền sử dụng đất nếu không thuộc đối tượng bị cấm thừa kế theo quy định của pháp luật.

Nhìn chung thì tài sản chung của hộ gia đình được pháp luật quy định một cách cụ thể và có những chế định rõ ràng, hiện nay thì được ghi nhận tại Điều 212 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành, và đó được xác định là khối tài sản do các thành viên của cả hộ gia đình tạo lập nên trong quá trình chung sống và hoạt động kinh tế với nhau, các tài sản mặc dù thuộc sở hữu cá nhân nhưng có sự thỏa thuận và góp  vào khối tài sản chung của cả hộ gia đình thì vẫn được coi là tài sản chung, hoặc là các tài sản được sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế chung của hộ gia đình đó (hoạt động kinh tế chung của hộ gia đình là khái niệm để chỉ việc cùng canh tác trên thửa ruộng hoặc cùng nhau là một ngành nghề thủ công nào đó ví dụ như làm giấy, đồ mộc, làm đồ thủ công mỹ nghệ, hoặc cùng sản xuất một sản phẩm nào đó … mà các thành viên đều phụ trách một công đoạn nhất định trong quá trình sản xuất và cùng nhau tạo ra một nhóm sản phẩm nhất định, sau đó tiến hành phân phối và bán ra thị trường, sau khi có lợi nhuận thì cùng nhau được hưởng, tức là các thành viên trong hộ gia đình sẽ đều được hưởng lợi từ hoạt động kinh tế chung nêu trên bài học cùng góp sức trong quá trình tạo ra sản phẩm đó. Việc hưởng lợi của các thành viên trong hộ gia đình có thể là trực tiếp hoặc thông qua việc thụ hưởng các lợi ích gián tiếp như ăn uống, nhà ở, đi làm … ). Tài sản chung của hộ gia đình bao gồm nhiều loại khác nhau, có thể là quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất … hoặc các loại tài sản chung khác được tạo thành bởi tất cả các thành viên của hộ gia đình phù hợp với quy định của pháp luật dân sự về tài sản.

Như vậy thì việc xác định tài sản chung và các hoạt động kinh tế chung của hộ gia đình có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định trách nhiệm của các thành viên trong hộ gia đình khi họ tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự.

1.2. Điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình: 

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay cụ thể là tại Điều 167 của Luật đất đai năm 2013 hiện hành có ghi nhận rằng, hộ gia đình là một trong những chủ thể có quyền sử dụng đất, và đây là các chủ thể được thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng hợp pháp của mình ví dụ như chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, tặng cho, góp vốn, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất phù hợp với nhu cầu của hộ gia đình cũng như không trái với quy định của pháp luật. Đồng thời theo điểm a khoản 2 Điều 167 của văn bản pháp luật đất đai năm 2013 có ghi nhận: Đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất là hộ gia đình thì sẽ có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đất đai, cụ thể là được phép thực hiện các giao dịch liên quan đến đất, bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. Khi thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình thì cần phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai cụ thể là Điều 188 của luật đất đai năm 2013 hiện hành cụ thể như sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng trình tự và thủ tục do pháp luật quy định;

– Đất là tài sản chung của hộ gia đình đem đi thế chấp phải là đất không có tranh chấp, được sử dụng ổn định lâu dài;

– Quyền sử dụng đất này không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quyết định hoặc bản án có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Phải trong thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên hiện nay, theo quy định của pháp luật dân sự về chế độ sở hữu, thì đối với tài sản chung của hộ gia đình khi muốn thực hiện các giao dịch bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất thì mọi quyết định liên quan đến việc định đoạt tài sản chung cần phải có sự đồng ý của đầy đủ các thành viên đã thành niên trong hộ gia đình. Hay nói cách khác, sử dụng đất của hộ gia đình là tài sản chung của các thành viên trong gia đình được quy định như sau:

– Đây là tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của pháp luật;

– Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

– Trường hợp các thành viên trong hộ gia đình không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định.

2. Có cần chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình khi thế chấp tài sản chung hay không? 

Căn cứ theo quy định tại Điều 212 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành, thì quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình như sau: Các loại tài sản của các thành viên trong hộ gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo Điều 26 Luật Cư trú năm 2020 hiện hành có ghi nhận rằng, những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình (như ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh chị em ruột …) thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu. Ngoài ra, những người khác không có quan hệ gia đình như ở thuê, ở nhờ vẫn có thể nhập vào hộ khẩu theo Điều 19 và Điều 20 của Luật Cư trú năm 2020 hiện hành. Đồng thời khi tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì các cơ quan có thẩm quyền công chứng phải yêu cầu có chữ ký đầy đủ của các thành viên trong hộ gia đình đó từ đủ 15 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu. Đối với trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản hoạt động sản phải đăng ký quyền sở hữu, hoặc tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của hộ gia đình thì phải có sự thỏa thuận của các thành viên trong hộ gia đình là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Như vậy đối với câu hỏi: có cần chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình khi thế chấp tài sản chung hay không? Thì hoàn toàn có thể nói, là có cần phải có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình và các thành viên này phải là người thanh niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

3. Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình: 

Nhìn chung thì khi thế chấp đất là tài sản chung của hộ gia đình sẽ bao gồm những giấy tờ cơ bản sau đây: 

– Phiếu yêu cầu đăng ký theo quy định của pháp luật (1 bản chính);

– Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực);

– Bản chính giấy chứng nhận được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (hay còn gọi là sổ đỏ, sổ hồng);

– Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực hoặc 1 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

– Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực hoặc 1 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

– Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm.

Lưu ý: Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình sẽ trải qua các bước cơ bản sau: 

Bước 1: Nộp hồ sơ đầy đủ và phù hợp với quy định của pháp luật lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ của chủ thể có nhu cầu. 

Bước 3: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành giải quyết yêu cầu của chủ thể có nhu cầu. Thời gian giải quyết theo quy định của pháp luật hiện hành là không quá 03 ngày làm việc, được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.