Người sử dụng đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Vậy nghĩa vụ tài chính ở đây là gì? Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp khi làm thủ tục cấp sổ đỏ như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Những trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất:
Hiện nay khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân có những trường hợp không phải nộp tiền sử dụng nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo khoản 1 và 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013; không có giấy tờ mà trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng, cụ thể:
Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng, cụ thể:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
Trường hợp 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận và không nộp tiền sử dụng nếu có đủ các điều kiện sau:
Điều kiện 1: Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.
Điều kiện 2: Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Điều kiện 3: Nay được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Trường hợp 3: Thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng.
2. Trường hợp nào phải đóng tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ?
Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9
– Cấp sổ đỏ với đất đã sử dung ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013
– Cấp sổ đỏ với đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013
– Cấp sổ đỏ với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước này 01/4/2004
– Cấp sổ đỏ với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc vi phạm pháp luật đất đai kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận.
3. Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp trong các trường hợp cụ thể:
3.1. Đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993:
Theo khoản 1 Điều 6
* Trường hợp đất có nhà ở:
– Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân.
– Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất giá đất cụ thể (giá đất cụ thể cao hơn so với giá đất tại Bảng giá đất) tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
* Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở:
Nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
3.2. Đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004:
Theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22
* Đất có nhà ở:
– Phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất (bằng 50% giá đất theo Bảng giá đất – chỉ cần tra cứu bảng giá đất và xem vị trí cụ thể thửa đất sau đó lấy giá đất tại vị trí đó chia 2 là sẽ biết được số tiền sử dụng đất phải nộp).
– Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
* Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở:
– Nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3.3. Đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004:
Tại điểm c khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định về trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì
+ Đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương: thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có): bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì:
+ Đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở: thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng theo giá đất quy định tại Bảng giá đất;
+ Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có): bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3.4. Đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền:
Hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận.
Tại Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định như sau:
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn, chiếm hoặc đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 nhưng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 9 Điều 210 Luật Đất đai thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. Trường hợp nào được giảm tiền sử dụng đất?
Tại Khoản 1, khoản 2 Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định như sau:
– Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với:
+ Hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định
+ Điều kiện: được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.
Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.
– Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
5. Trường hợp nào được miễn tiền sử dụng đất?
Tại Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:
– Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.
Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.
– Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định.
– Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
– Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Kết luận: Trên đây là quy định về mức thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ từ trước ngày 01/7/2004. Có thể thấy quy định tính tiền sử dụng đất rất phức tạp, nhất là mức thu theo giá đất cụ thể (nhiều người không thể tự tính được) nên người sử dụng đất thường chỉ nộp theo Thông báo của cơ quan thuế. Nếu bạn thuộc trường hợp được miễn/giảm tiền sử dụng đất thì lưu ý để đảm bảo quyền lợi của mình.
