Thẩm quyền ra quyết định cho thuê đất? Trình tự, thủ tục cho thuê đất?
Khi tiến hành thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác thì sẽ phải được theo những trình tự, thủ tục mà pháp luật đã quy định. Vậy pháp luật quy định về thẩm quyền ra quyết định cho thuê đất là những chủ thể nào? Trình tự, thủ tục cho thuê đất được diễn ra như thế nào? Bài viết dưới đây của Luật Dương Gia sẽ cung cấp cho bạn đọc nội dung liên quan đến thẩm quyền ra quyết định cho thuê đất và trình tự, thủ tục cho thuê đất.
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài trực tuyến 24/7: 1900.6568
– Cơ sở pháp lý:
+ Luật đất đai 2013.
+
+ Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
1. Thẩm quyền ra quyết định cho thuê đất.
Tại Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đối với từng loại đất khác nhau thì thẩm quyền giao đất cũng sẽ có sự khác nhau, theo đó:
Hệ thống cơ quan chuyên ngành quản lý đất đai? Các tổ chức dịch vụ công trong quản lý và sử dụng đất?
– Thẩm quyền cho thuê đất trong những trường hợp: (1) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, (2) Giao đất đối với cộng đồng dân cư. Đối với những trường hợp này thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền ra quyết định cho thuê đất.
– Thẩm quyền cho thuê đất trong trường hợp quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn, đối với những trường hợp này thì thẩm quyền ra quyết định cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp xã.
Tóm lại, thẩm quyền cho thuê đất thuộc về: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã, đây là những cơ quan có thẩm quyền quyết định cho thuê đất. Tuy nhiên, tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tuỳ thuộc vào loại đất, quy mô, tính chất của việc cho thuê đất, các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cho thuê đất cũng có sự khác nhau mà pháp luật đã quy định rất rõ về vấn đề này.
2. Trình tự, thủ tục cho thuê đất.
– Trình tự, thủ tục cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác, được tiến hành như sau:
+ Bước 1: Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường. Theo đó, hồ sơ bao gồm: (1) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, (2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.* Lưu ý: Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định theo quy định của pháp luật.+ Bước 3: Xử lý hồ sơ: trong thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với mỗi loại đất khác nhau sẽ khác nhau. Cụ thể:
– Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác thì thủ tục được quy định như sau:
+ Bước 1: Người xin giao đất, thuê đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường. Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định.
+ Bước 2: Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất được quy định cụ thể tại
Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư thì trình tự, thủ tục được quy định như sau:
+ Bước 1: Cơ quan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn trình UBND cùng cấp để báo cáo UBND cấp trên hoặc Bộ tài nguyên và môi trường.
+ Bước 2: Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì thẩm định, trình hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua trước khi UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất; Bộ tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trước khi UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Bước 3: Sau khi Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất, hội đồng nhân dân cấp tỉnh có Nghị quyết về việc chuyển mục đích sử dụng đất, UBND cấp có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
– Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ được quy định như sau:
+ Bước 1: Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; kí hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất (hồ sơ giao đất, thuê đất được quy định cụ thể tại Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT);
+ Bước 2: Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất;
+Bước 3: Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lí cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
– Đối với các dự án quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã quốc gia, công cộng, trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ để thực hiện dự án quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (theo Điều 61 và Điều 62 Luật đất đai năm 2013) thì một số bước và các công việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất được thực hiện đồng thời với trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định như sau:
+ Bước 1: Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì chủ đầu tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng; cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất;
+ Bước 2: Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất mà không phải chờ đến khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.
– Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ được quy định như sau:
+ Bước 1: Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá QSDĐ trình UBND cùng cấp phê duyệt;
+ Bước 2: Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá QSDĐ đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá QSDĐ; UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá:
+ Bước 4: Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, kí hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lí cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.(Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơ quan tài nguyên và môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền huỷ quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá)
Tuỳ vào từng loại đất, mục đích sử dụng đất thì trình tự, thủ tục cho thuê đất cũng có sự khác biệt, thứ nhất là có sự khác biệt về cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất, những giấy tờ có liên quan đến việc cho thuê đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, có thể thấy một trong những trở ngại và là rào cản lớn nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài và các doanh nghiệp trong nước khi sử dụng đất để đầu tư trong thời gian qua, đó chính là khâu thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thủ tục kéo dài với nhiều khâu, nhiều công đoạn đồng nghĩa với sự phiền hà và kém tính hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Nếu xét dưới góc độ hiệu quả kinh tế thì thủ tục hành chính rườm rà, thiếu minh bạch, thiếu công khai là nguyên nhân làm mất cơ hội đầu tư của người sử dụng đất. Đây cũng là vấn đề được đặt ra cần phải giải quyết khi xây dựng Luật đất đai năm 2013 của cơ quan lập pháp.
