Thủ tục mua bán, tặng cho căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư!

Tôi có vấn đề thắc mắc và rất mong luật sư tư vấn giúp. Tôi đã kết hôn năm 2000 và có 02 con. Hiện nay đang sống tại căn hộ chung cư do cha mẹ tôi mua cho vào tháng 12/2014, căn hộ này chưa có sổ hồng. Cha mẹ tôi muốn cho riêng tôi căn hộ trên thì thủ tục chuyển nhượng như thế nào? Rất mong luật sư tư vấn giúp. Cám ơn!

Luật sư tư vấn:

Khoản 1, Điều 91, Luật Nhà ở 2005quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

“Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

– Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

– Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, trong trường hợp này, căn hộ chung cư mà cha mẹ bạn mua chưa có sổ hồng, tức là chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật, do đó, giao dịch tặng cho căn hộ chung cư này chưa thể tiến hành được. Vậy nên, trước hết bạn cần yêu cầu cha mẹ bạn nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện để được xem xét, giải quyết theo trình tự quy định tại Điều 16, Luật Nhà ở 2005.

Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cha mẹ bạn có thể tiến hành tặng cho nhà ở. Việc tặng cho nhà ở phải lập thành văn bản, cụ thể là hợp đồng tặng cho căn hộ chung cư. Hợp đồng tặng cho căn hộ chung cư phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

 Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài:1900.6568

Với trường hợp muốn tặng cho riêng bạn, chứ không phải hộ gia đình bao gồm cả vợ/chồng và các con, thì trong hợp đồng tặng cho căn hộ chung cư, về chủ thể là “bên được tặng cho” chỉ đề các thông tin cá nhân (như tên, ngày sinh, số chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú) của riêng bạn.

Theo quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP, bên nhận tặng cho nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Luật Nhà ở 2005. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên nhận tặng cho nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân.

1. Chuyển giao hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Tóm tắt câu hỏi: 

Tôi có hợp đồng mua căn hộ chung cư với một chủ đầu tư và tôi chưa nhận căn hộ. Bây giờ tôi muốn bán lại hợp đồng mua căn hộ đó cho người khác có được không? Nếu bán được thì thôi phải làm nững thủ tục gì?

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại điểm b, khoản 6, điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD như sau:

“b) Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.”

Khoản 1, điều 20, Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định:

“a) Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư này. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước;

b) Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định tại điểm a khoản này, một trong hai bên theo thoả thuận nộp bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;

c) Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.

Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng;”

Như vậy trong trường hợp của bạn, bạn được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho người khác. Bạn cần làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà để cơ quan công chứng chứng nhận, khi công chứng bạn phải xuất trình, bạn phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư sẽ chấm dứt giao dịch với bạn và trực tiếp giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng.

2. Sang tên chung cư khi không có sổ hồng có được không?

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có nhu cầu tư vấn vấn đề cụ thể như sau: Mẹ tôi có mua 1 căn hộ chung cư ở Hà Nội (đứng tên hợp đồng, chưa làm sổ đỏ), nhưng mẹ tôi lại ở trên quê, việc đi lại hay chuyển khẩu khó khăn. Nay tôi muốn làm sổ đỏ đứng tên mình, tôi xin hỏi liệu có làm được không? Cần thủ tục và chi phí như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

 Theo quy định Điều 118 Luật nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.”

Như vậy, trong trường hợp này, căn hộ chung cư của mẹ bạn mới chỉ đứng tên trên hợp đồng chưa có sổ hồng tức là chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Do đó, căn hộ chung cư của mẹ bạn chưa được thực hiện các giao dịch trừ các giao dịch được quy định tại Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014. Vì vậy, việc bạn muốn đứng tên sổ hồng của căn hộ chung cư này thì theo quy định của pháp luật là không thực hiện được.

Để bạn có thể đứng tên sổ hồng của căn hộ chung cư này, trước hết bạn cần yêu cầu mẹ bạn nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện để được xem xét, giải quyết theo trình tự quy định tại Điều 9 Luật nhà ở 2014.

Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, để bạn có thể đứng tên sổ hồng căn hộ chung cư này, mẹ bạn có thể tiến hành thủ tục tặng cho nhà ở cho bạn. Việc tặng cho nhà ở phải lập thành văn bản, cụ thể là hợp đồng tặng cho căn hộ chung cư. Hợp đồng tặng cho căn hộ chung cư phải được công chứng tại văn phòng công chứng.

Khi hợp đồng đã được công chứng xong, bạn có thể đến các cơ quan thuế và các cơ quan khác để thực hiện việc nộp thuế. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi tặng cho bất động sản giữa các cá nhân với nhau thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân; lệ phí trước bạ nhà ở; phí công chứng hợp đồng tặng cho; lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở… Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định: việc chuyển nhượng bất động sản giữa mẹ đẻ và con để được miễn thuế thu nhập cá nhân nhưng cần phải có giấy tờ chứng minh như: sổ hộ khẩu, giấy khai sinh hoặc các giấy tờ khác thể hiện mối quan hệ ruột thịt và theo Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ thì việc tặng cho giữa mẹ đẻ và con đẻ được miễn lệ phí trước bạ.

3. Thủ tục mua bán lại căn hộ chung cư khi chủ sở hữu chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Căn cứ Điều 118 Luật nhà ở 2014 thì điều kiện nhà ở tham gia giao dịch là: 

“Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014;

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.”

Các điều kiện quy định nêu trên không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với các giao dịch về nhà chung cư mà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì nhà chung cư chỉ có thể thuộc trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó (điểm e khoản 2 điều 118 Luật nhà ở 2014). 

Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán và bên mua phải đáp ứng điều kiện sau: 

Bên bán: phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Bên mua: 

+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Trình tự, thủ tục hợp đồng về nhà ở theo Điều 120, Điều 121, Điều 122 Luật nhà ở 2014 như sau:: 

– Bên mua có thông báo với chủ đầu tư về việc chuyển nhượng hợp đồng nhà chung cư;

– Bên bán và bên mua có thỏa thuận về việc ký hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng nhà ở. Nội dung của hợp đồng bao gồm: 

 Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

Quyền và nghĩa vụ của các bên;

Cam kết của các bên;

Các thỏa thuận khác;

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

Quyền và nghĩa vụ của các bên;

Cam kết của các bên;

Các thỏa thuận khác;

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

– Hợp đồng về nhà ở phải có công chứng, chứng thực

– Hai bên đề nghị chủ đầu tư thực hiện thủ tục để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận cho bên mua. 

4. Tư vấn cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ chung cư cho vợ chồng

Tóm tắt câu hỏi:

Xin luật sư cho mình hỏi. Gia đình mình có mua 1 căn hộ chung cư, nhưng trong hợp đồng mua bán chỉ đứng tên chồng. Mình muốn hỏi: khi ra sổ hồng muốn trong sổ hồng đứng tên 2 vợ chồng thì thủ tục như thế nào ạ? Xin cám ơn!

Luật sư tư vấn:

Khoản 2 Điều 28 Luật Nhà ở 2014 quy định về cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở có quy định như sau:

“2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Theo đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được áp dụng theo Luật Đất đai 2013. Điều 98 Luật Đất đai quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có quy định với nội dung như sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất trừ trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.

– Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trừ trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

– Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

Do bạn không nói rõ, căn hộ chhung cư này được mua bằng tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân nên bạn có thể xem xét qua các trường hợp sau:

Trường hợp 1. Chung cư được mua bằng tài sản chung của vợ chồng.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình 2014:

“1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.”

Việc xác định tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân sẽ được xác định dựa trên tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân và do vợ chồng thỏa thuận. Trong trường hợp căn hộ chung cư này mua được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng, được tạo lập do quá trình của hai vợ chồng lao động, kinh doanh tạo ra hoặc thuộc các trường hợp khác được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng thì khi đăng ký quyền sở hữu, thì trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nàh sẽ ghi tên cả hai vợ chồng bạn. 

Trường hợp 2. Chung cư được mua bằng tài sản riêng.

Tài sản riêng của vợ chồng được xác định theo quy định tại Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình 2014:

“1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.”

Như vậy, khi chồng bạn mua căn hộ chung cư, và căn hộ được xác định là tài sản riêng của chồng bạn, thì việc đứng tên trên giấy chứng nhận sẽ chỉ đứng tên chồng bạn. Trong trường hợp nếu muốn cả bạn đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà thì chỉ thực hiện khi có sự thỏa thuận về việc nhập tài sản riêng vào tài sản chung của vợ chồng thì sẽ phải thỏa thuận bằng văn bản và được công chứng, chứng thực (theo quy định tại Điều 46 Luật hôn nhân và gia đình).

Như vậy, tại thời điểm làm hồ sơ cấp Giấy chứng nhận nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở  vợ chồng bạn kê khai chung thì Giấy chứng nhận sẽ cấp chung cho vợ, chồng.

5. Thủ tục mua bán căn hộ chung cư

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật sư Tôi có người bạn người nước ngoài mua căn hộ chung cư tại Việt Nam. Giờ anh ấy muốn bán lại. Luật sư cho mình hỏi thủ tục cần những gì và chi phí cho việc sang tên cho chủ mới là bao nhiêu? Cảm ơn luật sư

Luật sư tư vấn:

Bạn của bạn là cá nhân nước ngoài, mua căn hộ chung cư tại Việt Nam. Theo Điều 159 Luật nhà ở 2014, bạn là đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức mua nhà ở thương mại, cụ thể là căn hộ chung cư tại Việt Nam.

Khoản 4 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:

“4. Trường hợp trước khi hết hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở thì người mua, người được tặng cho được sở hữu nhà ở theo quy định sau đây:

a) Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài;

b) Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 của Nghị định này;

c) Bên bán, bên tặng cho nhà ở phải nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam.”

Đối chiếu quy định trên, cá nhân nước ngoài đã mua và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu không còn nhu cầu sử dụng thì được bán lại nhà ở đó trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở. Vì vậy, bạn được quyền bán lại căn hộ chung cư của mình. Đồng thời bạn phải nộp đầy đủ thuế và nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam.

* Trình tự, thủ tục bán căn hộ chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 33 Thông tư số 19/2016/TT-BXD như sau:

– Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu) và được công chứng, chứng thực.

– Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

+ Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:

++ 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);

++ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;

++ Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;

++ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.

+ Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định tại Điểm a Khoản này và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

++ 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;

++ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi); bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);

++ Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở;

+  Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

– Xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp không xác định được chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc lý do khác theo quy định của pháp luật):

+ Trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà nhà ở chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xác nhận về việc chuyển nhượng hợp đồng;

Luật sư tư vấn pháp luật hành chính qua tổng đài:1900.6568

+ Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã không đủ cơ sở để xác nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, Tổ dân phố nơi có nhà ở đó; nếu quá thời hạn 60 ngày kể từ ngày niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mà không có tranh chấp, khiếu kiện thì Ủy ban nhân cấp xã xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở về việc không có tranh chấp, khiếu kiện để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng.

*Chi phí chuyển nhượng

* Lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại điều 5, 6, 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ phải nộp khi chuyển nhượng căn hộ chung cư là:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành).

* Thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ theo Điều 14, Điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi năm 2012, số tiền thuế thu nhập cá nhân được tính theo một trong hai cách như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng.