Tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất. Công dân có quyền làm đồng thời việc tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất không?
Tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất. Công dân có quyền làm đồng thời việc tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất không?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có lô đất khoảng 2000 mét vuông. Đất tại Đà Nẵng, nội dung sổ: (Ban đầu) a. Nhà ở:
+ Tổng diện tích sử dụng: 45m vuông
+ Diện tích xây dựng: 45m vuông kết cấu: T xây, mái tôn, số tầng: Một. Đất ở: Diện tích: Đất ở 400m vuông: Đất khuôn viên 1,762.3m vuông (cấp ngày 15/11/2004).
Giờ xin cấp sổ mới và đã ra sổ với nội dung: Mục đích sử dụng: Đất ở 400m vuông, đất trồng cây lâu năm 1710m vuông. Mục đích sử dụng: Đất ở: lâu dài, Đất trồng cây lâu năm: đến ngày 15/11/2054 nguồn gốc sử dụng: Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhà ở: như trên: Sở tài nguyên và môi trường TP.Đà Nẵng cấp ngày 16/11/2015.
1. Xin quý tư vấn cho hỏi đất khuôn viên của tôi nay thành đất trồng cây lâu năm có bị sai không và có thiệt hại gì khi tôi có ý định tách thửa mảnh đất trên thành khoang 220 lô.
2. Khi tách thửa thuế tôi phải nộp khi chuyển qua thành đất ở là bao nhiêu? Xin các tư vấn chi tiết.
Trân trọng cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Về việc chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa đất
Theo Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”.
Đối với trường hợp của bạn, chuyển 1,762.3 m2 đất khuôn viên thành đất trồng cây lâu năm thì không thuộc trường hợp cần phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, bạn vẫn phải đăng ký biến động đất đai khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.Đà Nẵng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho bạn với nội dung: Chuyển diện tích đất khuôn viên thành đất trồng cây lâu năm 1710 m2 là hoàn toàn đúng quy định của pháp luật.
Hiện tại, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn không quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất nông nghiệp. Các địa phương sẽ giải quyết tách thửa đất nông nghiệp theo nhu cầu của người dân và quản lý để người dân sử dụng những thửa đất mới tách đúng mục đích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn ở TP. Đà Nẵng thì có thể đến UBND TP.Đà Nẵng hỏi về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp để xem 1.710 m2 đất trồng cây lâu năm của bạn có thể được tách làm bao nhiêu thửa.
Khi được chấp nhận tách thửa thì bạn nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đến Văn phòng đăng ký đất đai.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
2. Về vấn đề chuyển các lô đất trồng cây lâu năm thành đất ở và các nghĩa vụ tài chính
Theo quy định Điều 57 Luật Đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm muốn chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thì cần phải được phép của cơ quan có thẩm quyền và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT được quy định thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến Phòng Tài nguyên và môi trường cấp quận, huyện. Hồ sơ gồm:
a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp quận, huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Như vậy, bạn có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Mức tiền bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp quận, huyện.
Bạn phải nộp tiền sử dụng đất khi nhận được Thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế.
Bạn có thể tham khảo thêm một số bài viết có liên quan khác của Dương Gia:
– Đất nằm trong đồ án quy hoạch có được tách thửa không?
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tách thửa
– Đất đấu giá trong dự án có được tách thửa không?
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.
——————————————————–
THAM KHẢO CÁC DỊCH VỤ CÓ LIÊN QUAN CỦA LUẬT DƯƠNG GIA:
– Tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại
