Hiện nay thì chế định cho thuê và cho thuê lại nhận được nhiều sự quan tâm, khi được nhà nước cho thuê đất nhưng sau đó vì nhiều nguyên nhân khác nhau mà người có quyền lợi muốn được cho thuê lại thì họ thường đặt ra câu hỏi rằng: Liệu có được sử dụng đất thuê của nhà nước để cho thuê lại hay không?
Mục lục bài viết
1. Những trường hợp được nhà nước cho thuê đất:
Cho thuê đất là một hoạt động phổ biến hiện nay không chỉ trên thế giới mà còn diễn ra rất sôi động ở Việt Nam. Cho thuê đất là một hiện tượng tất yếu trong nền kinh tế thị trường bởi vì các chủ thể đều có nhu cầu sử dụng đất muốn tiếp cận đất đai thì phải thông qua một phương thức đó là thuê đất. Mặt khác thì thuê đất cũng là một trong những hình thức giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong phân bổ quỹ đất hợp lý hiệu quả cho các nhu cầu sử dụng đất của xã hội. Nhìn chung thì theo quy định của pháp
– Đối với các chủ thể là hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nhầm các mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp hay nuôi trồng thủy hải sản và diêm nghiệp (hay còn gọi là làm muối);
– Các chủ thể là hộ gia đình hoặc cá nhân có nhu cầu và mong muốn tiếp tục sử dụng loại đất nông nghiệp vượt quá hạn mức được giao theo quy định của pháp luật đất đai cụ thể là tại Điều 129 của pháp luật đất đai;
– Các chủ thể là hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất thương mại dịch vụ hoặc đất sử dụng để phục vụ cho các hoạt động khoáng sản hoặc để sản xuất các loại vật liệu xây dựng làm đồ gốm hay các hộ gia đình cá nhân sử dụng đất để làm cơ sở sản xuất đất phi nông nghiệp;
– Các chủ thể là hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất để tiến hành xây dựng các công trình công cộng phục vụ cho mục đích kinh doanh thương mại;
– Các chủ thể là tổ chức kinh tế hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tiến hành sử dụng đất để thực hiện các dự án sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp, thủy sản hoặc diêm nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hoặc để xây dựng các công trình công cộng thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để tiến hành cho thuê;
– Các chủ thể là tổ chức kinh tế hoặc các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ độc lập về tài chính hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tiến hành sử dụng đất để xây dựng các công trình sự nghiệp công lập;
– Các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao tại Việt Nam tiến hành sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc theo đúng quy định của pháp luật.
Nhìn chung thì pháp luật đất đai hiện hành đã bổ sung quy định về tổ chức kinh tế hoặc hộ gia đình hoặc cá nhân trong nước cũng có quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuế đất hằng năm hoặc thuê đất trả tiền thuế đất một lần, ngoài ra còn bổ sung quy định là tổ chức kinh tế hoặc tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay các đối tượng thuộc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc các đối tượng được nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp công lập.
2. Sử dụng đất thuê của nhà nước có được cho thuê lại không?
Nhìn chung thì phạm trù nhà nước cho thuê đất và người sử dụng đất cho thuê lại quyền sử dụng đất là hai khía cạnh khác biệt cụ thể như sau:
| Nhà nước cho thuê đất | Người sử dụng đất cho thuê lại quyền sử dụng đất |
| – Về tư cách của bên cho thuê, nhà nước cho thuê đất với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc cho thuê đất này thể hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai để định đoạt đất đai thông qua việc quyết định số phận pháp lý của đất. – Về mối quan hệ giữa cho thuê đất của nhà nước với cho thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, thì cho thuê đất của nhà nước được thực hiện trước sau đó thì người sử dụng đất mới được cho thuê lại quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là cho thuê lại quyền sử dụng đất phải sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở quyết định cho thuê đất của nhà nước. – Xét về tính chất, thì nhà nước cho thuê đất dựa trên cơ sở quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai nên quyền cho thuê đất của họ là vĩnh viễn và không bị hạn chế. Hơn nữa thì mối quan hệ về cho thuê đất sét ở mức độ nhất định không hoàn toàn là mối quan hệ dân sự thuần túy. Điều này có nghĩa là cho thuê đất trong trường hợp này là do một tổ chức quyền lực công hay còn gọi là nhà nước cho thuê đất nên vẫn chịu sự chi phối của ý chí nhà nước. | – Xét về tư cách của bên thuê, thì người sử dụng đất cho thuê lại quyền sử dụng đất với tư cách là người được nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất để sử dụng. Điều này có nghĩa là họ phải sử dụng đất thì mới được cho thuê lại quyền sử dụng đất. Còn trong trường hợp được nhà nước giao đất mà không sử dụng thì sẽ không được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất. – Về mối quan hệ giữa cho thuê đất của nhà nước mới cho thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, thì mặc dù cho thuê lại quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai nhưng nó tách ra trở thành một loại quyền tương đối độc lập hay còn gọi là vật quyền của người sử dụng đất. Có nghĩa là người sử dụng đất khi được nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất thì trong thời hạn sử dụng đất họ có quyền cho thuê lại đất. – Xét về mặt tính chất, thì người sử dụng đất cho thuê lại quyền sử dụng đất trên cơ sở được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất nên việc cho thuê lại quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế cụ thể như sau: việc cho thuê lại quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong thời hạn quyền sử dụng đất và phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định, người cho thuê lại quyền sử dụng đất không được tự ý thay đổi mục đích quyền sử dụng đất ghi trong quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, quan hệ cho thuê lại quyền sử dụng đất là quan hệ dân sự thuần túy phát sinh giữa người sử dụng đất với tổ chức hoặc hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu thuê đất, các bên hoàn toàn bình đẳng về quyền và nghĩa vụ và được tự do thỏa thuận cũng như bày tỏ ý chí khi tham gia vào các giao dịch về cho thuê lại quyền sử dụng đất. |
Như vậy thì đối với câu hỏi, sử dụng đất thuê của nhà nước có được cho thuê lại hay không? Để trả lời câu hỏi này thì sẽ phải căn cứ vào quy định của pháp luật cụ thể là điểm b khoản 2 Điều 174 và điểm đ khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành theo đó, việc sử dụng đất thuê của nhà nước để tiến hành cho thuê lại quyền sử dụng đất được đặt ra trong một số trường hợp nhất định và một số chủ thể nhất định. Tổ chức sự nghiệp công lập đã tự chủ về mặt tài chính thì được sử dụng đất dưới hình thức được nhà nước cho thuê đất và nếu như họ trả tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê bằng chính nguồn tài chính và họ có được từ chính hoạt động của mình chứ không phải từ ngân sách nhà nước thì họ sẽ có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất.
3. Trình tự, thủ tục cho thuê lại quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, công chứng và chứng thực hợp đồng. Pháp luật đất đai hiện nay quy định giao hợp đồng cho thuê lại bắt buộc phải có công chứng chứng thực và đây là quy định bắt buộc và là nguyên nhân chính dẫn đến rất nhiều trường hợp hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức mặc dù ý chí của các bên được thể hiện một cách rõ ràng và hoàn toàn tự nguyện. Hiện nay theo Điều 167 khoản 3 điểm b pháp luật đất đai hiện hành thì hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực khi có yêu cầu. Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng việc bỏ quy định này có bảo vệ được quyền lợi của bên thuê hay không thuê cho thuê quyền sử dụng đất thường có thời hạn thuê dài và bên thuê lại đầu tư khá lớn vào đất.
Thứ hai, thực hiện việc đăng ký khi thực hiện việc cho thuê lại quyền sử dụng đất theo Điều 188 Luật Đất đai. Pháp luật đất đai quy định rằng việc cho thuê lại quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bởi việc đăng ký có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Cụ thể là luật đất đai quy định việc cho thuê lại quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Quy định này được đánh giá là phù hợp giúp cho nhà nước dễ dàng quản lý các biến động trong quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất.
4. Ý nghĩa của chế định cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thuê của Nhà nước:
Thứ nhất, cho thuê lại quyền sử dụng đất góp phần làm tăng hiệu quả sử dụng đất, bởi đây là một giao dịch khác phổ biến trên thị trường và hình thức giao dịch này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với chủ thẻ không có nhu cầu hoặc không có điều kiện khai thác sử dụng đất nhưng lại không muốn mất đi quyền sử dụng đất. Thì khi cho chủ thể khác thuê lại quyền sử dụng đất khi tài nguyên đất không bị lãng phí là chủ thể trực tiếp khai thác đất ở đây là bên thuê lại nhưng bên cho thuê lại vẫn được hưởng thụ lợi ích từ đất thông qua tiền thuê đất mà bên thuê trả lại cho.
Thứ hai, cho thuê lại quyền sử dụng đất góp phần làm giảm tình trạng độc quyền sở hữu đất của Nhà nước hoặc của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Cho thuê lại quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất không được phép sở hữu đất đai thì đổi lại họ sẽ được sở hữu quyền sử dụng đất và được giao dịch quyền sử dụng đất.
Thứ ba, cho thuê lại quyền sử dụng đất làm cho thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung trở nên sôi động hơn và là một hình thức giao dịch, cho thuê lại quyền sử dụng đất sẽ cung cấp hàng hóa quyền sử dụng đất cho thị trường và đáp ứng nhu cầu ngày một tăng đối với loại hàng hóa này. Hơn nữa thì thuê lại quyền sử dụng đất cũng giúp cho các chủ thể đi thuê có quyền sử dụng đất một cách nhanh chóng và dễ dàng nhưng lại ít tốn kém chi phí so với việc nhận chuyển nhượng hay các hình thức khác.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Bộ luật Dân sự năm 2015.
