Sổ hồng chung cư: Thời gian được cấp? Có giá trị bao lâu?

1. Thời gian được cấp sổ hồng chung cư:

Sổ hồng được coi là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là bộ xây dựng ban hành nhằm mục đích xác nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho các chủ thể. Chính vì thế sổ hồng chung cư còn thường được gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư.

Trong quá trình mua những căn hộ chung cư thì nhiều người quan tâm đến tính pháp lý của các căn hộ này thông qua sổ hồng. Nếu như bạn sợ hữu căn hộ chung cư nhưng không sở hữu đất thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và quyền sở hữu nhà ở, đây chính là sổ hồng chung cư. Khác với sổ đỏ, nếu phạm vi ghi nhận cuộc sổ đỏ là quyền sử dụng rất đa dạng, có thể là đất ở hoặc đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất vườn ao … thì phạm vi ghi nhận của sổ hồng nói chung và sổ hồng chung cư nói riêng chỉ là sở hữu nhà ở hoặc sở hữu đất ở chứ không phải là những loại đất khác.

Hiện nay pháp luật có quy định cụ thể về thời gian được cấp sổ hồng chung cư. Căn cứ theo quy định tại Điều 26 của Luật nhà ở năm 2022 có ghi nhận về trách nhiệm của các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại trong đó có các căn hộ chung cư. Theo đó thì trong thời gian 50 ngày theo quy định của pháp luật kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc được tính kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đầy đủ các khoản tiền theo như thỏa thuận của các bên thì các chủ đầu tư cần phải tiến hành hoạt động làm thủ tục đề nghị đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua hoặc người thuê nhà ở, trừ trường hợp người mua hoặc người thuê nhà ở tự nguyện làm thủ tục đề nghị xin cấp giấy chứng nhận. Như vậy thì có thể thấy, thời hạn để các chủ đầu tư xây dựng các dự án căn hộ chung cư thương mại phải xin cấp sổ hồng cho người mua là trong khoảng thời gian 50 ngày được tính kể từ ngày bàn giao căn hộ chung cư trên thực tế, trừ trường hợp người mua căn hộ chung cư tự đề nghị để bản thân đi làm thủ tục cấp sổ hồng thay cho các chủ đầu tư.

2. Sổ hồng chung cư có giá trị bao lâu?

Giá trị của sổ hồng chung cư là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm khi sở hữu các căn hộ. Căn cứ theo quy định tại Điều 99 của Luật nhà ở năm 2022 có quy định về thời hạn sử dụng các căn hộ chung cư. Theo đó thì thôi hạn sử dụng các căn hộ chung cư được xác định căn cứ dựa vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp tỉnh nơi có nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tiến hành hoạt động bố trí kinh phí để thực hiện hoạt động kiểm tra và kiểm định chất lượng nhà ở chung cư. Như vậy theo quy định của pháp luật hiện nay thì không có quy định cụ thể về số năm có thời hạn của nhà chung cư làm cơ sở xác định thời hạn sở hữu sổ hồng căn hộ chung cư, sổ hồng căn hộ chung cư sẽ được xem xét phụ thuộc vào cấp công trình và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có căn hộ chung cư đó. Tuy nhiên căn cứ theo quy định tại Điều 126 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về thời hạn sử dụng đất, theo đó thì đất có thời hạn sử dụng như sau:

– Thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất đối với các chủ thể được xác định là tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và sản xuất lâm nghiệp, sử dụng với mục đích nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối, các chủ thể được xác định là tổ chức hoặc hộ gia đình và cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các chủ thể được xác định là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư trên lãnh thổ của Việt Nam sẽ được xem xét và quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc dựa trên đơn xin giao đất, dựa trên đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm theo quy định của pháp luật;

– Đối với những dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm và các dự án được xác định là những dự án tiến hành đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ mà cần thời gian kéo dài hơn thì thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất sẽ không quá 70 năm theo quy định của pháp luật;

– Đối với những dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê với mục đích lợi nhuận thì thời hạn giao đất cho các chủ đầu tư sẽ được xác định theo thời hạn của dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất sẽ được sử dụng đất ổn định và lâu dài. Khi hết thời hạn thì người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét gia hạn sử dụng đất tuy nhiên không quá thời hạn theo quy định của pháp luật nêu trên. 

Như vậy có thể thấy, pháp luật hiện nay không có quy định sổ hồng chung cư có thời hạn sử dụng trong bao nhiêu năm, mà chỉ đề cập đến thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài. Theo đó thì thông thường, hiện nay sổ hồng chung cư sẽ có thời hạn sử dụng trong khoảng thời gian năm mươi năm và có thể gia hạn thêm nếu như người sở hữu căn hộ có nhu cầu, và thông qua quá trình kiểm định thì căn hộ chung cư đó vẫn đảm bảo sử dụng trên thực tế.

3. Mức xử phạt của chủ đầu tư khi không cấp sổ hồng chung cư cho người sở hữu căn hộ: 

Căn cứ theo quy định tại Nghị định số 04/2022/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tài nguyên nước và khoáng sản; khí tượng thủy văn; đo đạc và bản đồ, có ghi nhận, nếu chủ đầu tư không nộp hồ sơ làm thủ tục cấp Sổ hồng cho người mua hoặc nếu người mua tự đi làm thủ tục cấp Sổ hồng mà chủ đầu tư không cung cấp đủ giấy tờ thì sẽ bị phạt. Mức phạt cụ thể như sau:

Đồng thời, chủ đầu tư buộc phải nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua để người này tự đi nộp hồ sơ cấp Sổ hồng chung cư. Trong đó, thời gian chậm xin cấp sổ hồng chung cư được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao căn hộ cho người mua.

4. Lưu ý khi mua nhà chung cư chưa có sổ hồng: 

Có rất nhiều lý do để các chủ đầu tư chỉ hoãn việc làm sổ hồng chung cư cho các chủ thể. Có thể kể đến một số lý do cơ bản như sau:

– Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua căn hộ và chưa giải chấp;

– Chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng thiết kế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Xây dựng lớn chiếm đất trái quy định của pháp luật, lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình cơ sở hạ tầng;

– Đất xây dựng chung cư chưa được chuyển mục đích sử dụng đất và xây dựng trái với quy định của pháp luật;

– Chưa hoàn thành về các thủ tục pháp lý nhưng đã xây dựng và bán căn hộ chung cư hoặc do chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng.

Ngoài ra, còn có thể bao gồm một số nguyên nhân cơ bản khác. Tuy nhiên chung cư chưa có sổ hồng tìm ẩn rất nhiều rủi ro. Người mua cần phải có những giải pháp để đảm bảo quyền lợi của mình. Nếu như mua căn hộ chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư thì phải được ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư đó. Nếu sau 50 ngày kể từ thời điểm giao nhà chung cư mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa sổ hồng theo như phân tích ở trên thì hợp đồng đó phải có kiến nghị rõ ràng và có trả lời bằng văn bản. bạn hoàn toàn có thể cố gắng thương lượng với chủ đầu tư để giữ lại phần trăm giá trị của căn hộ chung cư, thỏa thuận rằng sau khi nhận sổ hồng thì sẽ thanh toán toàn bộ số tiền còn lại, chủ đầu tư buộc phải có trách nhiệm tìm mọi cách để làm sổ hồng và có trách nhiệm với khách hàng. Còn trong trường hợp bạn mua lại căn hộ chung cư từ hộ gia đình hoặc cá nhân thì khi đi công chứng hợp đồng, bạn phải yêu cầu người bán xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó. Nếu căn hộ chung cư đó đã mua bán từ lần thứ hai trở lên thì khi công chứng phải có hợp đồng mua bán lần cuối. Hai bên có thể lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư tại căn phòng công chứng để đảm bảo giao dịch và an toàn với người mua.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Nhà ở năm 2022;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 04/2022/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tài nguyên nước và khoáng sản; khí tượng thủy văn; đo đạc và bản đồ.