Sổ đỏ tên một mình vợ khi bán chồng có phải ký tên không?

1. Pháp luật có cho vợ chồng đứng tên đại diện trên sổ đỏ?

Các cá nhân sau khi đăng ký kết hôn với nhau sẽ phát sinh quyền và nghĩa vụ ràng buộc với nhau về mối quan hệ của mình. Trong đó phải kể đến quá trình xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản của cả hai. Căn cứ theo Khoản 1 Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình 2014 đã quy định về việc đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng đối với tài sản chung của các bên như sau:

Đối với một số tài sản mà pháp luật có quy định phải tiến hành đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng mà việc xác lập quyền sở hữu tài sản này thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên của cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có những thỏa thuận khác với nhau thì pháp luật tôn trọng;

Với quy định nêu trên, trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì về nguyên tắc vợ chồng sẽ cùng đứng tên trên sổ đỏ. Tuy nhiên, quy định này cũng không hề bắt buộc các bên phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật mà vẫn cho phép vợ chồng có thể thỏa thuận với nhau về việc một bên vợ hoặc chồng đứng đại diện trên sổ đỏ.

Đáng lưu ý: Việc thỏa thuận một người đứng tên đại diện trên sổ đỏ phải được lập thành văn bản có công chứng.

2. Sổ đỏ đứng tên một mình vợ khi bán chồng có phải ký tên hay không?

Khi bước vào một cuộc hôn nhân, bên cạnh sự thấu hiểu, tôn trọng lẫn nhau thì việc phân định rõ ràng về tài sản chung hoặc tài sản riêng là một phần quan trọng giúp hạn chế xảy ra những xung đột xoay quanh về lợi ích kinh tế. Ngay từ đầu, không rõ ràng trong ghi nhận quyền sở hữu đối với tài sản cụ thể là bất động sản sẽ dẫn đến những tranh chấp không đáng có. Việc chứng minh vợ hoặc chồng có quyền sở hữu, quyết định đến việc mua bán đất  phụ thuộc vào việc xác định đây là tài sản chung hay tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân.

Trường hợp 1: Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của người vợ

Theo quy định hiện hành, tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của một cá nhân thì người đó có toàn quyền định đoạt về tài sản này trong đó có việc tự do mua bán không trái với quy định của pháp luật. Chính vì vậy, nếu người vợ chứng minh được đây là tài sản riêng của mình, trong các trường hợp sau đây thì người vợ hoàn toàn có quyền bán bất động sản không cần chữ ký của người chồng:

– Nếu bất động sản này là tài sản riêng của người vợ được hình thành được mua bán trước hôn nhân. Quyền sở hữu tài sản được người vợ tự thực hiện thông qua nguồn tiền riêng của mình hoặc đi vay mượn từ bên khác để mua bán;

– Trường hợp gia đình nhà người vợ có kinh tế hoặc có sở hữu về bất động sản và người vợ được tặng cho riêng, thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân;

– Tài sản riêng của các bên được hình thành thông qua sự thỏa thuận trong thời kỳ hôn nhân đã được quy định tại Điều 38 39 và 40 của Luật Hôn nhân và gia đình 2014;

– Ngoài ra, còn có những tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của người vợ như:

 + Theo quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ, người vợ có quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ thì được toàn quyền quyết định với đối tượng này;

+ Những tài sản xác lập quyền sở hữu riêng thông qua bản án, quyết định của Tòa án, hoặc cơ quan có thẩm quyền khác ghi nhận;

+ Ngoài ra, có thể kể đến những khoản trợ cấp ưu đãi mà người vợ được nhận theo quy định của pháp luật liên quan đến ưu đãi cho người có công với cách mạng; hoặc những quyền tài sản gắn liền với nhân thân của người vợ thì sẽ thuộc sở hữu riêng của người này;

– Những tài sản được hình thành phát sinh từ những tài sản riêng của người vợ thì cũng được coi là tài sản riêng của vợ và việc thực hiện mua bán hay định đoạt cái tài sản này không bắt buộc phải có sự đồng ý của người chồng;

– Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ những tài sản riêng của vợ thì là tài sản riêng của người vợ trừ trường hợp hai vợ chồng có sự thỏa thuận thống nhất với nhau khác với quy định của pháp luật;

Với quy định nêu trên, trường hợp sổ đỏ chỉ có tên một mình người vợ và được xác định là tài sản riêng của người vợ thì khi thực hiện bán, cho tặng hoặc cầm cố tài sản thì không bắt buộc phải có sự đồng ý hoặc chữ ký của người chồng.

Trường hợp 2: Quyền sử dụng đất là tài sản chung của hai vợ chồng

Tài sản chung của hai vợ chồng được hình thành trong thời kỳ hôn nhân kéo theo sự định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý từ người chồng. Người vợ trước khi quyết định việc bán bất động sản này cho một người khác thì phải có sự đồng ý từ đồng sở hữu đó là người chồng và nhận được chữ ký của người đó. Để xác định được tài sản này thuộc là quyền sở hữu chung thì theo quy định tại Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 đã hướng dẫn cách xác định tài sản chung của hai vợ chồng, cụ thể:

– Sau khi kết hôn với nhau, người vợ và người chồng cùng thực hiện việc mua đất xác lập quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất góp lại của hai người;

 – Vợ chồng nhận được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung từ người khác thì quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất được coi là tài sản chung;

– Đáng lưu ý: trong trường hợp không thể chứng minh được đây là tài sản riêng của người vợ hoặc chồng thì mặc nhiên sử dụng đất được coi là tài sản chung của các bên. Đồng thời tại Khoản 1 Điều 29 Luật Hôn nhân gia đình 2014 đã ghi nhận việc bình đẳng với nhau về quyền và nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Ngoài ra, điều khoản này còn ghi nhận được không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập. Tôn trọng sự đóng góp của người hoạt động nội trợ trong gia đình, không trực tiếp tạo nên thu nhập.

Như vậy, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì cả hai vợ chồng đều có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền sử dụng đất đó. Chính vì vậy khi người vợ tiến hành chuyển nhượng bất động sản cho một người khác thì phải có chữ ký của người chồng. Trong trường hợp người vợ tự ý bán thì hợp đồng mua bán nhà đất này sẽ không có hiệu lực pháp lý.

3. Người vợ tự ý bán đất có bị xử phạt hành chính?

Theo ghi nhận tại Điều 18 Nghị định 91/ 2019/ NĐ-CP thì chỉ quy định về mức xử phạt vi phạm hành chính khi vi phạm việc chuyển quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện. Soi chiếu quy định này đến trường hợp vợ tự ý bán bất động sản thì hành động này của người vợ nằm trong những điều kiện mà pháp luật đã ghi nhận  nên không thể áp dụng mức phạt này với người vợ.

 Hiện nay, điều kiện để được chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo yếu tố như bất động sản này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và vẫn trong thời gian sử dụng đất mà nhà nước cho phép.

Do đó hiện nay chưa có một văn bản quy phạm cụ thể nào quy định về việc xử phạt người chồng khi tự ý bán đất là tài sản chung của cả hai.

4.  Cách giải quyết khi vợ đã tự ý bán nhà đất:

Để đảm bảo được quyền lợi của mình trong việc định đoạt bất động sản thuộc sở hữu của mình thì người chồng hoàn toàn có quyền đòi lại đất nếu việc mua bán không được diễn ra theo đúng quy định của pháp luật. Cá nhân  hoàn toàn có thể tiến hành khởi kiện ra Tòa án để đòi lại đất và yêu cầu Tòa tuyên bố giao dịch mua bán này là vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015. Thủ tục khởi kiện khi người vợ tự ý bán đất cho bên thứ ba gồm những bước như sau:

– Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:

+ Cá nhân cần chuẩn bị đơn khởi kiện và ghi rõ nội dung chứng minh đây là tài sản chung của hai vợ chồng, và người vợ đã tự ý thực hiện việc bán bất động sản này khi không có sự đồng ý của người chồng;

+ Cùng với đó chuẩn bị những giấy tờ về nhân thân của cả hai như căn cước công dân hoặc là hộ chiếu còn hạn sử dụng;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của hai vợ chồng;

+ Những giấy tờ pháp lý chứng minh việc thửa đất đã thực hiện mua bán với một bên thứ ba.

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ về giấy tờ hồ sơ khởi kiện thì người chồng sẽ thực hiện đem bộ hồ sơ này đến Tòa án huyện nơi người vợ đang cư trú hoặc làm việc để giải quyết.

Quá trình nộp đơn có thể được thực hiện bởi các hình thức sau: nộp trực tiếp đến tòa án hoặc gửi qua đường bưu điện hoặc gửi qua cổng thông tin điện tử nếu tòa án địa phương bạn đã được hỗ trợ hình thức này. ( Xác định thẩm quyền giải quyết của tòa án sẽ căn cứ theo điều 35 và điều 39 bộ luật tố tụng dân sự 2015).

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ Luật Dân sự năm 2015;

– Bộ Luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

– Luật Hôn nhân gia đình năm 2014;

– Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ: Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.