Sổ đỏ giả có công chứng được không? Cách xác minh sổ đỏ?

Công chứng được hiểu là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt sau đây gọi là bản dịch mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng; chứng nhận tính hợp pháp, tính xác thực của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch.

Trong trường hợp Công chứng viên sử dụng các biện pháp nghiệp vụ, cách xác minh sổ đỏ là thật, giả nêu tại mục 2 dưới đây mà phát hiện sổ đỏ giả thì Công chứng viên tiến hành thông báo với khách hàng, cấp trên và Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc sử dụng sổ đỏ giả này theo quy định của pháp luật. 

2. Cách xác minh sổ đỏ giả:

Việc phân biệt sổ đỏ giả hay sổ đỏ thật thuộc phạm vi nghiệp vụ của các công chứng viên. Hiện nay, để được phân biệt sổ đỏ thật và sổ đỏ giả có thể kiểm tra bằng các cách sau:

Thứ nhất, Dùng kính lúp để kiểm tra:

Hiện nay, biện pháp này được sử dụng khá phổ biến nhằm mục đích để soi hoa văn, họa tiết trên sổ đỏ. Thông thường, giấy chứng nhận thật được in bằng phương pháp in offset do vậy nhìn rất sắc nét, màu mực đồng nhất trên cùng một chi tiết in và sẽ có các tổ hợp chấm mực. Còn giấy chứng nhận giả được in màu kỹ thuật số nên các chi tiết không sắc nét, khôfng có các tổ hợp chấm mực hồng và thậm chí trên cùng một chi tiết in còn có nhiều hạt mực với màu sắc đậm, nhạt khác nhau.

Thứ hai, Dùng đèn pin kiểm tra sổ đỏ giả:

Chúng ta có thể dùng đèn pin chiếu vào vị trí dấu sổ đỏ nằm tại góc dưới bên phải mặt trước sổ đỏ.

Còn sổ đỏ thật, Quốc huy Việt Nam được in lồi lên, nội dung rõ ràng; mã số hiệu tại đó được đóng hoặc in bằng phương pháp in Typo vào chính giữa dấu nổi. Với sổ đỏ giả thì Quốc huy sẽ được in lõm, không rõ với nội dung; mã số hiệu sẽ được tạo bằng phương pháp in màu kỹ thuật số nên thường bị lệch so với dấu nổi.

Thứ ba, Tiến hành kiểm tra số seri:

Quý bạn đọc nên xem kỹ các vị trí thường bị tẩy xóa ví dụ như loại đất, hình thức sử dụng, thời hạn, diện tích, sơ đồ, số sổ, số vào sổ.

Trong trường hợp sổ đỏ có trang bổ sung thì quý bạn đọc cần kiểm tra trang sổ đỏ được bổ sung có gồm:

– Dấu giáp lai;

– Phương pháp in có phải là in offset;

– Các thông tin trên trang có bị tẩy xóa không.

– Trong trường hợp mà sổ đỏ đã thế chấp nhiều lần thì cần phải tiến hành kiểm tra dấu, chữ ký của phòng Tài nguyên Môi trường hoặc chữ ký, dấu của Văn phòng đất đai.

Thứ tư, Kiểm tra con dấu và chữ ký:

Trường hợp sổ đỏ giả có thông tin về con dấu và chữ ký không thống nhất, đơn củ như chức danh đề ký thay chủ tịch UBND nhưng phần con dấu lại ghi Chủ tịch thì có thể đó là sổ giả.

Thứ năm, Tiến hành việc xác định sổ đỏ giả tại Văn phòng đăng ký đất đai:

Trước tình trạng làm giả sổ đỏ nhiều như hiện nay. Người dân khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà đất nên mang sổ đỏ đến cơ quan có thẩm quyền như  Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đất, Sở Tài nguyên và Môi trường nhằm mục đích tiến hành việc xác minh tính chính xác của giấy chứng nhận, hiện trạng nhà đất đồng thời tiến hành việc giao tiền. Hiện nay, tại một số văn phòng công chứng lớn sẽ có máy soi hiện đại và đội ngũ công chứng viên có trình độ chuyên môn nghiệp vụ giàu kinh nghiệm do đó việc phát hiện ra giấy tờ nhà đất giả sẽ dễ dàng và nhanh chóng hơn rất nhiều.

– Còn tại các địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì:

+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

– Tại các địa phương đã được thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…

Tuy nhiên, sổ đỏ hiện nay được làm giả rất tinh vi do sử dụng công nghệ cao trong in ấn. Thời gian để công chứng viên phải xác định một hoặc nhiều tài liệu là thật hay giả để thực hiện việc công chứng cho công dân lại rất ngắn. Công chứng viên cần có biện pháp nghiệp vụ vững, cẩn thận trong việc xác minh sổ đỏ. 

3. Thủ tục xác minh sổ đỏ được thực hiện như sau:

Để thực hiện thủ tục xác minh sổ đỏ là thật hay giải thì quý bạn đọc cần thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Tiến hành nộp phiếu yêu cầu

Cá nhân có nhu cầu xác minh nộp phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC ban hành kèm theo Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai, cụ thể quý bạn đọc hoàn toàn có thể lựa chọn một trong các hình thức nộp dưới đây để tiến hành việc xác minh sổ đỏ:

Một là, tiến hành nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở thị xã, huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh.

Hai là, tiến hành việc gửi qua đường bưu điện.

Ba là, gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.

Bước 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ, đồng thời tiến hành việc thông báo đến người yêu cầu xác minh về nghĩa vụ tài chính theo quy định. Trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và  từ chối cung cấp dữ liệu thì cần phải nêu rõ lý do và trả lời cho tổ chức, cá nhân yêu cầu xác minh biết.

Khi quý bạn đọc, các cá nhân, hộ gia đình thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.

Bước 3: Tiến hành việc trả kết quả

Trong trường hợp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì theo quy định cần phải cung cấp ngay trong ngày. Còn, đối với trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì theo quy định cơ quan Nhà nước sẽ tiến hành việc cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

Do vậy, trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán bất động sản, trước khi tiến hành ký hợp đồng mua bán và giao tiền thì nhằm mục đích để tránh việc bị lừa đảo bằng sổ đỏ giả, các cá nhân, tổ chức, quý bạn đọc nên tiến hành xác minh thông tin thửa đất và chủ sở hữu của nó theo các cách nêu trên.

4. Trách nhiệm của công chứng viên khi công chứng nhầm sổ đỏ giả:

Căn cứ theo quy định tại Điều 38 Luật Công chứng 2014 thì việc bồi thường, bồi hoàn trong hoạt động công chứng được điều chỉnh như sau:

– Tổ chức hành nghề công chứng phải tiến hành việc bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác do lỗi mà nhân viên, công chứng viên hoặc người phiên dịch là cộng tác viên của tổ chức mình gây ra trong quá trình công chứng.

– Nhân viên, Công chứng viên hoặc người phiên dịch là cộng tác viên gây thiệt hại theo quy định phải tiến hành việc hoàn trả lại một khoản tiền cho tổ chức hành nghề công chứng đã chi trả khoản tiền bồi thường cho người bị thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Tổ chức hành nghề công chứng có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết trong trường hợp nhân viên, công chứng viên hoặc người phiên dịch không thực hiện việc hoàn trả.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 360 Bộ luật Hình sự 2015, được sửa đổi bởi khoản 128 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự 2017 thì người nào có chức vụ, quyền hạn vì thiếu trách nhiệm mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nhiệm vụ được giao mà có hành vi:

i) Phạt tù từ 07 năm đến 12 năm đối với hành vi gây thiệt hại về tài sản 1.500.000.000 đồng trở lên;

ii) Phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 05 năm đối với hành vi gây thiệt hại về tài sản từ 100.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;

iii) Phạt tù từ 03 năm đến 07 năm đối với hành vi gây thiệt hại về tài sản từ 500.000.000 đồng đến dưới 1.500.000.000 đồng;

Ngoài ra, người phạm tội còn bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.

Do vậy, căn cứ theo quy định nêu trên khi công chứng viên công chứng hợp đồng mua bán nhà đất có sổ đỏ bị làm giả thì tổ chức hành nghề công chứng nơi quý bạn đọc thực hiện việc công chứng hợp đồng có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật dân sự. Đối với các trường hợp mà thiệt hại từ 100.000.000 đồng trở lên thì công chứng viên thực hiện nhiệm vụ công chứng đó có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự vì đã công chứng sổ đỏ bị làm giả.