Hiện nay, dự thảo Luật đất đai có đề xuất việc tính thuế nhà đất trên cơ sở giá thị trường. Đây là vấn đề được rất nhiều người quan tâm. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ nội dung trên:
Mục lục bài viết
1. Sẽ tính thuế mua bán đất theo giá thị trường như thế nào?
Hiện nay, theo dự thảo
Thực tế, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà có nói liên quan dự án Luật Đất đai sửa đổi, trong 5 năm tới có thể chưa thay đổi nhiều trong việc chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, sau 5 năm nữa, Bộ sẽ tính phương án thu giá trị gia tăng từ việc chuyển nhượng đất.
Như vậy, việc người dân có kê khai thấp hay cao giá chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán cũng không ảnh hưởng đến việc kê khai thuế vì khi đó cơ quan thuế sẽ căn cứ trên giá thị trường thời điểm bấy giờ. Việc áp dụng quy định này có mục đích phòng tránh việc khai gian giá để được giảm thuế vì thực trạng dạo gần đây các bên mua và bên bán thông đồng với nhau kê khai nộp thuế 1 kiểu, giá giao dịch thực tế 1 kiểu.
Bên cạnh việc nhằm giảm thiểu việc trốn thuế thì cũng cần phải nhìn nhận lại điểm còn bất cập trong quy định trên. Thực tế, việc mua bán đất đai trên thị trường không phải đều đồng nhất một mức giá, tùy từng khu vực, tùy từng nơi mà giá đất có thể chênh nhau. Vậy khi đó, áp dụng mức giá thị trường để tính thuế thì áp dụng mức tiền nào? Việc này vẫn còn bỏ ngỏ, khiến người sử dụng đất cũng như các bên môi giới mua bán bất động sản cũng đang hoang mang. Do đó, đòi hỏi cơ quan nhà nước cần nghiên cứu và xây dựng một danh mục giá thị trường cụ thể để người nộp thuế và người tính thuế đối chiếu làm cơ sở tính giá tiền thuế phải nộp.
Thêm nữa, việc giá thị trường của bất động sản lên xuống liên tục, có thể thời điểm này giá một kiểu, sau đó giá lại thay đổi. Vậy thì pháp luật không thể luôn liên tục sửa đổi để chạy theo giá thị trường đó được. Đây cũng là vấn đề cần cân nhắc. Hoặc trường hợp có gia đình vì lý do cần tiền gấp nên nhu cầu muốn bán nhà đất đi thấp hơn với giá thị trường để bán nhanh thì khi đó cơ sở tính tiền thuế xác định như thế nào? Thực tế có rất nhiều trường hợp xảy ra không thể lường trước được, do đó để có cơ chế xây dựng một cơ sở dữ liệu giá thị trường đất đai cũng rất khó và đòi hỏi việc nghiên cứu rất sâu và nhiều thời gian.
2. Quy định về các loại thuế khi mua bán đất phải nộp và cách tính:
Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ khoản 5.4 Điều 3 Văn bản hợp nhất số 15/VBHN-VPQH 2014 hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân, thu nhập chịu thuế trong đó có chuyển nhượng bất động sản, gồm:
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
– Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất
Trong đó:
– Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng: áp dụng với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất.
– Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng: áp dụng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
– Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước: đối với trường hợp chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.
– Thuế suất: 2%
Lưu ý: thời điểm để tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản xác định như sau:
+ Thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định: áp dụng với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán.
+ Thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản: áp dụng với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán.
+ Thời điểm tính thuế là thời điểm có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán: áp dụng với trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai.
Thứ hai, lệ phí trước bạ:
Theo quy định tại Nghị định số 10/2022/NĐ-CP quy định mua bán nhà đất thuộc trường hợp phải nộp lệ, phí trước bạ khi đăng ký biến động đất đai. Mức nộp lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất như sau:
Lệ phí trước bạ = mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) x Giá trị bất động sản nhận được
Trong đó:
+ Giá trị bất động sản: là quyền sử dụng đất nhận được căn cứ theo giá của Nhà nước do Hội đồng nhân dân tỉnh tại nơi có đất quy định.
+ Mức thu lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%.
– Trường hợp giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định: giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà theo công thức:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng
– Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất
(áp dụng đối với chuyển nhượng đất)
Lệ phí trước bạ = 0.5% x ( Diện tích x Giá 01 m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)
(áp dụng đối với chuyển nhượng nhà)
Thứ ba, thuế sử dụng đất: người sử dụng đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp đều phải có nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất.
3. Các khoản phí, lệ phí người dân phải nộp khi mua bán nhà đất:
Thứ nhất, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Khi đi làm thủ tục đăng kí biến động đất đai, nếu có yêu cầu cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế phải nộp khoản phí này.
Hiện nay, mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh nơi có đất quy định, tuy nhiên mức thu dưới 100.000 đồng/Giấy chứng nhận/lần cấp.
Thứ hai, phí thẩm định hồ sơ:
Theo quy định tại điểm i Khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do từng địa phương quy định về quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Văn bản hợp nhất số 15/VBHN-VPQH 2014 hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân.
– Thông tư số 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/Qh13 và
