Hiện nay, nhiều thông tin cho rằng sẽ bỏ quy định khung giá đất. Vậy, thời điểm chính xác bãi bỏ quy định này là bao giờ?
Mục lục bài viết
1. Quy định về khung giá đất?
Liên quan đến khái niệm về khung giá đất thì ta căn cứ theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013. Theo quy định này thì ta có thể hiểu rằng khung giá đất chính là những quy định của pháp luật về giá của từng loại đất theo từng vùng. Theo đó thì Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần. Trong thời gian thực hiện khung giá đất Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp trong trường hợp giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất.
Tóm lại, từ quy định trên ta rút ra được kết luận rằng khung giá đất là khung giá được Chính phủ quy định để xác định giá đất cụ thể là mức giá đất tối thiểu và giá đất tối đa, tùy theo từng loại đất. Khung giá đất đang áp dụng ở thời điểm hiện tại được quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP.
Trên thực tế, mọi người thường nhầm lẫn giữa khung giá đất và bảng giá đất. Theo đó thì ta cũng cần phân biệt giữa khung giá đất với bảng giá đất. Cụ thể, dựa theo các quy định tại Điều 113 và Điều 114 Luật Đất đai 2013, thì giữa khung giá đất và bảng giá đất sẽ có những điểm khác nhau cơ bản về cơ quan ban hành và cơ sở áp dụng như là:
Thứ nhất, về cơ quan ban hành: Đối với khung giá đất thì cơ quan ban hành là Chính phủ. Còn cơ quan ban hành bảng giá đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành.
Thứ hai, về việc áp dụng: Đối với khung giá đất thì nó được dùng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. Còn bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp như là: khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thì bảng giá đất được dùng để tính tiền sử dụng đất hoặc là để tính thuế sử dụng đất; hoặc để tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; hoặc để tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; hoặc để tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;hoặc để tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
2. Sẽ chính thức bỏ quy định về khung giá đất từ khi nào?
Liên quan đến vấn đề về bỏ khung giá đất thì tại nghị quyết 18-NQ/TW tại Hội nghị lần thứ V của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” được ký ban hành ngày 16/6/2022, đã đề ra yêu cầu bãi bỏ khung giá đất trong tương lai.
Theo đó thì tại Dự án sửa đổi Luật Đất đai có bao gồm nội dung bỏ khung giá đất. Dự thảo này sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp 4 (tháng 10/2022), kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và dự kiến thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).
Có thể thấy rằng, cho đến thời điểm hiện tại thì việc bãi bỏ khung giá đất chưa được thực hiện mà vẫn áp dụng các quy định về khung giá đất hiện hành.
Để trả lời cho câu hỏi là bao giờ sẽ chính thức bỏ quy định về khung giá đất thì chỉ có thể trả lời rằng khung giá đất có thể được bỏ sau khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua và có hiệu lực thi hành.
3. Những tác động của việc bỏ khung giá đất:
3.1 Tác động đến việc quản lý giá đất tại địa phương:
Như chúng ta đã biết thì việc quản lý về giá đất tại địa phương được thể hiện thông qua bảng giá đất. Mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì sẽ căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất để xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành và bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Ngoài ra thì trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Như vậy, có thể hiểu rằng bảng giá đất và giá đất cụ thể tại địa phương phải dựa vào khung giá đất. Do đó, nếu bãi bỏ khung giá đất thì các quy định liên quan về bảng giá đất cũng sẽ được sửa đổi. Có thể xem đây là sự thay đổi tích cực đối với sự phát triển hiện nay. Bởi vì trên thực tế thì khung giá đất không theo kịp biến động giá đất trong thực tế, trước những cơn sốt giá đất, tăng giảm thất thường của thị trường bất động sản hiện nay một số địa phương đã đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá, hơn nữa còn có địa phương đề nghị bỏ khung giá đất.
Như vậy, nếu
3.2. Tác động đến người dân:
Như chúng ta đã biết thì hiện nay, bảng giá đất không theo kịp giá thị trường. Do đó trong trường hợp nhà nước thu hồi đất và bồi thường tiền cho người dân dựa theo khung giá đất thì tiền bồi thường cho người dân quá thấp dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện ngày càng nhiều, tình trạng khó có thể thu hồi đất vì sự phản đối của người dân không đồng ý với phương án bồi thường của Nhà nước. Cũng do đó mà các dự án thường kéo dài tiến độ thực hiện hơn so với dự kiến rất lâu.
Khi mức giá bồi thường đất tăng cao, phù hợp hơn so với mức giá của thị trường thì người dân sẽ dễ dàng chấp nhận hơn mức bồi thường và có thể xúc tiến nhanh thời gian giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện các dự án. Tức là khi bỏ khung giá đất, các địa phương tự chủ động về bảng giá đất tại tỉnh thì người dân bị thu hồi đất sẽ được bảo đảm quyền lợi khi nhận tiền bồi thường.
Ngoài ra thì khi khung giá đất sát thị trường sẽ khiến thuế bất động sản, phí chuyển nhượng cao hơn…, làm giảm đi tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai, qua đó giá đất có thể giảm. Việc bỏ khung giá đất sẽ có thể giúp hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai. Đồng thời làm hạn chế được việc mua bán đất kê khai giá thấp để giảm thuế, giúp tăng thu vào ngân sách nhà nước bởi vì khi mua bán nhà đất, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng với giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định thì sẽ sử dụng giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để làm căn cứ tính thuế cho các cá nhân, tổ chức; trong khi giá đất trên thị trường thường cao hơn rất nhiều so với giá đất được quy định trong khung giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh. Nhất nhiều đối tượng lợi dụng những điểm sơ hở đó để kê khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn mức giá đã được thỏa thuận trên hợp đồng trước đó để có thể giảm số thuế phải nộp xuống.
Như vậy, khi giá đất tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn sự chênh lệch khá nhiều giữa hai loại giá này, do đó sẽ hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp xuống.
Tóm lại khi bỏ quy định về khung giá đất sẽ mang lại rất nhiều lợi ích trong công tác quản lý đất đai tại địa phương cũng như người dân sử dụng đất.
Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
– Nghị quyết 18- NQ/TW tại Hội nghị lần thứ V của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.
