Rủi ro khi nhờ người khác đứng tên mua nhà vay trả góp?

1. Pháp luật có cho phép nhờ người khác đứng tên mua hộ bất động sản hay không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xem là một loại chứng thư pháp lý được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để nhà nước xác định quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cùng với tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất, người có quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vì thế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đóng vai trò vô cùng quan trọng. Như vậy xét ở góc độ pháp lý, thì việc mua đất và nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hành vi trái quy định của pháp luật. Sự thỏa thuận này của các bên đã vi phạm điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự căn cứ theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015. Ngoài ra thì khi mua đất nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử đất nghĩa là chủ sở hữu hợp pháp đang trao cho người khác có quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với bất động sản đó. Trong khi thực tế, họ không phải là chủ sở hữu và chủ sử dụng thực sự của bất động sản, vì vậy người mua đất nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ và rủi ro trong tương lai.

2. Những rủi ro khi nhờ người khác đứng tên mua nhà vay trả góp: 

Theo như phân tích ở trên thì pháp luật hiện nay không cho phép nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua trả góp. Hành vi do người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ chứa đựng nhiều rủi ro. Hiện nay, xuất phát từ nhiều nguyên do khác nhau, có thể lý do chủ quan hoặc lý do khách quan mà nhiều người đó để cho người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc làm này tìm ẩn nhiều nguy cơ thiệt hại, cụ thể như sau:

– Nguy cơ mất tài sản khi nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua trả góp. Nguy cơ lớn nhất và phổ biến nhất khi nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là người được nhờ sẽ này sinh ý định chiếm đoạt tài sản trái quy định của pháp luật và không chịu trả lại tài sản đó cho chủ sở hữu hợp pháp, họ phủ nhận hoàn toàn việc chủ sở hữu hợp pháp do họ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đó thì bạn hoàn toàn có nguy cơ mất trắng tài sản, và nếu như muốn đòi lại tài sản thì cũng phải trải qua một quá trình tranh chấp kéo dài và kiện tụng vô cùng mệt mỏi, tốn kém về mặt thời gian và chi phí;

– Không có bất cứ quyền hạn nào đối với bất động sản khi nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua trả góp. Theo như phân tích nêu trên thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý công nhận quyền sở hữu hợp pháp của người có tên trên giấy chứng nhận. Vì thế chỉ có người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có toàn quyền đối với bất động sản ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó bao gồm quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê hoặc cho thuê lại, quên thế chấp và góp vốn, tặng cho hoặc thừa kế … cho dù trên thực tế thì bạn mới chính là chủ sở hữu thực sự của bất động sản đó thì bạn cũng không có bất cứ quyền hạn nào và không được pháp luật bảo vệ;

– Không được bồi thường khi bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp bị thu hồi bất động sản và nếu đủ điều kiện để được nhận bồi thường thì cơ quan nhà nước sẽ tiến hành hoạt động bồi thường về đất hoặc bồi thường về các chi phí còn lại gắn liền với đất. Tuy nhiên sẽ chỉ bồi thường cho những chủ thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua trả góp, còn những người không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không có bất cứ quyền lợi gì;

– Tài sản bị kê biên khi người được nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua trả góp, phát sinh nghĩa vụ với bên thứ ba. Nếu người nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nghĩa vụ với người thứ ba thì tài sản mà họ đứng tên đó hoàn toàn có thể bị kê biên và xử lý theo quy định của pháp luật. Ví dụ như họ đang nợ một cá nhân hoặc một tổ chức khác mà không có khả năng chi trả, họ bị khởi kiện và theo quyết định một theo bản án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bất động sản đứng tên của họ sẽ bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ, như vậy thì nguy cơ mất tài sản của bạn là hoàn toàn có thể xảy ra;

– Rủi ro khi người nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua trả góp qua đời. Trong trường hợp người được nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua đời thì bất động sản mà họ đứng tên sẽ trở thành di sản thừa kế và được phân chia cho những người thừa kế của họ. Kể cả trong trường hợp những người thừa kế này biết hoặc không biết rằng bất động sản đó thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bạn, nhưng nếu như họ không chịu thừa nhận nguồn gốc của bất động sản đó là do bạn nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì rất dễ xảy ra tranh chấp và thiệt hại về bạn. Hoặc tương tự, trong trường hợp người đứng tên trên bất động sản ly hôn hoặc phát sinh việc phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân thì bạn hoàn toàn cũng có thể bị ảnh hưởng quyền lợi trong trường hợp này vì tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân, có thể coi là tài sản chung của vợ chồng theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình, người vợ hoàn toàn có quyền yêu cầu được hưởng một phần.

3. Một số vấn đề cần lưu ý khi nhờ người khác đứng tên mua nhà vay trả góp: 

Từ một số rủi ro nêu trên thì khi nhờ người khác đứng tên mua nhà vay trả góp thì cần phải lưu ý một số vấn đề sau đây để hạn chế quyền lợi của mình bị ảnh hưởng, cụ thể như sau:

– Nên nhờ những người đứng tên là những người thân thích và những người đáng tin tưởng để hạn chế rủi ro thấp nhất có thể;

– Được thỏa thuận nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, và để đảm bảo an toàn thì các bên nên lập tại văn phòng công chứng để tiến hành hoạt động công chứng, chứng thực hoặc có sự chứng kiến của bên thứ ba;

– Lưu giữ mọi giấy tờ về sự thỏa thuận và hóa đơn thanh toán giao dịch … có liên quan đến quá trình nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm bằng chứng chứng minh khi phát sinh tranh chấp sau này;

– Mặc dù nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bạn cần phải giữ giấy tờ gốc, và nếu như bên được nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất muốn tham gia bất kỳ giao dịch nào thì cần phải có sự chứng kiến và có sự hiện diện của bạn, hai bên cần phải lập bản cam kết, bản thỏa thuận rõ ràng để chứng minh rằng bạn mới là chủ thực sự của bất động sản đó;

– Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, hai bên cần tới văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán nhà ở, sau đó làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

4. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng nhờ người khác đứng tên mua nhà vay trả góp: 

Theo quy định của pháp luật hiện nay thì có thể thấy nhà đất là loại tài sản phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo như phân tích nêu trên và căn cứ theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự năm 2015 hiện hành không thừa nhận giao dịch “nhờ đứng tên giùm” để mua bất động sản là nhà đất. Tuy nhiên loại giao dịch năm nay diễn ra trên thực tế vô cùng phổ biến, xuất phát từ nhiều lý do khác nhau nhưng tập trung chủ yếu vào hai nhóm đối tượng sau đây:

– Đối tượng không có quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà đất trên lãnh thổ của Việt Nam, mà điển hình là các chủ thể được xác định là người nước ngoài, trừ trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật Việt Nam;

– Đối tượng được quyền thực hiện các giao dịch tuy nhiên không muốn thực hiện ví dụ như công chức hoặc viên chức, với lý do ngại việc công khai và kiểm kê tài sản trên thực tế. Những đối tượng được xác định là người vướng nợ nần chồng chất và có nguy cơ phá sản, các đối tượng đang bị khởi kiện nên không muốn phát sinh tài sản cá nhân. Các đối tượng được xác định là người đã bị thi hành án dân sự theo phán quyết có hiệu lực của tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền. 

– Hoặc người không muốn người khác biết về việc sở hữu tài sản của mình vì một số lý do cá nhân và tế nhị …

Nhìn chung thì về hình thức, các giao dịch “nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua trả góp” thường được lập thành văn bản viết tay và có đầy đủ chữ ký của các bên tuy nhiên không được công chứng. Trường hợp không có biết tay thì thường chỉ được các bên dừng lại ở mức thỏa thuận miệng, có các căn cứ để chứng minh việc “nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua trả góp”, ví dụ như các bản ghi âm hoặc ghi hình, sự hiện diện của người làm chứng hoặc sao kê chuyển khoản ngân hàng … Tuy nhiên hoạt động này bị coi là hành vi vi phạm quy định của pháp luật và tìm ẩn rất nhiều rủi ro theo như phân tích ở trên, các chủ thể cần phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi nhờ người khác đứng tên mua bất động sản vay trả góp.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013.