Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ? Nên mua đất chưa sổ không?

Giao dịch mua bán đất đai thực tế khá phức tạp. Thực tế hiện nay, vấn đề nổi cộm đó là việc mua bán đất đai không có sổ đỏ và xảy ra tranh chấp rất nhiều. Rất nhiều người quan tâm đến các rủi ro khi mua đất không có Sổ đỏ và có nên mua đất chưa có Sổ đỏ hay không? Mời bạn đọc tham khảo bài viết dưới đây:

Tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

1. Điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán đất: 

Đất đai là tài sản khi tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật đưa ra thì mới có giá trị pháp lý. Cụ thể việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ sẽ tùy vào từng thời điểm khác nhau mà điều kiện đặt ra khác nhau:

– Thời điểm tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008: pháp luật vẫn sẽ công nhận giao dịch chuyển nhượng đất đó mặc dù không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, người đang sử dụng đất vẫn thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai.

– Thời điểm tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014: có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Thời điểm tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 01 tháng 7 năm 2014: để việc chuyển nhượng đất diễn ra đúng pháp luật thì phải đáp ứng đủ các điều kiện tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:

+ Thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) hợp pháp, ngoại trừ 02 trường hợp:

Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán đất được thừa kế cho người khác (căn cứ theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).

Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất (căn cứ theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).

+ Đất không có tranh chấp. 

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

+ Đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

2. Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ:

Như trên đã phân tích điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ sau khi Luật đất đai có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014, việc chuyển nhượng đất đai bắt buộc phải có điều kiện thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Nhưng thực tế hiện nay, việc mua bán đất đai không có Sổ đỏ xảy ra rất nhiều, người dân chủ yếu mua bằng giấy tờ viết tay kí giữa hai bên mua và bên bán, hoặc tiến hành lập vi bằng về việc mua bán;… Nhưng tất cả các hình thức đó đều không có giá trị pháp lý và xảy ra rất nhiều rủi ro. Cụ thể là:

– Dễ xảy ra tranh chấp: đây là rủi ro đầu tiên khi mua bán đất đai không có sổ đỏ.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được tiến hành đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai có thẩm quyền và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Đất đai là bất động sản, do vậy chỉ khi nào tiến hành việc đăng ký đất đai thì mới hoàn tất thủ tục sang tên trên Sổ và ghi nhận quyền sở hữu hợp pháp đất đai. Đất đai không có sổ đỏ không có đủ điều kiện để chuyển nhượng, do vậy sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng đất đai. Thực tế xảy ra rất nhiều tranh chấp liên quan đến việc thanh toán tiền mua bán đất; cũng như thanh toán đủ tiền xong nhưng chủ đất không giao đất cho sử dụng; hoặc trường hợp mua bán xong, chủ đất có hứa hẹn sẽ đi làm sổ đỏ nhưng sau đó không làm và ăn chặn tiền mua bán đất;… Và khi không có đủ bằng chứng giao nhận đủ tiền thì người mua rất dễ bị mất tiền cũng như không có gì để chứng minh được đó là đất của mình.

– Không xác minh được chính xác nguồn gốc của đất:

Khi đất đai không có sổ đỏ, người mua đất không thể thực hiện việc kiểm tra cũng như xác minh tình trạng, nguồn gốc thửa đất này ra sao: đất có nằm trong diện quy hoạch đất hay không; diện tích thực tế cũng như diện tích đất trên sổ đỏ giấy tờ có chênh lệch hay không; đất đai có bị lấn chiếm hay đang tranh chấp với cá nhân, hộ gia đình nào khác hay không?;… Và do vậy, sau này mua bán xong rất dễ bị thu hồi lại đất hoặc vướng vào những tranh chấp đất đai.

– Không thể thực hiện các giao dịch khác, cụ thể như thế chấp khi có nhu cầu cần vay vốn:

Căn cứ tại Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, tức là phải có Sổ đỏ, Sổ hồng. Và do vậy, đất đai mua không có Sổ đỏ thì đồng nghĩa với việc không thể tiến hành thế chấp tại ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khác để tiến hành thế chấp với mục đích vay vốn nếu có nhu cầu. 

– Hạn chế việc giao dịch mua bán:

Về bản chất khi đất không có Sổ đỏ sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và nguy cơ nên sau này cá nhân, hộ gia đình muốn bán lại thửa đất cũng sẽ rất khó khăn, nhiều người sẽ sợ tranh chấp nên hạn chế mua những thửa đất không giấy tờ hợp pháp như vậy.

– Có thể khó khăn trong việc xin cấp phép xây dựng:

Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó.

Tuy nhiên, theo quy định thì đất không có sổ đỏ muốn được cấp giấy phép xây dựng nhà ở thì cần có những giấy tờ căn cứ theo Nghị định số 53/2017/NĐ-CP. Trong đó, giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.

– Khi Nhà nước thu hồi đất có thể sẽ không được bồi thường đất:

Đối với trường hợp đất thuộc diện thu hồi để tiến hành thực hiện việc thi công các dự án công cộng mà không đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ thì cá nhân, hộ gia đình sẽ không được bồi thường như trường hợp đất có Sổ đỏ hợp pháp.

3. Có nên mua đất chưa sổ không?

Như đã phân tích ở mục trên, việc mua bán đất không có sổ đỏ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Và một khi có tranh chấp xảy ra, hai bên không tiến hành hòa giải được, sẽ phải đưa ra pháp luật xử lý tranh chấp thì khi đó hậu quả pháp lý là giao dịch mua bán đất sẽ vô hiệu, bản chất của một giao dịch vô hiệu là hai bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận; tức là người mua trả lại đất và người bán trả lại tiền.

Do vậy, rủi ro rất lớn nên người mua cần cân nhắc và không nên mua đất khi không có Sổ đỏ. Bởi lẽ việc mua một thửa đất không có Sổ đỏ giá thị trường sẽ rẻ hơn rất nhiều. Nhưng “tiền nào của nấy”, tranh chấp đất đai rất dễ xảy ra bất cứ lúc nào. Và đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình tính toán việc mua đất đai để xây dựng nhà cửa sống ổn định lâu dài thì cần cân nhắc việc này.

Do thửa đất chưa có sổ đỏ thì để tiến hành thực hiện việc mua bán thì trước hết nên làm hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng cần phải quy định rõ điều khoản cam kết trách nhiệm của bên bán về việc tiến hành làm được Sổ đỏ cho thửa đất. Sau đó, khi có Sổ đỏ rồi thì hai bên tiến hành việc chuyển nhượng mua bán đất đai theo đúng quy định của pháp luật.

Như vậy, đứng trước các rủi ro về mặt pháp lý như trên, người mua đất cần cân nhắc kĩ việc mua bán đất khi chưa có sổ đỏ, mua bán bằng hình thức viết tay. Để đầu tư loại đất này cần am hiểu kiến thức về luật đất đai, nắm vững thông tin về thửa đất và sẵn sàng chấp nhận các rủi ro có thể xảy ra.