Rủi ro hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi bằng

1. Chuyển nhượng sử dụng đất bằng vi bằng là gì?

Để hiểu đầy đủ về giá trị của lập vi bằng trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước đã ghi nhận tại Điều 36 Nghị định 08/2020 của chính phủ khẳng định rằng: Vi bằng không thể thay thế cho văn bản công chứng văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Sở dĩ có quy định như thế này bởi vì vi bằng thực chất chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện hành vi có thật do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập nên vi bằng.

Về bản chất công chứng là việc các công chứng viên là những người được đào tạo có chuyên môn với trách nhiệm chứng nhận tính xác thực hợp pháp đối với các thỏa thuận trong hợp đồng và giao dịch dân sự của các cá nhân tổ chức với nhau.

Chính vì vậy vi bằng được hiểu một cách đơn giản chính là những nguồn tài liệu bằng văn bản bao gồm các hình ảnh video âm thanh kèm theo một sự kiện dân sự. Đây chính là cơ sở ghi nhận những sự kiện phát sinh trên thực tế do thừa phát lại chứng kiến và làm chứng. Thông thường các cá nhân tổ chức sử dụng thừa phát lại để thực hiện lập vi bằng với các sự kiện về giao dịch nhận tiền giao nhận giấy tờ nhà đất giữa các bên mua và bên bán.

2.  Rủi ro khi mua nhà có Sổ đỏ qua vi bằng:

2.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào là đúng quy định?

– Cá nhân, tổ chức thực hiện quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo các điều kiện được ghi nhận tại Điều 167 Luật đất đai 2013:

Theo đó, các bên cần sử dụng dịch vụ công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng trong những loại văn bản, hợp đồng sau:

+ Với những hợp đồng chuyển nhượng tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thì bắt buộc các cá nhân, tổ chức phải đem hợp đồng đó đi công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

+ Đối với các hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và một số hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì sẽ thực hiện việc công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên;

– Để quản lý chặt chẽ quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, nhà nước ta cũng đã hướng dẫn thủ tục sang tên sổ đỏ trong Thông tư số 09/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai như sau:

Thứ nhất: cần có đơn đăng ký biến động đất đai ( mẫu đơn này các cá nhân tổ chức có thể tự chuẩn bị hoặc đến văn phòng đăng ký đất đai để lấy mẫu sẵn);

Thứ hai: cần chuẩn bị bản gốc sổ đỏ với mục đích chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp;

Thứ Ba: Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực.

2.2. Những rủi ro khi sử dụng vi bằng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Như vậy với những quy định nêu trên khi người bán và người mua lập vi bằng việc mua bán nhà là trái với quy định của pháp luật dẫn đến hàng loạt các rủi ro. Những rủi ro cơ bản mà người mua và người bán cần tránh sẽ được trình bày rõ các nội dung sau đây:

–  Thứ nhất, các cá nhân, tổ chức cũng biết rằng pháp luật không hề thừa nhận giá trị lập vi bằng trong thủ tục sang tên sổ đỏ khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên thực tế có rất nhiều những rủi ro pháp lý xảy ra mà người mua lại không có quyền là người sử dụng đất hợp pháp bởi vì nhiều những lý do khác nhau có thể là bên bán lừa dối, cố tình thực hiện hành vi bán không đúng thẩm quyền.

Hiện nay diễn ra tình trạng đất chỉ có một nhưng lại được đem bán cho nhiều người mà không có một ai biết được vấn đề này đặc biệt là khi việc mua bán đã có sự can thiệp và chứng kiến của thừa phát lại nhưng thừa phát lại không có thẩm quyền để kiểm tra các giao dịch chuyển nhượng. Đây chính là một lỗ hổng lớn trong quá trình quản lý việc chuyển nhượng sử dụng đất bằng vi bằng.

– Thứ hai, rủi ro cho việc xác minh tính hợp pháp của đối tượng giao dịch đó là diện tích đất thực hiện mua bán có đảm bảo những điều kiện của pháp luật để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không. Có rất nhiều trường hợp đất đang được đem thế chấp trong ngân hàng hoặc cầm cố tại một cửa hàng nào đó nhưng chủ sở hữu vẫn tiến hành lập vi bằng cho giao dịch mua bán đất với người khác. Gặp phải tình trạng này thì người mua phải đối mặt rất nhiều những rủi ro và khó khăn trong quá trình xác lập quyền sở hữu theo đúng như thỏa thuận ban đầu.

Việc lập vi bằng cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tồn tại nhiều rủi ro. Tuy nhiên trên thực tế có một số giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn lên với đất vẫn có thể sử dụng hình thức này để đảm bảo quyền lợi của mình khi những diện tích đó chưa có sổ đỏ và sổ hồng. Bởi vì đất chưa có sổ đỏ, sổ hồng nên mặc nhiên các cá nhân đưa hợp đồng để công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng sẽ không được chấp nhận do vậy việc lựa chọn hình thức lập vi bằng được lựa chọn ưu tiên. Tuy nhiên các cá nhân cũng phải cân nhắc thật kỹ để tránh chịu những rủi ro đã nêu ở trên.

3. Thủ tục lập vi bằng mua bán đất đảm bảo an toàn:

– Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu lập vi bằng.

Cá nhân, tổ chức có nhu cầu thực hiện lập vi bằng đến trực tiếp văn phòng thừa phát lại để nhận tư vấn và điền các thông tin cơ bản vào phiếu yêu cầu lập vi bằng theo mẫu sẵn.

Thư ký nghiệp vụ có trách nhiệm xem xét yêu cầu, hướng dẫn ghi các nội dung yêu cầu lập vi bằng và trình Thừa phát lại quyết định

– Bước 2: Ký kết hợp đồng lập vi bằng.

Người đề nghị và bên Văn phòng Thừa phát lại sau khi thống nhất ý kiến thực hiện ký kết hợp đồng dịch vụ với một số nội dung cơ bản như: Nội dung cần lập vi bằng, thời gian, địa điểm lập vi bằng, chi phí lập vi bằng, điều khoản chấm dứt hoặc tạm dừng thực hiện hợp đồng.

– Bước 3: Tiến hành lập vi bằng.

Theo đúng thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng đã ký, Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến sự kiện, hành vi được yêu cầu lập vi bằng cũng như thực hiện các hoạt động như đo đạc, quay phim, chụp ảnh….

Qúa trình ghi nhận này phải được sắp xếp chuyên nghiệp đóng theo số thứ tự thời gian, ghi vào sổ theo dõi và được lập thành 03 bản chính, bên Thừa phát lại và bên yêu cầu mỗi người giữ một bản, một bản được gửi cho sở tư pháp để thực hiện thủ tục đăng ký vi bằng

4. Gợi ý cho quá trình mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế rủi ro:

Với những nội dung đã phân tích ở trên, các cá nhân tổ chức cần cân nhắc kỹ khi thực hiện tham gia quá trình chuyển nhượng nhà sao cho an toàn. Việc lựa chọn lập vi bằng cho vấn đề này không được Nhà nước công nhận nên người dân hãy giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất để quy định rõ ràng những nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng hỗ trợ người dân đòi lại quyền lợi của mình khi thực hiện giao dịch xảy ra tranh chấp. Theo đó, bên nào có hành vi vi phạm ghi nhận trong hợp đồng đặt cọc sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường hoặc thực hiện nghĩa vụ theo những gì hai bên thoả thuận.

Quá trình mua bán không chỉ cần kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc để làm tin trong giao dịch này mà cần lưu ý cả việc xác minh thông tin của bên chuyển nhượng. Cần xem xet xem người thực hiện giao dịch có thẩm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Đối với đối tượng để thực hiện giao dịch là bất động sản đã có sổ đỏ hay chưa. Đất có nằm trong diện quy hoạch mà Nhà nước đã quyết định thu hồi.

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

– Luật Đất đai 2013;

– Thông tư số 09/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

– Nghị định số 08/2020/NĐ-CP của Chính phủ: Về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.