Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp? Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp? Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp quyền sử dụng đất?
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của của các bên trong quan hệ thế chấp (bên thế chấp, bên nhận thế chấp và người thứ ba giữ tài sản thế chấp).
Mục lục bài viết
1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp:
* Nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó, bên thế chấp có nghĩa vụ như sau:
– Thứ nhất, giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác. Theo đó, bên thế chấp phải chuyển giao các giấy tờ pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện hợp pháp để thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên thế chấp, là cơ sở pháp lý để bên nhận thế chấp bảo vệ quyền lợi của mình khi có tranh chấp xảy ra.
– Thứ hai, bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị. Xuất phát từ đặc trưng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là không phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác. Quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng, quản lý của bên thế chấp.
Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người nhận thế chấp, pháp luật quy định bên thế chấp phải có nghĩa vụ bảo đảm giá trị của tài sản, thông qua việc bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ giảm giá trị hoặc mất giá trị của tài sản thế chấp. Bởi vì, giá trị của tài sản thế chấp chính là sự bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, nên đối với tài sản là quyền sử dụng đất giao có thời hạn (đất rừng, đất canh tác...) phải bảo đảm thời hạn đó còn sử dụng không dưới 30 năm. Trong trường hợp tài sản thế chấp không còn hoặc bị giảm giá trị, thời hạn sử dụng tài sản quá ngắn, thì bên nhận thế chấp không còn cơ sở để đảm bảo cho quyền lợi hợp pháp của mình...
– Thứ ba, bên thế chấp có nghĩa vụ cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp như diện tích, số thửa, tứ cận, thực trạng sử dụng diện tích đất, tài sản của người thứ ba được xây dựng trên đất hay thực trạng về việc diện tích đất đang cho người thứ ba thuê, cho ở nhờ....
– Thứ tư, giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoặc bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
– Thứ năm, thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
Xuất phát từ đặc điểm của tài sản thế chấp, có thể thế chấp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu, sử dụng của người thứ ba (thường là cho thuê, thuê khoán, cho mượn...). Vì vậy, bên thế chấp có nghĩa vụ thông báo các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp để bên nhận thế chấp biết về tình trạng thực tế của tài sản. Trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
– Thứ sáu, bến thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ các trường hợp do pháp luật quy định.
Khi giao kết hợp đồng thế chấp, quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng, quản lý của bên thế chấp. Sự bảo đảm cho quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp rõ ràng đứng trước nguy cơ bị đe dọa nếu bên thế chấp chuyển giao quyền sở hữu tài sản thông qua hình thức bán, trao đổi tặng cho cho chủ thể khác. Do đó, nghĩa vụ này được đặt ra mục đích chính là để duy trì được giá trị bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của thế chấp.
Quyền định đoạt tài sản thế chấp của người thế chấp bị hạn chế. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, người thế chấp vẫn có thể thực hiện việc định đoạt tài sản thế chấp. Quy định này không trái ngược với ý nghĩa của biện pháp bảo đảm mà là sự điều chỉnh biện pháp bảo đảm một cách phù hợp. Bởi vì, chính sự định đoạt tài sản thế chấp là yếu tố để giữ được giá trị của tài sản và để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp.
* Quyền của bên thế chấp tài sản được quy định tại Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó bên thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau:
– Thứ nhất, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
Hoa lợi, lợi tức là các sản vật tự nhiên hoặc khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản. Đặc điểm của hoa lợi, lợi tức là khi thu nhận các giá trị này thì tài sản gốc vẫn tồn tại mà không ảnh hưởng đến giá trị của nó nên bên thế chấp có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi cũng thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Tuy nhiên, nếu việc khai thác tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút thì bên thế chấp có nghĩa vụ ngừng ngay việc khai thác công dụng của tài sản..
– Thứ hai, quyền đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
Quyền đầu tư làm tăng giá trị của tài sản thế chấp có thể hiểu là việc làm tăng giá trị bảo đảm đối với nghĩa vụ đã được bảo đảm. Trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp có quyền đầu tư làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. Theo quy định của pháp luật, giá trị tăng thêm cũng thuộc giá trị của tài sản thế chấp.
– Thứ ba, quyền nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
Khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp có nghĩa vụ chuyển giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Việc chuyển giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp về bản chất là giúp ổn định sự tin tưởng của bên nhận thế chấp mà cũng là một trong những biện pháp hữu hiệu ngăn chặn sự chuyển giao quyền sử dụng đất của bên thế chấp cho chủ thể khác. Tuy nhiên, khi nghĩa vụ chính được bảo đảm đã chấm dứt hoặc thế chấp được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác thì bên thế chấp có quyền nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, các bên còn phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xóa đăng ký thế chấp.
– Thứ tư, thực hiện các giao dịch chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng tài sản thế chấp trong một số trường hợp do pháp luật quy định.
Về nguyên tắc, trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp không có quyền thực hiện việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp. Chỉ trong một số trường hợp nhất định, để đảm bảo giá trị của tài sản thế chấp hoặc theo ý chí của bên nhận thế chấp, bên thế chấp có thể được thực hiện các giao dịch chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất như được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp... Một yêu cầu có tính bắt buộc là phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:
* Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản được quy định tại Điều 322 của Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau:
– Thứ nhất, trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
– Thứ hai, thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.
* Quyền của bên nhận thế chấp tài sản được quy định tại Điều 323 của Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau:
– Thứ nhất, xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
Trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp có quyền khai thác, sử dụng tài sản thế chấp. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp, pháp luật quy định, ngoài việc kiểm tra tính pháp lý của tài sản, bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp. Theo đó, nếu việc sử dụng tài sản thế chấp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp. Tuy nhiên, pháp luật quy định bên nhận thế chấp không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
– Thứ hai, yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên thế chấp cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp như: Diện tích, số thửa, tứ cận, thực trạng sử dụng diện tích đất, trên diện tích đất có tài sản của người thứ ba không hay thực trạng về việc diện tích đất đang cho người thứ ba thuê, cho ở nhờ.... Đây là căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp khi có tranh chấp phát sinh.
– Thứ ba, trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản.
– Thứ tư, thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là quyền năng của các chủ thể nhằm xác lập thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Thời điểm đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp khi quyền sử dụng đất được dùng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ trả nợ. Do đó, bên nhận thế chấp có quyền đăng ký tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật.
– Thứ năm, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
– Thứ sáu, theo sự thỏa thuận của các bên, bên nhận thế chấp có quyền giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
– Thứ bảy, xử lý tài sản thế chấp khi nghĩa vụ chính bị vi phạm.
Trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ. Vì vậy, trong trường hợp nghĩa vụ bị vi phạm, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý.
3. Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp:
Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp được quy định tại Điều 324 Bộ luật dân sự năm 2015.
Theo đó, người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các quyền sau: – Thứ nhất, được khai thác công dụng tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận.
– Thứ hai, được trả thù lao và chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các nghĩa vụ sau đây:
– Thứ nhất, bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường.
– Thứ hai, không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp.
– Thứ ba, giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
