Cách xử lý khi mua nhà nhưng người bán không giao nhà?

1. Quy định về thời điểm bàn giao nhà khi mua bán nhà:

Căn cứ Điều 434 Bộ luật dân sự 2015 quy định trường hợp các bên ký hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận thời điểm giao nhà thì thực hiện theo thời gian thỏa thuận đó. Nếu như có thỏa thuận mà bên bán muốn giao trước hoặc giao sau thời gian đã thỏa thuận đó thì phải được sự đồng ý của bên mua. 

Trường hợp các bên không có sự thỏa thuận về thời gian bàn giao nhà thì khi đó bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và ngược lại bên bán yêu cầu bên mua nhận tài sản bất kể lúc nào, nhưng phải có sự thông báo cho bên còn lại biết trước một khoảng thời gian hợp lý nhất. 

2. Cách xử lý khi mua nhà nhưng người bán không giao nhà?

Mua bán nhà là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản. Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua và đồng thời bên mua thực hiện thanh toán tiền cho bên bán. 

Do đó việc giao nhà là trách nhiệm của bên bán khi giao kết hợp đồng mua nhà. Nhưng thực tế có những trường hợp sau khi ký hợp đồng mua bán, bên mua đã giao tiền đủ theo đúng thỏa thuận, đến hạn nhưng bên bán vẫn không giao nhà dẫn đến xảy ra tranh chấp.

Trong trường hợp này, bên mua cũng cần ưu tiên sự đàm phán, thương lượng lại với bên bán để có thể giải quyết sự việc một cách êm đẹp nhất. Còn nếu như bên bán vẫn không giải quyết và cố tình trì hoãn việc giao nhà thì bên mua có thể nhờ pháp luật can thiệp bằng cách khởi kiện bên bán ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền vì vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng, yêu cầu bên bán bàn giao nhà cũng như chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu như việc giao nhà chậm trễ gây ảnh thưởng đến bên mua. 

3. Hồ sơ, thủ tục khởi kiện bên bán nếu như giao nhà chậm trễ: 

Bước 1: Chuẩn bị đơn khởi kiện:

– Đơn khởi kiện (theo mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP).

– Hợp đồng mua bán bên đã ký và công chứng, chứng thực. 

– Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền lợi cũng như cơ sở yêu cầu khởi kiện như các đoạn tin nhắn, ghi âm nói chuyện giữa hai bên,…

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện:

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ khởi kiện trên, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc (nếu như các bên không có thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi làm việc, cư trú của nguyên đơn giải quyết).

Trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh là nơi có thẩm quyền giải quyết.

Bước 3: Tiếp nhận và thụ lý đơn:

Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện trong thời hạn 03 ngày làm việc tính từ ngày nhận được đơn khởi kiện.

Thẩm phán phải xem xét và giải quyết đơn khởi kiện trong khoảng thời gian 05 ngày làm việc, tính từ ngày được phân công.

Nếu xét thấy thuộc thẩm quyền của mình thì Tòa án sẽ thông báo cho đương sự để đương sự nộp tiền tạm ứng án phí.

Sau đó đương sự phải nộp tiền tạm ứng án phí trong thời gian 07 ngày tính từ ngày nhận được thông báo của Tòa án về việc nộp tạm ứng án phí. Sau khi nộp, đương sự nộp lại biên lai thu tiền cho Tòa án, tòa án thụ lý việc dân sự hoặc vụ án dân sự kể từ khi nhận được biên lai này.

Thời gian chuẩn bị xét xử của Tòa án là 4 tháng tính từ ngày thụ lý vụ án. Trường hợp vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì tối đa là 06 tháng.

4. Những lưu ý khi thanh toán để tránh rủi ro trong việc mua bán nhà: 

Thứ nhất, bên mua nên đặt cọc trước khi tiến hành giao dịch mua bán nhà chính thức: 

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, đặt cọc được hiểu là việc một bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền vừa đủ theo sự thống nhất của các bên hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một khoảng thời gian nhất định với mục đích là để đảm bảo giao kết và thực hiện được hợp đồng. Nói nôm na trên thực tế, việc đặt cọc được hiểu là người mua đưa trước một khoản tiền cho bên bán đất để “giữ chỗ”.

Việc đặt cọc này là rất cần thiết, có thể giải quyết được việc người mua sợ mất cơ hội không thể mua được thửa đất này, vừa có thể giải quyết được vấn đề người mua có thời gian tìm hiểu kỹ thông tin thửa đất như đất có đang tranh chấp với bên thứ ba nào khác không?; đất có đang bị thế chấp cho ngân hàng hay bên nào khác không?; đất có bị mang ra để đảm bảo kê biên thi hành án không?; hay việc kiểm tra Giấy chứng nhận có phải là thật không?;…. Thực tế rất nhiều trường hợp vì nóng vội mà xuống tiền mua đất ngay, không có thời gian tìm hiểu kỹ về thông tin thửa đất dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp đất xảy ra rất nhiều. 

Thực tế, pháp luật không có quy định mức đặt cọc tối thiểu tối đa là bao nhiêu, mức đặt cọc này sẽ do các bên tự thỏa thuận, thống nhất. Thường theo kinh nghiệm của chúng tôi, mức đặt cọc chỉ nên dao động ở mức 20-30% tổng giá trị thửa đất mua bán, vì bản chất đặt cọc chỉ là đặt ra câu chuyện “giữ chỗ” trước nhằm đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng sau này. 

Và khi người mua, người bán thỏa thuận đặt cọc cũng nên lưu ý quy định rõ đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên. Bởi nếu như không để ý, nhiều người chỉ rằng nhận đặt cọc rồi hoặc đặt cọc rồi không thực hiện mua bán nữa thì chỉ việc trả lại tiền là xong. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, nếu như bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ không lấy lại được, nó sẽ trở thành tài sản của bên nhận đặt cọc. 

Còn nếu như bên nhận đặt cọc sau đó không muốn đất nữa, từ chối việc giao kết hợp đồng thì sẽ phải trả lại số tiền đặt cọc của bên đặt cọc, đồng thời trả một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, ngoại trừ trường hợp các bên có sự thỏa thuận khác. 

Thứ hai, để bảo vệ quyền lợi của mình khi có xảy ra tranh chấp thì trước hết phải đảm bảo hợp đồng mua bán nhà được thực hiện đúng quy định, tức là được công chứng, chứng thực đầy đủ, quy định rõ trách nhiệm và quyền lợi của các bên trong hợp đồng.

Theo quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Nếu như các bên tiến hành mua bán chỉ thông qua miệng hay mua bán bằng giấy tờ tay thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu. 

– Khi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để tránh rủi ro, bên mua có thể thanh toán tiền trực tiếp tại văn phòng công chứng sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng các bên, lưu ý khi thanh toán xong phải có giấy biên nhận tiền ghi rõ thông tin số tiền, xác nhận ký của các bên, cẩn trọng hơn có thể yêu cầu công chứng viên chứng thực biên bản nhận tiền đó. 

– Việc thanh toán sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng này chỉ nên thanh toán 80-95% giá trị hợp đồng, giữ lại khoảng 5%-20% còn lại thanh toán nốt sau khi đã hoàn tất thủ tục sang tên Sổ đỏ và bên mua đã nhận được Sổ đỏ, như vậy sẽ có tính ràng buộc nghĩa vụ của đôi bên. 

Văn bản pháp lý được sử dụng trong bài viết: 

Bộ luật dân sự 2015.