Quyền cho đất, cho thuê lại đất và quyền thừa kế đất đai là một trong những quyền chung của chủ sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai 2013. Vậy cụ thể các quyền đó như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Quy định chung về quyền cho đất, cho thuê lại đất và quyền thừa kế đất đai:
Tặng cho, cho thuê lại, thừa kế đất đai là một trong những quyền của chủ sử dụng đất được quy định tại Điều 167
Để thực hiện được các quyền tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Còn với trường hợp tiến hành nhận thừa kế đất đai chỉ cần đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất phải có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.
2. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất:
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 169 Luật đất đai quy định cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sẽ được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức tặng cho quyền sử dụng đất.
2.1. Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất:
Một là, đất phải có Sổ đỏ, Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền trên đất).
Hai là, đất phải đảm bảo không có tranh chấp xảy ra.
Ba là, quyền sử dụng đất không mang ra để đảm bảo kê biên thi hành án.
Bốn là, đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, pháp luật quy định những trường hợp sau sẽ không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cụ thể là:
– Đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
– Đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân thì tổ chức kinh tế sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoại trừ các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Đối với đất trồng lúa, cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ không được nhận tặng cho.
– Đối với đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng thì cá nhân, hộ gia đình không được nhận tặng cho nếu như không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
(theo căn cứ quy định tại Điều 191 Luật đất đai năm 2013).
Theo những căn cứ trên, người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện để tặng cho đất và không thuộc các trường hợp không được nhận tặng cho thì giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất mới diễn ra hợp pháp.
2.2. Hồ sơ, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:
– Phiếu yêu cầu công chứng.
– Dự thảo hợp đồng tặng cho.
– Bản sao giấy tờ tùy thân gồm chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân, hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
– Sổ hộ khẩu.
– Tài liệu, giấy tờ chứng minh tình trạng đất đai xác nhận tài sản chung hay tài sản riêng: ví dụ như giấy chứng nhận đăng kí kết hôn; văn bản cam kết về tài sản,
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Các giấy tờ khác theo yêu cầu (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ đến phòng công chứng:
Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ đến tổ chức công chứng để công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
* Thực hiện kê khai thuế, lệ phí.
* Thực hiện sang tên sổ đỏ, sổ hồng (Giấy chứng nhận).
Bước 1: Nộp hồ sơ:
Hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký biến động (theo mẫu số 09/ĐK).
– Hợp đồng tặng cho.
– Giấy chứng nhận đã cấp (bản sao).
Bước 2: Nộp hồ sơ:
– Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
– Nếu có nhu cầu, cá nhân, hộ gia đình sẽ nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ:
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
– Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.
Bước 4: Giải quyết yêu cầu và trả kết quả:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ và thực hiện các quy trình sau đây:
– Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì cơ quan gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính.
– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
3. Cho thuê lại quyền sử dụng đất:
3.1. Điều kiện cho thuê lại quyền sử dụng đất:
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, để tiến hành cho thuê lại quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng các điều kiện gồm:
– Đất phải có Sổ đỏ, Sổ hồng.
– Đất không trong tình trạng có tranh chấp xảy ra.
– Đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
– Đất không mang ra kê biên đảm bảo thi hành án.
Bên cạnh những điều kiện chung như trên, trường hợp cho thuê lại đất bắt buộc phải được tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sử dụng đất đồng ý.
3.2. Hồ sơ, thủ tục cho thuê lại đất:
Bước 1: Bên cho thuê và bên thuê ký hợp đồng cho thuê lại đất và công chứng:
– Hợp đồng thuê (dự thảo).
– Giấy tờ tùy thân của bên cho thuê và bên thuê gồm Căn cước công dân.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai:
– Đơn đăng ký biến động đất đai.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân lựa chọn nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc nộp tại Bộ phận một cửa.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:
Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ và có trách nhiệm:
– Gửi thông tin đến cơ quan thuế xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính phải nộp.
– Xác nhận nội dung biến động vào Sổ đỏ.
– Thực hiện cập nhật, chỉnh lý lại thông tin biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
4. Quyền thừa kế đất đai:
4.1. Điều kiện thừa kế đất đai:
Để thực hiện thừa kế đất đai, đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất phải đảm bảo đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
Ngoài ra, đất cũng cần đảm bảo không có tranh chấp xảy ra hoặc không bị kê biên đảm bảo thi hành án;…
4.2. Thủ tục chia thừa kế đất đai:
Thứ nhất, chia thừa kế theo di chúc:
Về nguyên tắc, người để lại di chúc sẽ có các quyền sau đây:
– Chỉ định người thừa kế.
– Truất quyền hưởng di sản của người thừa kế.
– Phân định phần di sản cho từng người thừa kế.
– Giao nghĩa vụ cho người thừa kế.
– Dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng.
– Chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản.
Do đó, nếu trường hợp di chúc để lại hợp pháp thì thực hiện phân chia di sản theo đúng nội dung của di chúc.
Lưu ý: có những đối tượng được hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung của di chúc, theo Điều 644 Bộ luật dân sự năm 2015, đối tượng bao gồm:
– Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng.
– Con thành niên mà không có khả năng lao động.
Theo đó, những đối tượng trên sẽ được hưởng di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật.
Thứ hai, chia thừa kế theo pháp luật:
Căn cứ tại Điều 649 Luật đất đai năm 2015, trường hợp người mất đi không có di chúc hoặc di chúc để lại không hợp pháp thì phải tiến hành chia thừa kế theo pháp luật, cụ thể là chia theo các hàng thừa kế.
Theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015, những người thừa kế theo pháp luật bao gồm:
– Hàng thừa kế thứ nhất, cụ thể là vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.
– Hàng thừa kế thứ hai, cụ thể là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại.
– Hàng thừa kế thứ ba, cụ thể gồm cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
Khi phân chia, những người trong cùng hàng thừa kế sẽ được hưởng phần bằng nhau.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
