Dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới là gì?Quy trình thực hiện lập dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới? Đặc điểm của dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới?
Ngày nay, thị trường bất động sản được coi như là “một con mồi béo bở” luôn hấp dẫn những nhà đầu tư thế nên có rất nhiều nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư sang lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, thủ tục và quy trình có liên quan đến bất động sản luôn phức tạp, trong đó có quy trình thực hiện lập dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới và quy trình này còn khá nhiều nhà đầu tư chưa nắm rõ. Vậy quy trình thực hiện lập dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới được thực hiện như thế nào?
Căn cứ pháp lý:
Luật sư
Mục lục bài viết
- 1 1. Dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới là gì?
- 2 2. Quy trình thực hiện lập dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới:
- 2.1 2.1. Có đất, khu đất để làm dự án đầu tư khu dân cư:
- 2.2 2.2. Thực hiện đền bù:
- 2.3 2.3. Xin chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án đầu tư khu dân cư:
- 2.4 2.4. Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng:
- 2.5 2.5. Quyết định phê duyệt 1/500:
- 2.6 2.6. Xin giấy phép xây dựng:
- 2.7 2.7. Làm cơ sở hạ tầng:
- 2.8 2.8. Nghiệm thu hạ tầng:
- 2.9 2.9. Đóng thuế, ra sổ hồng từng lô đất:
- 3 3. Đặc điểm của dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới:
1. Dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới là gì?
Dự án đầu tư theo các quy định của Luật Đầu tư 2020 được hiểu chính là tập các hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc là dài hạn để tiến hành những hoạt động đầu tư kinh doanh ở trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Căn cứ vào các dự án đầu tư thì có thể biết được thông tin về nhà đầu tư, những dự định, dự án mà các nhà đầu tư sẽ phải tiến hành. Dự án đầu tư chính là căn cứ quan trọng để cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện cấp phép đầu tư. Đồng thời, các dự án đầu tư cũng chính là căn cứ để các nhà đầu tư triển khai các hoạt động đầu tư và thực hiện đánh giá hiệu quả của dự án.
Như vậy, thì có thể hiểu dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới chính là là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn nhằm để tiến hành các hoạt động đầu tư hạ tầng khu dân cư mới.
2. Quy trình thực hiện lập dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới:
2.1. Có đất, khu đất để làm dự án đầu tư khu dân cư:
Với những dự án đầu tư khu dân cư thì thông thường sẽ được làm ở trên đất nông nghiệp (như là đất lúa, đất trồng cây lâu năm hay đất rừng sản xuất) vì chi phí trong việc đền bù sẽ thấp hơn nhiều so với đất ở, qua đó các chủ đầu tư dễ sinh lời và mang lại nhiều lợi nhuận cho chủ đầu tư.
Để có được đất làm các dự án chủ đầu tư thì chủ đầu tư phải thông qua một số hình thức như:
– Phổ biến nhất đó chính là trước đó chủ đầu tư đã mua, thu gom được một số những lô đất liền kề nhau, sau đó là xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
– Thực hiện các thủ tục đầu tư ngay từ bước xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời là chấp thuận nhà đầu tư thông qua quá trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (đối với những dự án khi mà đất chưa thuộc sở hữu của nhà đầu tư).
– Được nhà nước giao đất để làm các dự án đất nền (khu dân cư).
– Có được nhờ thông qua hình thức đấu giá đất: Thông thường là ở một địa phương nào đó sẽ có một khu đất muốn lập về dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị thì các địa phương đó sẽ có thể thông qua hình thức là bán đấu giá nhằm để lựa chọn các chủ đầu tư thực hiện dự án này (áp dụng cho những khu đất mà đã được nhà nước đền bù giải phóng mặt bằng).
2.2. Thực hiện đền bù:
Trong một dự án đầu tư khu dân cư hay khu đô thị thì đây có thể được coi là bước quan trọng nhất, nó sẽ quyết định đến sự thành công hay là thất bại của dự án. Chủ đầu tư sẽ phải thu gom được ít nhất là 60-70% đất tại các khu vực mà muốn lập dự án để hạn chế các rủi ro thấp nhất có thể, trên thực tế thì nhiều dự án đã không thể đền bù được nên dẫn đến thất bại.
Khi mà chủ đầu tư đã có đất thì họ có thể xin chấp thuận các chủ trương đầu tư, công tác đền bù thì có thể sẽ do chính nhà nước đứng ra đền bù giúp cho chủ đầu tư (ban bồi thường sẽ thực hiện công tác thống kế, định giá, chủ đầu tư sẽ phải giao tiền cho ban bồi thường nhằm để thực hiện công tác đền bù).
2.3. Xin chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án đầu tư khu dân cư:
Trước tiên chủ đầu tư sẽ phải chuẩn bị bộ hồ sơ dự án, chủ đầu tư có thể sẽ tự chuẩn bị hoặc là thuê các công ty chuyên lĩnh vực viết dự án để được tư vấn và có được một bộ hồ sơ chuẩn, chuyên nghiệp.
Muốn thực hiện một dự án thì sẽ phải xin phép các chính quyền, ở đây chính là UBND cấp Quận, Huyện (đối với các dự án lớn hoặc là Chủ đầu tư là tổ chức thì sẽ phải xin phép UBND Tỉnh, Thành Phố). Nếu như khu vực đó phù hợp với các quy hoạch của nhà nước, phù hợp để phát triển được một khu dân cư thì sẽ có văn bản “đồng ý cho các chủ đầu tư sẽ được phép thực hiện các dự án đầu tư khu đô thị, khu dân.
2.4. Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng:
Đến bước này thì chủ đầu tư sẽ phải qua Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc để xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng cho dự án đầu tư của mình. Có nghĩa là là ở khu đất đó sẽ được xây dựng khu dân cư, hay các khu thương mại, trong đó mật độ xây dựng như thế nào, có bao nhiêu đất được phân lô, có bao nhiêu đất dành cho tiện ích trường học, cho chợ, bệnh viên, chiều cao là bao nhiêu, điện nước, công trình thoát nước như thế nào,…
Sau khi mà có phương án đầu tư hạ tầng thì các chủ đầu tư sẽ thuê công ty thiết kế mặt bằng cho chính dự án khu dân cư, khu đô thị. Một số hạng mục gồm có: đường xá, tiện ích, điện, nước hay công trình cống thoát nước, đèn chiếu sáng,…
2.5. Quyết định phê duyệt 1/500:
Nếu cấp có thẩm quyền mà đồng ý với phương án đầu tư hạ tầng mà đã thiết kế ở trên thì sẽ có văn bản chấp thuận cho đầu tư hạ tầng, lúc này sẽ ra được quyết định 1/500.
Quyết định 1/500 có thể hiểu đơn giản chính là một văn bản được các cấp có thẩm quyền đồng ý cho phép các chủ đầu tư thực hiện các dự án và đầu tư hạ tầng. Trong đó sẽ phải ghi rõ từng chi tiết về các thông tin khu đất, về ai là chủ đầu tư, về vị trí nằm ở đâu, về quy hoạch kiến trúc như thế nào, về chia làm bao nhiêu block, về chiều cao, về khoảng lùi trước, lùi sau, đường xá,…
2.6. Xin giấy phép xây dựng:
Giấy phép xây dựng sẽ có thể hiểu đơn giản nó chính là văn bản pháp lý do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho các chủ đầu tư để xây dựng mới, để sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Đối với các dự án đầu tư khu dân cư, khu đô thị thì có thể hiểu đây chính là giấy phép xây dựng những hạng mục, các hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật như là: Hệ thống giao thông, đèn chiếu sáng, hệ thống cấp nước, cung cấp năng lượng, hệ thống thu gom xử lý nước thải và nhiều những hạng mục công trình khác.
2.7. Làm cơ sở hạ tầng:
Khi đã có được quyết định 1/500, thì chủ đầu tư của dự án đầu tư khu dân cư, đô thị sẽ phải tiến hành hoàn thành trong việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, những công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật mà đảm bảo theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 mà đã được phê duyệt; đảm bảo được kết nối hạ tầng chung của khu vực dự án đó và cung cấp những dịch vụ thiết yếu gồm là cấp điện, nước, hệ thống cống thoát nước, hệ thống thu gom rác thải,…
2.8. Nghiệm thu hạ tầng:
Đối với dự án đất nền (đầu tư khu dân cư, khu đô thị,…): thì việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm là nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và sẽ phải theo đúng với lại quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 mà đã được phê duyệt, đồng thời là phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án. Về việc nghiệm thu sẽ phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi mà có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là do chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân nào đó đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.
2.9. Đóng thuế, ra sổ hồng từng lô đất:
Để ra được sổ hồng thì các chủ đầu tư dự án khu dân cư sẽ phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến khu đất của dự án gồm: có tiền sử dụng đất, có tiền thuê đất, các thuế, phí, lệ phí mà có liên quan đến đất đai (nếu có).
Ở bước này, các chủ đầu tư sẽ phải nộp lại sổ hồng tổng của dự án (hoặc là bao gồm rất nhiều cuốn sổ hồng khác nhau), tổng hợp lại những sổ nào đã chuyển qua đất ở, những sổ nào mà chưa chuyển qua đất ở để đóng thuế.
3. Đặc điểm của dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới:
Dự án đầu tư hạ tầng khu dân cư mới có những đặc điểm sau:
– Dự án đầu tư luôn có mục tiêu rõ ràng: Mục tiêu đầu tư cũng chính là một trong các nội dung quan trọng mà được thể hiện ở trong đề xuất dự án đầu tư nộp kèm với lại hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư. Chính vì như thế, để được xét duyệt dự án, thì ngoài việc sẽ phải chuẩn bị về kinh phí, về đội ngũ nguồn nhân lực, thì chủ đầu tư cũng sẽ phải đặt ra những mục tiêu cụ thể sao cho phù hợp với tiến trình thực hiện dự án.
– Dự án đầu tư có thời gian tồn tại hữu hạn: Một dự án đầu tư khi mà thực hiện xây dựng có thể là một dự án ngắn hạn hay là dài hạn. Và dù là thời gian để thực hiện dài hay là ngắn thì chúng đều là hữu hạn. Cụ thể hơn:
+ Thời hạn hoạt động của các dự án đầu tư trong khu kinh tế là không quá 70 năm.
+ Thời hạn hoạt động của các dự án đầu tư ngoài khu kinh tế là không quá 50 năm. Dự án đầu tư mà thực hiện tại các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn hoặc là các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng lại thu hồi vốn chậm thì sẽ có thời hạn dài hơn nhưng mà không được quá 70 năm.
– Dự án đầu tư có thể chuyển nhượng: các nhà đầu tư sẽ có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần dự án đầu tư cho các nhà đầu tư khác khi mà đáp ứng các điều kiện sau đây:
+ Dự án đầu tư hoặc là phần dự án đầu tư chuyển nhượng sẽ không bị chấm dứt hoạt động theo các quy định tại khoản 1 và khoản 2 của Điều 48 của Luật Đầu tư 2020, cụ thể:
Nhà đầu tư chấm dứt về hoạt động đầu tư, về dự án đầu tư ở trong các trường hợp sau đây:
Nhà đầu tư quyết định chấm dứt các hoạt động của dự án đầu tư;
Theo những điều kiện chấm dứt về hoạt động mà được quy định trong hợp đồng, trong điều lệ doanh nghiệp;
Hết thời hạn của hoạt động của dự án đầu tư.
Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc là chấm dứt một phần của hoạt động của dự án đầu tư trong những trường hợp sau đây:
Dự án đầu tư mà thuộc một trong những trường hợp được quy định tại khoản 2 và khoản 3 của Điều 47 của Luật Đầu tư 2020 mà các nhà đầu tư lại không có khả năng khắc phục các điều kiện ngừng hoạt động;
Nhà đầu tư không được tiếp tục sử dụng các địa điểm đầu tư và không được thực hiện thủ tục điều chỉnh về địa điểm đầu tư trong thời hạn là 06 tháng kể từ ngày mà không được tiếp tục sử dụng các địa điểm đầu tư, trừ trường hợp các quy định tại điểm d khoản này;
Dự án đầu tư mà đã ngừng hoạt động và đã hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, mà cơ quan đăng ký đầu tư vẫn không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc là đại diện hợp pháp của nhà đầu tư;
Dự án đầu tư mà thuộc trường hợp bị thu hồi đất vì không đưa đất vào sử dụng, hay chậm đưa đất vào sử dụng theo các quy định của pháp luật về đất đai;
Nhà đầu tư không thực hiện ký quỹ hoặc là không có bảo lãnh về nghĩa vụ ký quỹ theo các quy định của pháp luật đối với các dự án đầu tư mà thuộc diện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
Nhà đầu tư thực hiện các hoạt động đầu tư ở trên cơ sở giao dịch dân sự giả tạo theo các quy định của pháp luật về dân sự;
Theo bản án, hay quyết định của
