Hiện nay dân số đang ngày càng tăng lên, nhu cầu cư trú, nhà ở của người dân theo đó cũng tăng theo. Nhu cầu được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư, đất ở cũng vì thế ngày càng lớn! Vậy điều kiện để được chuyển sang đất ở là gì? Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư như thế nào?
Mục lục bài viết
- 1 1. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở:
- 2 2. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở:
- 3 3. Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:
- 4 4. Thời hạn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở:
- 5 5. Chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để xin phép xây dựng nhà:
- 6 6. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở:
- 7 7. Trình tự chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở lâu dài:
1. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở:
Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở được quy định tại Điều 52 và Điều 57 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
– Việc chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên căn cứ là do nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất hiện tại, được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
– Việc chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở phải dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Việc chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể trong các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 bao gồm:
+ Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở;
+ Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Mặc dù theo quy định của luật, có các trường hợp không cần sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền nhưng vẫn có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất do thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tuy nhiên các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì bắt buộc phải có được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở:
– Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ và tài liệu được quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, cụ thể như sau:
+ Bản chính của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân hiện nay đang sử dụng đất;
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (áp dụng theo mẫu đơn 01 được ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT);
– Cơ quan tài nguyên và môi trường chuẩn bị các tài liệu sau đây để hoàn thiện hồ sơ, bao gồm:
+ Biên bản xác minh thực địa tình trạng thửa đất;
+ Tờ trình, bản dự thảo Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Trích đo địa chính hoặc trích lục bản đồ địa chính thửa đất;
+ Trường hợp xây dựng công trình không phải lập dự án đầu tư phải có bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất;
+ Đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, cấp giấy chứng nhận đầu tư thì chuẩn bị bản sao của bản thuyết minh dự án đầu tư;
+ Trường hợp dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, cấp giấy chứng nhận đầu tư thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;
+ Trường hợp dự án đầu tư, xây dựng không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, cấp giấy chứng nhận đầu tư và lập dự án đầu tư xây dựng công trình thì phải có văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của luật.
3. Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:
– Bước 1, chuẩn bị hồ sơ:
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như đã nêu trên.
– Bước 2, nộp và tiếp nhận hồ sơ:
+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường;
+ Trong quá trình tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường phải có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
Tiến hành thẩm tra hồ sơ về mặt giấy tờ, tài liệu;
Cử cán bộ thực hiện công việc xác minh thực địa và tiến hành thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất;
Nếu hồ sơ hợp lệ thì thực hiện việc hướng dẫn người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
Nếu hồ sơ không hợp lệ thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ hoặc trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất.
– Bước 3, hoàn thành nghĩa vụ tài chính:
Người sử dụng đất sau khi được hướng dẫn thì thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó nộp lại biên lai chứng minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho cơ quan tài nguyên và môi trường.
– Bước 4, phê duyệt và điều chỉnh thông tin: Cơ quan tài nguyên và môi trường sau khi nhận được biên lai xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tiến hành làm tờ trình gửi đến Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để xem xét quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
Sau khi nhận được Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân, cơ quan tài nguyên và môi trường tiến hành chỉ đạo cập nhật thông tin, điều chỉnh thông tin của người sử dụng đất trên cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính bản giấy.
– Bước 5, trả kết quả:
Cơ quan tài nguyên và môi trường trả kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã điều chỉnh thông tin về mục đích sử dụng đất cho người sử dụng đất tại ngày hẹn trên Phiếu trả kết quả hoặc gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã để trao trả cho người sử dụng đất.
4. Thời hạn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở:
Theo quy định tại khoản 40 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn chuyển quyền sử dụng đất thành đất ở là không quá 15 ngày kể từ thời điểm nhận được đủ hồ sơ của người sử dụng đất có nhu cầu.
Như vậy ta có thể thấy, đối với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn thực hiện thủ tục nêu trên khá nhanh, tuy nhiên trên thực tế đôi khi sẽ bị kéo dài thêm trong một sô trường hợp đặc biệt hoặc do lý do khách quan như thiên tai, hỏa hoạn, lũ lụt hay tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì có thể kéo dài thêm nhưng không quá 15 ngày tiếp theo.
5. Chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để xin phép xây dựng nhà:
Năm 2007 tôi có mua 65 mét vuông đất nông nghiệp tại ấp 2, xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh. (có xác nhận của chủ tịch Ủy ban nhân dân xã Vĩnh Lộc A là đất không tranh chấp). Nay tôi muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để xin phép xây dựng nhà. Xin hỏi quý Luật sư trường hợp trên tôi có chuyển được mục đích sử dụng sang đất ở không? Chân thành cám ơn quý Luật sư!?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất.
Cụ thể trong trường hợp của anh, để có thể tiến hành xây dựng nhà ở, anh cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Thẩm quyết giải quyết yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp của anh là Ủy ban nhân dân cấp huyện. Tùy vào điện kiện về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi anh đề nghị xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ quyết định cho phép hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất bạn phải thực hiện theo quy định tại Điều 69
Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Cụ thể địa điểm nộp hồ sơ khi Chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân: Nộp hồ sơ tại Phòng tài nguyên môi trường, cơ quan có thẩm quyền quyết định là UBND cấp huyện.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Theo quy định tại Điều 6
6. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở:
Chào Luật Sư! Hiện nay tôi có 1 thửa đất nông nghiệp 1600 m2. Tôi muốn tách thửa đất ra làm 2 để sang nhượng với diện tích 800m2. Theo quy định tách thửa ở địa bàn thì cần 1000m2 mới được tách. Vậy tôi muốn tách thì cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên thổ cư. Vậy tôi phải chuyền 800m2 lên thổ cư hay chuyển 1 phần nhỏ trong 800m2 đó và thửa đất còn lại sẽ như thế nào? Luật sư hướng dẫn cụ thể. Tôi xin chân thành cám ơn!
Luật sư tư vấn:
Theo quy định pháp luật, để tách thửa đất thì phải bảo đảm đủ diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại địa phương nơi đang có đất. Theo như bạn trình bày, bạn có 1 thửa đất nông nghiệp 1600m2, nay muốn tách thửa đất ra làm 2 để sang nhượng với diện tích 800m2. Theo quy định tại địa phương bạn yêu cầu phải 1000m2 mới được tách thửa do đó bạn nên thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tuy nhiên phải đảm bảo sau khi chuyển mục đích sử dụng đất, diện tích được chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp diện tích được công nhận đất ở tại địa phương bạn.
Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy, để được chuyển mục đích sử dụng đất, bạn phải làm hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu được cơ quan có thẩm đồng ý thì bạn sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính
– Chứng minh thư nhân dân bản sao có chứng thực
– Sổ hộ khẩu gia đình bản sao có chứng thực
Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi đang có đất.
Thời gian giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ.
7. Trình tự chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở lâu dài:
Chào các anh chị. Vợ chồng tôi có mua 100m2 đất ao trong bìa đỏ của một người. Bây giờ tôi muốn chuyển mục đích sử dụng thành đất ở lâu dài mang tên tôi thì thủ tục, đóng thuế như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ao thành đất ở lâu dài:
Theo thông tin bạn cung cấp thì vợ chồng bạn có mua 100 m2 đất ao trong bìa đỏ của một người khác. Bây giờ bạn muốn thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng phần đất ao trên thành đất ở lâu dài mang tên bạn. Về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép thì theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.
Xem xét trong trường hợp cụ thể của bạn, thì đất vườn ao được xác định là loại đất nông nghiệp (theo quy định về phân loại đất ở Điều 10 Luật Đất Đai năm 2013). Do vậy, khi bạn thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao sang đất ở thì căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải làm thủ tục xin phép của cơ quan có thẩm quyền.
Căn cứ theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ- CP; được hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT- BTNMT thì trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường gồm các loại giấy tờ:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT- BTNMT.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ thực hiện việc thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu về đất đai, hồ sơ địa chính.
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao sang đất ở:
Như đã phân tích, thì phần đất ao mà bạn nhận chuyển nhượng từ người khác được xác định là thuộc loại đất nông nghiệp (theo quy định về phân loại đất ở Điều 10 Luật Đất Đai năm 2013). Do vậy khi xác định về số tiền sử dụng đất mà các bạn phải nộp khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao sang đất ở lâu dài được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 5
Cụ thể, theo quy định tại điểm a, b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất. Theo thông tin ban cung cấp, thì phần đất bạn mua là 100 m2 đất ao, thì khi bạn hoặc người bán làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở lâu dài thì trong trường hợp này tiền sử dụng đất phải nộp được xác định như sau:
– Phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất nếu phần đất này nằm trong thửa đất đã có nhà ở.
– Phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng nếu phần đất này là đất giao không thu tiền sử dụng đất.
Trong thông tin bạn không nói rõ phần đất ao này có nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở hay không, có thuộc trường hợp là đất giao không thu tiền sử dụng đất hay không, nên bạn cần căn cứ vào hoàn cảnh thực tế của mình để có sự xác định cụ thể.
