Kinh doanh bất động sản hiện nay là một ngành nghề rất phổ biến. Vậy quy trình đầu tư, phát triển dự án kinh doanh bất động sản như thế nào? Mời bạn đọc tham khảo bài viết dưới đây:
Mục lục bài viết
1. Các hoạt động trong kinh doanh bất động sản:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 3
– Thực hiện các hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
– Thực hiện các dịch vụ môi giới bất động sản.
– Thực hiện dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
– Thực hiện dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản.
Mọi hoạt động trên đều hướng đến việc nhằm sinh lợi.
2. Quy trình đầu tư, phát triển dự án kinh doanh bất động sản:
2.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
Để chọn lựa được khu đất và quyết định được mô hình đầu tư cũng như khai thác hiệu quả, các nhà đầu tư cần tạo lập một quy trình hiện đại và chất lượng. Cụ thể quy trình áp dụng như sau:
Bước 1: Nghiên cứu khảo sát đầu tư:
Nhà đầu tư cần tiến hành nghiên cứu, tìm hiểu nhu cầu thị trường, sự cần thiết đầu tư, quy mô đầu tư,… để tìm ra vị trí, địa điểm phù hợp.
Bước 2: Tìm kiếm địa điểm đầu tư:
Đây là công việc những bước đầu tiên tìm ra địa điểm thật sự phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính chính nhà đầu tư. Ví dụ cụ thể như:
– Xem xét dự án có phù hợp với quy hoạch tổng thể hay không?
– Vị trí đó đã có quy hoạch 1/2000 hay 1/5000 chưa?
– Trường hợp chưa có quy hoạch thì cần phải có bổ sung quy hoạch ra sao?
Bước 3: Chấp thuận chủ trương đầu tư:
Nhà đầu tư phải thực hiện bổ sung dự án vào Danh mục dự án thu hồi đất để Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua sau khi dự án được đề xuất vào quy hoạch chung.
Đối với dự án phát triển nhà ở sau đó phải tiến hành bổ sung vào chương trình phát triển nhà ở.
Cuối cùng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành Quyết định phê duyệt Chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư nếu như chủ trương đã được thông qua.
Bước 4: Thực hiện lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất:
Quá trình lựa chọn nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thực hiện theo một trong ba hình thức sau:
– Đấu giá Dự án: áp dụng khi đất đã được giải phóng mặt bằng (đất sạch).
– Đấu thầu dự án: áp dụng với đất khi chưa giải phóng mặt bằng.
– Chấp thuận nhà đầu tư.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện sau khi có chấp thuận chủ trương đầu tư, ngoại trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.
Với trường hợp khi chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành theo quy định của pháp luật về đất đai khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu trong trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, hướng xử lý là cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
Bước 5: Thực hiện lập quy hoạch, thẩm định về phê duyệt quy hoạch chi tiết:
Sau khi hoàn thiện các bước tìm kiếm dự án, đất đai để đầu tư thì phải thực hiện lập quy hoạch, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết, cụ thể như sau:
– Trường hợp đất chưa được phê duyệt quy hoạch 1/2000 quy hoạch 1/500 cần cấp giấy phép quy hoạch.
– Trường hợp đất đã có quy hoạch 1/500 thì cấp chứng chỉ quy hoạch.
Nếu đã có quy hoạch 1/2000 thì thực hiện thỏa thuận quy hoạch kiến trúc hoặc nếu chưa có quy hoạch thì cần thông tin quy hoạch, kiến trúc.
– Trường hợp có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 thì lập quy hoạch chi tiết xây dựng TL 1:500 hoặc Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc.
– Thẩm định quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ.
– Thực hiện phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và phương án kiến trúc sơ bộ.
Bước 6: Thực hiện lập các dự án đầu tư xây dựng công trình:
Khi thực hiện lập các dự án đầu tư xây dựng công trình phải đảm bảo có những báo cáo dưới đây:
– Báo cáo đầu tư xây dựng (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi).
– Dự án đầu tư xây dựng (Báo cáo nghiên cứu khả thi).
– Báo cáo Kinh tế Kỹ thuật Xây dựng.
Bước 7: Quyết định giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 8: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
2.2. Giai đoạn thực hiện dự án đầu tư:
Bước 1: Thực hiện giao đất hoặc thuê đất:
Nhà đầu tư thực hiện ký hợp đồng thuê đất. Sau đó thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thông qua việc đóng tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất.
Tiếp theo thực hiện nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa.
Bước 2: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Bước 3: Chuẩn bị mặt bằng xây dựng:
– Thực hiện khảo sát xây dựng, có thể là khảo sát sơ bộ phục vụ lập báo cáo đầu tư và khảo sát chi tiết phục vụ thiết kế.
Bước 4: Thiết kế xây dựng công trình:
Các bước thực hiện thiết kế công trình xây dựng bao gồm các bước sau:
– Đối với trường hợp lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thực hiện thiết kế sơ bộ.
– Đối với trường hợp thực hiện trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng thì thực hiện thiết kế cơ sở.
– Thiết kế kỹ thuật.
– Thiết kế bản vẽ thi công và các bước thiết kế khác.
Bước 5: Thực hiện xin giấy phép xây dựng.
2.3. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng:
Bước 1: Bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử.
Bước 2: Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.
Bước 3: Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.
Bước 4: Nếu như dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì thực hiện cấp giấy phép lao động, mở chi nhánh, cho phép hoạt động hay chứng nhận đủ điều kiện.
Bước 5: Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở.
3. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản:
Theo quy định tại Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, kinh doanh bất động sản phải đảm bảo những nguyên tắc sau:
– Phải bình đẳng trước pháp luật.
– Tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
– Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện. Cụ thể điều kiện như sau:
Trường hợp nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh:
+ Có đăng kí quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
+ Cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
+ Đảm bảo không có tranh chấp về quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.
+ Đảm bảo nhà và công trình không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trường hợp đất đưa vào kinh doanh:
+ Có Sổ đỏ, Sổ hồng (Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai).
+ Đất đang không nằm trong diện bị tranh chấp.
+ Quyền sử dụng đất không đang trong diện bị mang ra để bảo đảm kê biên thi hành án.
+ Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
– Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
– Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
4. Các loại bất động sản để đưa vào kinh doanh:
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản bao gồm:
– Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân.
– Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân.
– Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh.
– Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
