Quy hoạch treo là gì? Đất quy hoạch treo có được xây nhà?

1. Quy hoạch treo là gì?

Quy hoạch treo là cụm từ phổ thông. Quy hoạch treo được hiểu là tình trạng một phạm vi đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi nhận trong kế hoạch sử dụng đất cho các mục đích khác nhau. Thêm vào đó, đã có công bố sẽ thu hồi để phục vụ cho kế hoạch quy hoạch trước đó nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ.

Còn trên phương diện pháp luật, không có cụm từ này. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2019: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đối với diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương khi hết 3 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền buộc phải làm theo trình tự, như phê duyệt quy hoạch phải điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Có thể tóm lại là quy hoạch treo là cách nói ngắn gọn của dự án quy hoạch sử dụng đất treo, là tình trạng quy hoạch đã được thông qua, phê duyệt, ghi trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương và công bố kế hoạch thu hồi đất nhưng để rất lâu mà không thực hiện, làm chậm tiến độ của các công trình.

Quy hoạch treo bao lâu sẽ hết hiệu lực? Theo như đã nêu trên, tại Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2019, thì không ghi cụ thể khi nào quy hoạch treo sẽ bị hủy bỏ mà chỉ ghi về thời hạn hủy bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Đó là sau 3 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi đất, nhưng không có bất kì động thái nào thực hiện. Nói chung, các dự án đầu tư, quy hoạch treo sẽ bị bãi bỏ nếu sau 3 năm không triển khai như kế hoạch quy hoạch đã được phê duyệt và công bố.

2. Đất quy hoạch treo có được xây nhà không?

Để trả lời cho câu hỏi đất quy hoạch treo có được xây nhà hay không phụ thuộc vào tiêu chí phân loại. Nếu dựa vào thời điểm quy hoạch thì câu trả lời vừa là có, đồng thời là không. Cụ thể, nếu trong thời gian đất quy hoạch, nhưng chưa quá 03 năm thì không được xây nhà trên đất quy hoạch. Nhưng nếu quá 03 năm, thì tại Khoản 33 Điều 1, Luật xây dựng sửa đổi năm 2020 có hiệu lực từ 01/01/2021 cho phép người dân xây mới nhà cửa trên đất thuộc các dự án, quy hoạch treo đã quá 03 năm:

Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 94 Luật xây dựng.

Theo đó có thể kết luận, trên phạm vi đất có quy hoạch treo, nếu trong thời gian 03 năm của quy hoạch thì không được cấp phép xây dựng, đồng nghĩa với việc không được tự ý xây nhà trên đất có kế hoạch quy hoạch mà chỉ được phép sửa chữa, cải tạo và giấy phép xây dựng để sửa chữa cải tạo phải có thời hạn; và nếu quá 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cơ quan có thẩm quyền mà vẫn chưa triển khai kế hoạch thì người dân có quyền đề nghị xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

3. Đất quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ không?

Có thể thấy, trong thời hạn 03 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Khoản 06 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rằng người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì thế trong trường hợp đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì phần diện tích nằm trong quy hoạch đó sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Do vậy, người dân chỉ có thể làm sổ đỏ với đất có quy hoạch treo khi có công bố hủy bỏ quyết định thu hồi đất, sau đó, người dân có thể chuẩn bị giấy tờ để bắt đầu thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa.

Đối với trường hợp dự án treo không được công bố hủy bỏ thì chủ sở hữu đất có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại Khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai sửa đổi, theo đó thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương, còn trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì chủ sở hữu đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm, nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Đối với việc bồi thường đất quy hoạch treo, phụ thuộc vào tiêu chí là thời điểm tồn tại và xây dựng công trình theo dự án quy hoạch:

– Đối với tài sản trên đất đã có trước khi quy hoạch chưa công bố, có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện thì khi có kế hoạch và quyết định thu hồi thì sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật nếu công trình xây dựng vừa xây xong thì địa phương ra quy hoạch.

– Đối với tài sản trên đất có sau khi quy hoạch đã được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của quận thì chủ sở hữu phần đất quy hoạch sẽ không được bồi thường. Với những dự án treo kéo dài rất lâu năm khiến người dân gặp rất nhiều khó khăn, nhưng hiện chưa có quy định đền bù, bồi thường cụ thể.

4. Mức phạt khi cố tình xây dựng nhà trên đất quy hoạch:

Trong nhiều trường hợp, khi xây nhà trên đất thì tài sản trên đất sẽ được hợp thức hóa. Tuy nhiên, đối với hành vi vi phạm quy hoạch, cụ thể như xây dựng công trình nhà ở sẽ không được hợp thức hóa để công trình xây dựng nói chung, nhà ở riêng lẻ nói riêng được phép tồn tại. Nếu không thực hiện phá dỡ thì sẽ bị cưỡng chế, là biện pháp khắc phục đã được quy định rõ tại điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:

Các biện pháp bổ sung: Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều 16 Nghị định định 16/2022/NĐ-CP.

Mức phạt tiền vi xây nhà vi phạm quy hoạch được quy định tại Khoản 9 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, theo đó quy định mức xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt như sau:

– Phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

– Từ 100 – 120 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.

– Phạt tiền từ 160 – 180 triệu đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Vậy xây nhà vi phạm quy hoạch bên cạnh việc bị phạt tiền sẽ buộc phải phá dỡ mà không được công nhận, hợp thức hóa. Do đó, khi xây dựng người dân cần lưu ý, phải nắm rõ được thông tin về khu vực không được xây dựng nhà ở.

Quá trình đô thị hóa phát triển, không ít những dự án quy hoạch được phê duyệt để thực hiện, nhưng vô hình chung không được triển khai do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Hậu quả dẫn đến việc tồn tại dự án treo. Nếu nắm bắt được rõ thông tin về kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì người dân có thể tránh được những rủi ro pháp lý và được bồi thường theo đúng quyền lợi của mình.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:

– Luật đất đai 2013;

– Luật xây dựng sửa đổi năm 2020;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

– Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực xây dựng.