Quy hoạch ODT là gì? Quy định mới về đất quy hoạch ODT?

1. Quy hoạch ODT là gì? 

Theo quy định của pháp luật hiện nay, thì ODT là tên gọi viết tắt của đất thổ cư ở khu vực đô thị, quy hoạch ODT thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, vì thế có thể hiểu: Quy hoạch ODT là khái niệm để chỉ loại quy hoạch đất ở tại khu vực đô thị. Trong đó thì đô thị chính là khái niệm để chỉ một khu vực tập trung đông dân cư, tức là tại đô thị thì có mật độ dân cư đông đúc, sinh sống với số lượng lớn và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, từ trước đến nay thì đô thị luôn là khái niệm hướng đến sự phát triển về kinh tế và du lịch, vì vậy khi nhắc đến đồ thị thì người ta thường nhớ đến các trung tâm chính trị và trung tâm hành chính, trung tâm kinh tế văn hóa hoặc chuyên ngành có vai trò thúc đẩy sự phát triển của kinh tế xã hội trong toàn quốc và là một vùng lãnh thổ, một địa phương. Căn cứ theo quy định tại Điều 3 của Luật quy hoạch đô thị năm 2020 thì có thể thấy, quy hoạch đô thị chính là cái nghĩa để chỉ việc tổ chức một không gian và tổ chức kiến trúc, hoạt động xây dựng cảnh quan đô thị và hệ thống công trình cơ sở hạ tầng kĩ thuật hoặc công trình cơ sở hạ tầng xã hội, xây dựng các khu nhà ở để tạo lập nên một môi trường sống thích hợp cho người dân sinh sống trong khu vực đô thị đó và được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Vì vậy cho nên có nhiều loại quy hoạch đô thị khác nhau, căn cứ theo quy định tại Điều 18 của Luật quy hoạch đô thị năm 2020 có nêu rõ một số loại quy hoạch đô thị như sau:

– Quy hoạch chung được lập cho thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và đô thị mới;

– Quy hoạch phân khu được lập cho các khu vực trong thành phố, thị xã và đô thị mới;

– Quy hoạch chi tiết được lập cho khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý đô thị hoặc nhu cầu đầu tư xây dựng.

2. Quy định mới về đất quy hoạch ODT?

2.1. Hiểu như thế nào về đất quy hoạch ODT: 

Luật đất đai năm 2013 hiện nay căn cứ vào nhiều tiêu chí để phân loại ra các loại đất khác nhau, người dân sẽ biết đến nhiều hơn với 02 nhóm đất  chính, đó là đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp. Vì vậy pháp luật đất đai không có quy định cụ thể thế nào là đất quy hoạch ODT. Vì thế có thể chia đất quy hoạch ODT thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật (vì theo phân tích ở trên thì nhóm đất này cũng được sử dụng để xây dựng nhà ở tại khu đô thị). Đối với các quy hoạch về đất ODT Hay còn gọi chung là đất thổ cư tại các khu vực đô thị sẽ cần phải tuân thủ theo đúng quy định tại Điều 144 của Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

– Đất ở tại khu vực đô thị bao gồm các loại đất để xây dựng các công trình nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống của dân cư trong khu đô thị đó, xây dựng bên ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư tại khu vực đô thị sao cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Đất ở tại khu vực đô thị phải được bố trí sao cho đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, phục vụ cho quá trình xây dựng các công trình sự nghiệp và bảo đảm vệ sinh môi trường cũng như cảnh quan đô thị hiện đại;

– Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại các khu đô thị, và đồng thời cũng cần phải có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở khu đô thị đó có chỗ ở hợp lý. Đồng thời thì cơ quan có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh còn phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị, cũng như căn cứ vào quỹ đất của địa phương để quy định hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ dân để họ có thể tự xây dựng nhà ở trong trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

– Việc chuyển từ đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất hoặc đất xây dựng cơ sở kinh doanh cần phải đáp ứng điều kiện đó là phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, và cần phải tuân thủ các quy định về an toàn trật tự và vệ sinh môi trường đô thị.

2.2. Quy định về thời hạn sử dụng đất quy hoạch ODT: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 143 của Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận về thời gian sử dụng đất ODT, theo đó thì đất ODT thường có thời hạn sử dụng rất lâu dài vì đây được xác định là loại đất thổ cư chuyên dùng để xây dựng các công trình nhà ở hoặc các công trình phục vụ cho đời sống sinh hoạt của con người trong khu vực đô thị theo như phân tích ở trên. Loại đất này thuộc nhóm đất ở và có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, thôi hạn sử dụng của loại đất này khác với loại đất thương mại dịch vụ sở hữu 50 năm đến 70 năm, trong khi đó thì đất ODT có thời hạn sử dụng dài hơn rất nhiều.

Vì vậy đây được xem là một trong những ưu điểm của đất quy hoạch ODT. Nếu như đất quy hoạch thuộc sở hữu của cá nhân hoặc sở hữu của tổ chức bị giải tỏa với mục đích sử dụng của nhà nước thì chủ sở hữu vẫn sẽ được đền bù theo đúng giá đất mà nhà nước quy định.

2.3. Quy định về nội dung lập đồ án quy hoạch đất ODT: 

Nhìn chung thì nội dung lập đồ án quy hoạch đất ODT sẽ bao gồm một số nội dung cơ bản sau đây:

– Các quy định về chiến lược phát triển kinh tế xã hội, chiến lược phát triển quốc phòng an ninh, quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành cao hơn;

– Nhiệm vụ quy hoạch đô thị đã được phê duyệt;

– Quy chuẩn về quy hoạch đô thị và quy chuẩn ngành;

– Bản đồ địa hình do cơ quan chuyên môn khảo sát, đo đạc lập;

– Tài liệu, số liệu về kinh tế xã hội của địa phương và ngành có liên quan.

3. Quy định của pháp luật về các hành vi bị cấm khi lập quy hoạch ODT: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 16 của Luật quy hoạch đô thị năm 2020 hiện nay có nhận một số hành vi bị cấm khi lập quy hoạch đô thị ODT, cụ thể như sau:

– Không thực hiện trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch đô thị;

– Chọn tổ chức tư vấn lập quy hoạch đô thị không đủ điều kiện năng lực;

– Lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch đô thị không đúng quy định của pháp luật;

– Can thiệp trái pháp luật vào hoạt động quy hoạch đô thị;

– Từ chối cung cấp thông tin theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp thông tin thuộc bí mật nhà nước; cung cấp sai thông tin về quy hoạch đô thị;

– Cố ý vi phạm quy hoạch đô thị đã được phê duyệt;

– Phá hoại không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;

– Cắm mốc giới sai lệch, thực hiện hành vi phá hoại, làm sai lệch mốc giới quy hoạch đô thị;

– Cản trở, gây khó khăn cho việc lập và thực hiện quy hoạch đô thị.

Trường hợp lập quy hoạch đấy đô thị ODT mà vi phạm một trong các quy định nêu trên thì có thể phải chịu mức xử phạt vi phạm hành chính căn cứ theo quy định tại Điều 9 của Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, theo đó thì sẽ bị phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

– Tổ chức lập nhiệm vụ quy hoạch, lập nhiệm vụ đồ án quy hoạch, thực hiện hoạt động nhiệm vụ quy hoạch điều chỉnh hoặc đồ án điều chỉnh quy hoạch không đúng yêu cầu, nguyên tắc, nội dung và thời gian quy định;

– Không lấy ý kiến hoặc lấy ý kiến không đúng quy định của cơ quan, tổ chức, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư có liên quan về nhiệm vụ quy hoạch, đồ án quy hoạch, nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điều chỉnh, đồ án điều chỉnh quy hoạch xây dựng theo quy định;

– Tổ chức lập bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tư xây dựng có quy mô nhỏ hơn 5 héc ta (nhỏ hơn 2 héc ta đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) không phù hợp với quy hoạch phân khu xây dựng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Quy hoach đô thị năm 2020;

– Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.