Quy định về xây nhà xưởng trong khu dân cư tại Việt Nam

1. Quy định về xây nhà xưởng trong khu dân cư tại Việt Nam:

1.1. Xây dựng nhà xưởng trên đất với đúng mục đích sử dụng đất:

Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

– Đất ở (mục đích xây dựng nhà để ở), bao gồm có:

+ Đất ở tại nông thôn;

+ Đất ở tại đô thị.

– Đất xây dựng trụ sở cơ quan (mục đích xây dựng trụ sở cơ quan);

– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (mục đích quốc phòng, an ninh);

– Đất xây dựng công trình sự nghiệp, bao gồm có:

+ Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp;

+ Đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao;

+ Công trình sự nghiệp khác.

– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bao gồm có:

+ Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất;

+ Đất thương mại, dịch vụ;

+ Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

+ Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

– Đất sử dụng vào mục đích công cộng, bao gồm có:

+ Đất giao thông;

+ Đất thủy lợi;

+ Đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh;

+ Đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng;

+ Đất công trình năng lượng;

+ Đất công trình bưu chính, viễn thông;

+ Đất chợ;

+ Đất bãi thải, xử lý chất thải

+ Đất công trình công cộng khác.

– Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

– Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

– Đất phi nông nghiệp khác.

Thêm nữa, pháp luật về đất đai quy định một trong những nguyên tắc sử dụng đất là người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất.

Như vậy, khi tổ chức, cá nhân xây nhà xưởng trong khu dân cư tại Việt Nam phải xây trên đất mà có mục đích sử dụng đất để xây nhà xưởng (đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp). Nếu như mục đích sử dụng đất không phải mục đích để xây dựng nhà xưởng (đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp) thì chủ đầu tư nhà xưởng đó phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (ví dụ như chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ).

1.2. Xin giấy phép xây dựng:

Luật Xây dựng 2020 quy định công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do chính cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư, trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, cụ thể những trường hợp sau đây:

– Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

– Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được những đối tượng sau quyết định đầu tư xây dựng:

+ Thủ tướng Chính phủ;

+ Người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị;

+ Viện kiểm sát nhân dân tối cao;

+ Tòa án nhân dân tối cao;

+ Kiểm toán nhà nước;

+ Văn phòng Chủ tịch nước;

+ Văn phòng Quốc hội, bộ;

+ Cơ quan ngang bộ;

+ Cơ quan thuộc Chính phủ;

+ Cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội;

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp;

– Công trình xây dựng tạm;

– Công trình sửa chữa, cải tạo:

+ Bên trong công trình hoặc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

+ Nội dung sửa chữa, cải tạo:

+ Không làm thay đổi công năng sử dụng;

+ Không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình;

+ Phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Phù hợp với yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

– Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo;

– Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

– Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

– Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng;

– Công trình xây dựng đã được Cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng;

– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc:

+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị;

+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình sau đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, xây dựng khu chức năng hoặc chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn:

+ Công trình xây dựng cấp IV;

+ Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng.

– Những công trình sau ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng:

+ Công trình xây dựng cấp IV;

+ Nhà ở riêng lẻ.

Như vậy, nếu xây nhà xưởng trong khu dân cư tại Việt Nam mà không thuộc một trong những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đã nêu trên thì chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng để xây nhà xưởng trong khu dân cư.

2. Những lưu ý khi xây nhà xưởng trong khu dân cư tại Việt Nam:

Ngoài những quy định về xây nhà xưởng trong khu dân cư tại Việt Nam đã nêu trên, chủ đầu tư xây nhà xưởng trong khu dân cư cũng phải đảm bảo được các vấn đề sau:

2.1. Tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường:

Khoản 2 Điều 53 Luật Bảo vệ môi trường 2020 quy định cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và kho tàng thuộc một trong những trường hợp sau đây phải có khoảng cách an toàn về môi trường đối với khu dân cư:

– Có chất dễ cháy, dễ nổ;

– Có chất phóng xạ, chất thải phóng xạ hoặc thiết bị bức xạ;

– Có chất độc hại đối với người và sinh vật;

– Có nguy cơ phát tán bụi, mùi khó chịu, tiếng ồn tác động xấu đến sức khỏe con người;

– Có nguy cơ gây ô nhiễm nguồn nước.

Như vậy, chủ đầu tư chỉ được xây dựng nhà xưởng trong khu dân cư khi không hoạt động một trong các ngành nghề sau:

– Ngành nghề có chất dễ cháy, dễ nổ;

– Ngành nghề có chất phóng xạ, chất thải phóng xạ hoặc thiết bị bức xạ;

– Ngành nghề có chất độc hại đối với người và sinh vật;

– Ngành nghề có nguy cơ phát tán bụi, mùi khó chịu, tiếng ồn tác động xấu đến sức khỏe con người;

– Ngành nghề có nguy cơ gây ô nhiễm nguồn nước.

Ngoài ra, khi xây nhà xưởng trong khu dân cư thì chủ đầu tư của nhà xưởng phải có những trách nhiệm sau đây để bảo vệ môi trường:

– Thu gom, xử lý nước thải đáp ứng yêu cầu về bảo vệ môi trường.

– Trường hợp nhà xưởng trong khu dân cư đã có hệ thống thu gom, thoát nước và xử lý nước thải tập trung thì chủ nhà xưởng trong khu dân cư phải thực hiện việc đấu nối nước thải vào hệ thống thu gom, thoát nước và xử lý nước thải tập trung theo như quy định của chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh hệ thống thu gom, thoát nước và xử lý về nước thải tập trung đó, trừ trường hợp cơ sở đã được miễn trừ về đấu nối nước thải trước ngày 01 tháng 01 năm 2022.

– Thu gom, phân loại, lưu giữ, tái sử dụng, tái chế, xử lý chất thải theo quy định của Luật Bảo vệ môi trường 2020.

– Giảm thiểu, thu gom, xử lý bụi, khí thải, mùi khó chịu.

– Bảo đảm không để rò rỉ, phát tán khí độc hại ra môi trường.

– Kiểm soát tiếng ồn, độ rung, ánh sáng, bức xạ nhiệt.

– Bảo đảm nguồn lực, trang thiết bị phòng ngừa, ứng phó sự cố môi trường.

– Thực hiện quan trắc nước thải, bụi, khí thải theo quy định của Luật Bảo vệ môi trường 2020.

2.2. Đảm bảo tuân thủ về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn và quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về độ rung:

Căn cứ Thông tư 39/2010/TT-BTNMT Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về môi trường quy định:

– Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn:

TT	Khu vực	Từ 6 giờ đến 21 giờ	Từ 21 giờ đến 6 giờ
1	Khu vực đặc biệt	55 dBA	45 dBA
2	Khu vực thông thường	70 dBA	55 dBA

– Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về độ rung:

TT	Khu vực	Thời gian áp dụng trong ngày và mức gia tốc rung cho phép, dB
		6 giờ – 21 giờ	21 giờ – 6 giờ
1	Khu vực đặc biệt	60 dB	55 dB
2	Khu vực thông thường	70 dB	60 dB

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Luật Xây dựng 2020;

– Luật Bảo vệ môi trường 2020;

– QCVN 26:2010/BTNMT – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn được ban hành kèm theo Thông tư 39/2010/TT-BTNMT Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về môi trường;

– QCVN 27:2010/BTNMT – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về độ rung được ban hành kèm theo Thông tư 39/2010/TT-BTNMT Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về môi trường.