Quy định về thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao

1. Quy định về thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao: 

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư trong các dự án nhà ở thương mại, cụ thể là:

Chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận; ngoại trừ trường hợp người mua và người thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Còn đối với những dự án kinh doanh bất động sản, thời gian để cấp được sổ đỏ được quy định như sau:

Chủ đầu tư có trách nhiệm phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua trong thời hạn là 50 ngày tính từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua, ngoại trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận (theo quy định tại Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014).

Do vây, thời hạn cấp sổ đỏ nhà chung cư là trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ chung cư trừ trường hợp người mua tự đề nghị để bản thân đi làm thủ tục cấp Sổ hồng.

2. Hồ sơ, quy trình cấp Sổ đỏ nhà chung cư sau khi bàn giao: 

Bước 1: Báo cáo Sở Tài nguyên và môi trường:

Sau khi hoàn thành công trình, Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi hồ sơ lên Sở tài nguyên và môi trường, hồ sơ gồm những giấy tờ sau:

– Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

– Tài liệu, giấy tờ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án.

– Bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng.

– Giấy phép xây dựng.

– Thông báo cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình của cơ quan có chuyên môn; văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình để đưa vào sử dụng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.

– Danh sách các thông tin của căn hộ, các công trình xây dựng.

– Báo cáo kết quả thực hiện các dự án.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:

Sau khi nhận được hồ sơ trên của chủ đầu tư thì Sở tài nguyên  và môi trường tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra:

– Nội dung kiểm tra gồm:

+ Hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng.

+ Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án.

Sau đó Sở tài nguyên và môi trường gửi lại thông báo cho chủ đầu tư về kết quả kiểm tra.

– Thời gian giải quyết: không quá 30 ngày.

Bước 3: Tiến hành nộp hồ sơ đăng ký cấp Sổ hồng chung cư:

Để thực hiện cấp sổ hồng chung cư, chủ đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

– Mẫu đơn đăng kí biến động đất đai (theo mẫu số 04a/ĐK).

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở chung cư.

– Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ như trên, chủ đầu tư nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi thực hiện dự án.

Bước 4: Văn phòng đăng kí đất đai tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ:

– Kiểm tra giấy tờ có đầy đủ hay không để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký.

– Kiểm tra tính hợp lệ của giấy tờ.

– Thực hiện việc gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

– Thực hiện thủ tục cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).

– Văn phòng đăng kí đất đai sẽ chuẩn bị hồ sơ để nộp lên cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng.

– Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp sổ hồng đã được cấp và thực hiện chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 5: Trao kết quả:

Sau khi hoàn tất thủ tục hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ hồng cho căn chung cư. Thời gian giải quyết không quá 15 ngày làm việc, tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

3. Chi phí làm sổ hồng chung cư: 

Hiện nay, khi làm sổ hồng cho chung cư sẽ có hai loại thuế phí phải chịu là lệ phí trước bạ và lệ phí làm bìa sổ.

Thứ nhất, về lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại Điều 6, Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, giá tính lệ phí trước bạ đối với chung cư như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x giá tính lệ phí trước bạ. 

Trong đó:

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà: giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ = Diện tích căn hộ (m2) x Giá 01 mét vuông (đồng/m2). 

– Đối với nhà chung cư: giá tính lệ phí trước bạ sẽ bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ.

Theo đó hệ số phân bổ được ban hành tại Nghị định số 53/2011/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. 

Thứ hai, lệ phí cấp Sổ hồng:

Lệ phí cấp Sổ hồng được quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC. Theo đó, lệ phí sẽ do Hội đồng nhân dân các tỉnh thành phố quyết định nên mức thu có thể không giống nhau.

Trên thực tế, thường đa số các tỉnh thu mức là dưới 100.000 đồng/bìa sổ; một số tỉnh có thu mức thu là 120.000 đồng/ bìa sổ.

4. Chủ đầu tư chậm cấp Sổ hồng bị xử phạt như thế nào? 

Trường hợp chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng là hành vi vi phạm làm ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư. Cụ thể hành vi chậm cấp sổ hồng được quy định tại Điều 31 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai. Cụ thể là:

– Thời gian chậm từ sau 50 ngày đến 06 tháng:

+ Trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ: phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 30 triệu đồng.

+ Trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ: phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng.

+ Trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ: phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng.

– Thời gian chậm từ trên 06 tháng đến 09 tháng:

+ Trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ: phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng.

+ Trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ: phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng.

+ Trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ: phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 300 triệu đồng.

– Thời gian chậm từ trên 09 tháng đến 12 tháng:

+ Trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ: phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng.

+ Trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ: phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 300 triệu đồng.

+ Trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ: phạt tiền từ 300 triệu đồng đến 500 triệu đồng.

– Thời gian chậm từ 12 tháng trở lên:

+ Trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ: phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 300 triệu đồng.

+ Trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ: phạt tiền từ 300 triệu đồng đến 500 triệu đồng.

+ Trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ: phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.

Ngoài bị phạt tiền như trên, chủ đầu tư còn phải áp dụng biện pháp khắc phục là buộc nộp lại  hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

Luật Nhà ở năm 2014.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.