Quy định về quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Tổ chức, cá nhân thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có được tự ý cho người khác thuê lại.

Tóm tắt câu hỏi:

Cho hỏi, Công ty quản lý và kinh doanh nhà trên địa bàn được giao quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố. Công ty cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước cho các tổ chức, cá nhân thuê làm cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, khi các tổ chức, cá nhân này tự ý nhượng lại cho tổ chức hoặc người khác thuê, cho thuê dưới hình thức liên doanh; bố trí dân, cán bộ công chức vào ở nhà đó thì xử lý như thế nào theo quy định của pháp luật? Công ty có thẩm quyền gì để xử lý vi phạm? Các cơ quan chủ quản có trách nhiệm và thẩm quyền gì để xử lý những vi phạm trên?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

– Luật nhà ở năm 2014

– Nghị định 99/2015/NĐ- CP

– Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Nội dung tư vấn:

Xem thêm: Quyền chiếm hữu đất đai là gì? Phân tích quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước?

Theo thông tin bạn cung cấp, công ty quản lý và kinh doanh nhà ở đã được giao quản lý nhà thuộc sỡ hữu nhà nước trên địa bàn thành phố. Công ty bạn đã cho thuê những ngôi nhà này để cho các tổ chức, cá nhân thuê để làm cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên địa bàn thành phố.

Điều 39 Nghị định 99/2015/NĐ- CP quy định như sau:

"Điều 39. Cơ quan, đơn vị quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

…

3. Cơ quan quản lý nhà ở là cơ quan được đại diện chủ sở hữu quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này giao thực hiện việc quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:

a) Đối với Bộ, ngành, cơ quan trung ương là cơ quan được giao chức năng quản lý nhà ở trực thuộc Bộ, ngành, cơ quan trung ương đó;

b) Đối với địa phương là Sở Xây dựng;

c) Cơ sở giáo dục thực hiện việc quản lý đối với nhà ở sinh viên đang được giao quản lý.

4. Đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực chuyên môn về quản lý, vận hành nhà ở theo quy định tại Điều 105 của Luật Nhà ở được cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở giao quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước."

Trong trường hợp của bạn thì công ty quản lý và kinh doanh nhà ở được xác định là một doanh nghiệp có chức năng về quản lý và kinh doanh nhà ở và đã được giao quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố.

Khoản 4 Điều 39 Nghị định 95/2015/NĐ – CP thì công ty quản lý và kinh doanh nhà ở này được xác định là đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Căn cứ theo quy định tại Điều 42 Nghị định 95/2015/NĐ- CP thì khi công ty là đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì công ty có quyền:

– Thực hiện việc cho thuê và quản lý việc sử dụng nhà ở theo nhiệm vụ được giao hoặc theo hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành ký kết với cơ quan quản lý nhà ở.

– Quản lý chặt chẽ các phần diện tích nhà chưa bán trong khuôn viên nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

– Kiểm tra, theo dõi phát hiện kịp thời và đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà ở; thực hiện việc thu hồi nhà ở theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền…

Xem thêm: Sở hữu nhà nước là gì? Quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản thuộc sở hữu nhà nước

Trong tình huống của bạn, công ty quản lý và kinh doanh nhà ở này được xác định là đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, được cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố. Công ty đã cho các tổ chức, cá nhân thuê để làm cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ.

Tuy nhiên, sau khi thuê, các tổ chức, cá nhân này lại tự ý nhượng lại, cho thuê lại cho các cá nhân, tổ chức khác dưới hình thức liên doanh; tự ý bố trí dân, cán bộ, công chức vào ở nhà ở đã được thuê. Trong trường hợp này, giữa công ty quản lý và kinh doanh nhà ở và những cá nhân, tổ chức này tồn tại quan hệ cho thuê tài sản là nhà ở thuộc sở hữu nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh.

Theo quy định tại Điều 475 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý. Do vậy, các cá nhân, tổ chức đã thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước chỉ có thể cho người khác thuê lại, hoặc nhượng lại tài sản đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.

Nhưng trên thực tế, những tổ chức, cá nhân này tự ý nhượng lại, cho thuê lại không có sự đồng ý của bên cho thuê, và được thể hiện hình thức liên doanh. Pháp luật hiện hành không có quy định cấm việc bên thuê sau khi thuê tài sản liên doanh với tổ chức, cá nhân khác. Tuy nhiên, việc những cá nhân, tổ chức thuê nhà của thuộc sở hữu nhà nước với mục đích làm cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên địa bàn thành phố tự ý bố trí cho người dân, cán bộ công chức khác sử dụng với mục đích làm nhà ở, được xác định là hành vi sử dụng trái mục đích. Bởi theo quy định tại Điều 38 Nghị định 99/2015/NĐ- CP thì về nguyên tắc, việc sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả, tránh thất thoát, lãng phí; việc cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở phải đúng đối tượng, đủ điều kiện, theo đúng quy định của luật nhà ở. Do vậy, tổ chức cá nhân được mua, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không được tự ý sử dụng những căn nhà này này để ở khi mục đích thuê nhà ban đầu trong hợp đồng thuê, thuê mua nhà nhằm để làm cơ sở sản xuất, kinh doanh.

>>> Luật sư tư vấn về quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: 1900.6568

Với hành vi sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua thì căn cứ theo điểm h, khoản 1 Điều 84 Luật nhà ở 2014 thì nhà ở thuộc sở hữu nhà nước này có thể bị thu hồi.

Trình tự, thủ tục thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện theo quy định tại Điều 45 Nghị định 99/2015/NĐ- CP. Cụ thể:

Xem thêm: Bên thuê nhà có được phép cho thuê lại nhà khi chưa hỏi chủ nhà không?

– Khi có một trong các trường hợp thuộc diện bị thu hồi nhà ở quy định tại Điều 84 của Luật Nhà ở hoặc khi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bị chiếm dụng trái pháp luật thì đơn vị được giao quản lý vận hành nhà ở phải có văn bản nêu rõ lý do và yêu cầu người thuê, thuê mua, mua hoặc người đang chiếm dụng nhà ở (sau đây gọi là người đang trực tiếp sử dụng nhà ở) bàn giao lại nhà ở này trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản thông báo; trường hợp quá thời hạn mà người đang trực tiếp sử dụng nhà ở không bàn giao lại nhà ở thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở phải báo cáo cơ quan quản lý nhà ở đề nghị thu hồi nhà ở trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày hết hạn bàn giao nhà ở.

– Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của đơn vị quản lý vận hành nhà ở, cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm kiểm tra, nếu thuộc diện phải thu hồi nhà ở thì có tờ trình cơ quan, đại diện chủ sở hữu của nhà ở đó xem xét, ban hành quyết định thu hồi nhà ở; trường hợp cơ quan quản lý nhà ở tự kiểm tra mà phát hiện nhà ở thuộc diện phải thu hồi thì phải làm thủ tục đề nghị thu hồi nhà ở theo quy định tại Điều này.

– Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của cơ quan quản lý vận hành nhà ở, cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm kiểm tra, nếu có đủ điều kiện thu hồi nhà ở theo quy định tại Khoản 1 Điều nay thì ban hành quyết định thu hồi nhà ở và gửi quyết định này cho cơ quan quản lý nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở và người đang trực tiếp sử dụng nhà ở thuộc diện bị thu hồi biết để thực hiện. Trường hợp nhà ở đang do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý thì cơ quan quản lý nhà ở được ban hành quyết định thu hồi nhà ở (nếu được giao thực hiện) sau đó gửi quyết định này cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở, người đang trực tiếp sử dụng nhà ở biết để thực hiện và gửi đến cơ quan đại diện chủ sở hữu để báo cáo.

Quyết định thu hồi nhà ở phải bao gồm các nội dung: căn cứ pháp lý để thu hồi nhà ở; địa chỉ nhà và họ tên người đang trực tiếp sử dụng nhà ở bị thu hồi; lý do thu hồi nhà ở; tên cơ quan, đơn vị thực hiện thu hồi nhà ở; trách nhiệm bàn giao nhà ở; thời gian thực hiện thu hồi nhà ở; phương án quản lý, sử dụng nhà ở sau khi thu hồi.

– Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở có trách nhiệm thông báo bằng văn bản kèm theo bản sao quyết định thu hồi nhà ở cho người đang trực tiếp sử dụng nhà ở biết để bàn giao lại nhà ở; người đang trực tiếp sử dụng nhà ở có trách nhiệm bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở trong thời hạn ghi trong quyết định thu hồi; việc thu hồi, bàn giao nhà ở phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên; trường hợp người đang trực tiếp sử dụng nhà ở không nhận thông báo thu hồi hoặc không ký biên bản bàn giao nhà ở thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở mời đại diện Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà ở chứng kiến và ký vào biên bản.

– Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận quyết định thu hồi nhà ở của cơ quan có thẩm quyền, đơn vị quản lý vận hành nhà ở hoặc cơ quan quản lý nhà ở phải thực hiện chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở (đối với trường hợp đã ký hợp đồng); trường hợp thu hồi nhà ở do bán không đúng thẩm quyền, không đúng quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì bên mua được hoàn trả lại tiền mua nhà ở đã nộp, trừ trường hợp bên mua làm giả giấy tờ, hồ sơ mua bán nhà ở.

– Thời hạn thực hiện thu hồi nhà ở tối đa không quá 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định thu hồi nhà ở. Đối với nhà ở sinh viên thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở có trách nhiệm thực hiện thu hồi nhà ở. Sau khi thu hồi nhà ở, đơn vị quản lý vận hành phải có văn bản báo cáo cơ quan quản lý nhà ở về việc đã hoàn thành thu hồi nhà ở. Nhà ở sau khi được thu hồi phải được sử dụng theo đúng mục đích quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ- CP.

Như vậy, khi các tổ chức, cá nhân sau khi thuê, thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước để nhằm mục đích làm cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ mà có hành vi tự ý nhượng lại cho cá nhân, tổ chức khác; bố trí dân, cán bộ, công chức vào ở thì trong trường hợp này, công ty không có thẩm quyền ra quyết định xử phạt hay xử lý vi phạm này. Trong trường hợp này, công ty quản lý và kinh doanh nhà ở – sẽ thực hiện việc thông báo bằng văn bản để đề nghị người thuê, thuê mua, người đang chiếm dụng nhà ở giao lại nhà ở vi phạm. Nếu người thuê, thuê mua nhà không bàn giao lại thì sẽ phải báo cáo cho cơ quan quản lý nhà ở để đề nghị thu hồi nhà. Đồng thời, công ty sẽ cùng phối hợp với cơ quan quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, và cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở trong việc thu hồi lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Còn cơ quan quản lý nhà ở, và cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở sẽ có trách nhiệm kiểm tra, giám sát, thực hiện việc xác minh điều kiện thu hồi, ra quyết định thu hồi, và tổ chức cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.