Ngày nay, mua bán chung cư diễn ra rất phổ biến vì nhu cầu người sử dụng tăng cao. Vậy, chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư mất những loại phí gì? Những điều kiện nào để đảm bảo việc chuyển nhượng hợp pháp? Thủ tục chuyển nhượng như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Điều kiện để được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Ngày nay, nhu cầu mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư diễn ra rất phổ biến. Nhưng không phải trường hợp nào cũng đảm bảo các điều kiện để được phép chuyển nhượng.
Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 như sau:
Thứ nhất, trong trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sau đó có trách nhiệm tiếp tục thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà cư được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí. Thông thường mẫu này đã được cập nhật tại Văn phòng công chứng.
2. Quy định về phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư:
2.1. Các loại phí phải nộp khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư:
– Thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán chung cư được quy định tại Điều 12 Thông tư
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%
Trong đó:
Giá chuyển nhượng: Được hiểu là mức giá mà bên mua và bên chuyển nhượng thỏa thuận với nhau và thống nhất ghi trong hợp đồng mua bán chung cư. Nếu giá này không được ghi trong hợp đồng hoặc thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh quy định.
Thuế suất: Thuế suất trong các trường hợp thông thường là 2%. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp mua bán chung cư sẽ được miễn thuế này.
Đối với khoản thuế thu nhập cá nhân mà trong hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận với nhau thì trách nhiệm kê khai thuế thuộc về bên bán . Trong vòng 10 ngày người bán sẽ phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đến Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong trường hợp thỏa thuận người được chuyển nhượng nộp thay thuế cho bên chuyển nhượng thì thời điểm nộp kê khai thuế thu nhập cá nhân phải cùng lúc với thời gian nộp hồ sơ sang tên.
– Phí công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư:
Tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải nộp phí công chứng cho các tổ chức hành nghề công chứng theo mức phí dựa trên tổng giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng mua bán được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC.
Lưu ý: Về lệ phí trước bạ, tại thời điểm chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì các bên chưa cần nộp. Nhưng sau này khi nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mức nộp được quy định như sau:
Theo ghi nhận tại Khoản 1 điều 2
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Theo Điểm b Khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, UBND tỉnh ban hành sẽ có thẩm quyền quy định giá tính lệ phí trước bạ với chung cư. Trong trường hợp giá mua bán trong hợp đồng cao hơn giá do UBND tỉnh quy định thì tính lệ phí trước bạ theo giá ghi trong hợp đồng mua bán chung cư.
2.2. Trường hợp nào chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được miễn thuế:
Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế căn hộ chung cư gồm:
– Trường hợp 1: Việc chuyển nhượng thông qua việc mua bán chung cư:
+ Quá trình mua bán chung cư được thực hiện giữa những người có quan hệ sau đây thì được Nhà nước miễn thuế thu nhập cá nhân: giữa vợ chồng chuyển nhượng cho nhau; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội/ngoại với cháu nội/cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
+ Người bán chung cư chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì cũng được xét vào đối tượng được miễn thuế nếu đảm bảo điều kiện này:
Khi người bán chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại thời điểm mua bán và người chuyển nhượng đã đảm bảo thời gian sở hữu tối thiểu là 183 ngày kể từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chuyển nhượng toàn bộ căn hộ chung cư.
Những thông tin khai báo này phải thật chính xác nếu có hành vi dấu diếm, sai phạm thì phải chịu trách nhiệm với thông tin tự khai. Đó là sẽ bị truy thu thuế, phạt hành chính.
– Trường hợp 2: Việc chuyển nhượng do được nhận thừa kế, tặng cho căn hộ chung cư
Các đối tượng có quan hệ sau đây sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân: Vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội/ngoại với cháu nội/cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
3. Thủ tục giao dịch căn hộ chung cư:
3.1. Chuyển nhượng chung cư đã có sổ hồng:
Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng:
Hai bên đến phòng công chứng để lập hợp đồng và công chứng đảm bảo tính pháp lý của thỏa thuận này.
Bước 2: Thực hiện kê khai các khoản thuế:
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên chuyển nhượng hay nhận chuyển nhượng phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân.
Hồ sơ kê khai tài chính và các khoản thuế sẽ gồm các giấy tờ sau:
+ 02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký.
+ 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký (riêng trường hợp tặng cho cần chuẩn bị 04 bản).
+ Bản chính hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà, đất đã được công chứng.
+ 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
+ 01 bản sao có chứng thực CMND.
Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ sang tên:
Hồ sơ sang tên cần phải chuẩn bị gồm có:
+ Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), đối với trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua sẽ được quyền ký thay.
+ Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
+ Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).
+ Bản sao chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước cá nhân.
+ Đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là 02 bản sao y có công chứng.
Thời gian sang tên sổ hồng căn hộ chung cư là 15 ngày làm việc (không kể ngày nghỉ, ngày lễ) tính từ ngày người dân nộp hồ sơ sang tên sổ hồng tại bộ phận một cửa.
3.2. Chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng:
Quy trình thủ tục sang tên căn hộ chung cư chưa có sổ hồng cơ bản sẽ bao gồm 5 bước sau đây:
Bước 1: Hai bên sẽ thống nhất ý chí lập 1 bản hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng đó. Khi đi mang kèm theo cả hợp đồng mua bán của chủ đầu tư với bên chuyển nhượng.
Bước 2: Bên chuyển nhượng sẽ nộp bản sao hợp đồng mua bán với chủ đầu tư cho cơ quan thuế và thực hiện các nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân.
Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng bao gồm cả biên lai của thuế thu nhập cá nhân, bản sao hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của chủ đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng. Hồ sơ này cần được chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
Bước 4: Sau khi chủ đầu tư dự án xác nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có thể thực hiện những thủ tục để được cấp sổ hồng.
Bước 5: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư.
Các văn bản pháp luật được sử dụng:
– Luật Nhà ở năm 2014;
– Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
– Thông tư 111/2013/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân;
– Thông tư 257/2016/TT-BTC Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng, lệ phí cấp thẻ công chứng viên.
