Quy định về nộp thuế xây dựng? Xây nhà có phải đóng thuế không? Mức nộp thế nào? Thuế xây dựng được tính bao nhiêu 1m2?
Mục lục bài viết
1. Cách tính tiền thuế xây dựng nhà ở như thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Cho em hỏi, em định làm nhà tại Cẩm Lệ – Đà Nẵng nhà 2,5 tầng. Diện tích sàn tầng 1: 83m2, tầng 2: 83m2, tầng mái: 60m2. vậy e hỏi nộp tiền thuế xây dựng là bao nhiêu và cách tính như thế nào à. Nhờ luật sư tư vấn giúp ạ?
Luật sư tư vấn:
Trước hết, theo quy định tại Công văn 3700/TCT/DNK, Công văn của Tổng cục thuế ngày 11/11/2004 về thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà tư nhân đã quy định:
“Theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản thi hành Luật thì : Đối tượng nộp thuế GTGT và thuế TNDN là các tổ chức, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ.
Theo quy định nêu trên thì các tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng là đối tượng phải đăng ký, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thực hiện xây dựng công trình, nhưng hiện nay nhiều nhà thầu xây dựng khi nhận thầu xây dựng (nhất là nhà ở của người dân) không thực hiện kê khai nộp thuế theo đúng Luật;”.
Trong trường hợp của bạn, do bạn không nói rõ về cách thức dự định xây nhà của mình nên có thể có các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Trường hợp gia đình bạn tự khởi công xây dựng không thuê nhân công thì gia đình bạn không phải nộp thuế xây dựng.
Trường hợp 2: Trường hợp gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê nhân công xây dựng lẻ thì chủ hộ gia đình phải nộp thuế thay, cụ thể bao gồm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp này, do hộ gia đình tự thuê nhân công xây dựng, các nhân công đó được coi là cá nhân kinh doanh và phải nộp thuế theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu.
Theo đó, cách xác định số thuế phải nộp được quy định tại điểm c khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:
“ c) Xác định số thuế phải nộp
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN
Trong đó:
– Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b.3, khoản 2 Điều này.
– Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều này.”
Điểm b khoản 2 Điều 2 quy định về tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và thu nhập cá nhân như sau:
“Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%.”
Doanh thu được xác định Theo quy định tại điểm a và điểm b3 khoản 2 Điều 2, theo đó tính thuế theo tỷ lệ thuế tính trên doanh thu áp dụng đối với từng lĩnh vực, ngành nghề, cụ thể đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng công trình xây dựng, lắp đặt được nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành trong năm dương lịch. Trường hợp xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì doanh thu tính thuế không bao gồm giá trị nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị.
Trường hợp 3: Trường hợp bạn khoán trọn công trình nhà ở của mình cho một nhà thầu thì theo quy định trên, nhà thầu nhận khoán gọn công trình nhà của bạn họ sẽ phải kê khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp trên toàn bộ giá trị công trình. Tuy nhiên, nếu bạn thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng là đã thuê thầu và các căn cứ chứng minh xây dựng thì bạn là người phải nộp thuế.
Cách tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp được quy định như sau:
Thứ nhất là thuế giá trị gia tăng: Tại điểm g, khoản 1, Điều 7 của Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 quy định về giá tính thuế như sau:
“ Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hay phần công việc thực hiện bàn giao chưa có thuế giá trị gia tăng. Trường hợp xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì giá tính thuế là giá trị xây dựng, lắp đặt không bao gồm giá trị nguyên vật liệu và máy móc, thiết bị;..”
Thuế suất thuế giá trị gia tăng mà bạn hoặc chủ thầu phải chịu là 10 % theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Luật thuế giá trị gia tăng 2008.
Thứ hai là thuế thu nhập doanh nghiệp:
Tại Điều 7 của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định về xác định thu nhập tính thuế
“1. Thu nhập tính thuế trong kỳ tính thuế được xác định bằng thu nhập chịu thuế trừ thu nhập được miễn thuế và các khoản lỗ được kết chuyển từ các năm trước.
2. Thu nhập chịu thuế bằng doanh thu trừ các khoản chi được trừ của hoạt động sản xuất, kinh doanh cộng thu nhập khác, kể cả thu nhập nhận được ở ngoài Việt Nam.
3. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế.
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Điều này. “
Ngoài ra, tại Điều 10 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định về thuế suất:
“1. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 25%, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này và Điều 13 của Luật này.
2. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động tìm kiếm, thăm dò, khai thác dầu khí và tài nguyên quí hiếm khác từ 32% đến 50% phù hợp với từng dự án, từng cơ sở kinh doanh.
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Điều này.”
Như vậy, căn cứ vào cách tính thuế này và điều kiện cụ thể trong trường hợp của bạn mà bạn có thể tính được cụ thể số thuế mà bạn hoặc chủ thầu phải nộp trong trường hợp này.
2. Xây nhà có phải đóng thuế không? Mức nộp thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Luật sư, Em muốn xây nhà ở nhưng không biết là có phải đóng thuế gì không ạ? Mong luật sư giải đáp giúp em.
Luật sư tư vấn:
Theo Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp thì mọi tổ chức, cá nhân có phát sinh doanh thu chịu thuế đều phải kê khai nộp thuế theo luật định.
Đối với lĩnh vực thuế xây dựng nhà tư nhân thì chủ thầu khi nhận thi công công trình phải đăng ký hợp đồng xây dựng, kê khai nộp thuế môn bài, thuế GTGT, thuế TNDN tại cơ quan quản lý thuế nơi có công trình xây dựng. Trong trường hợp hợp đồng xây dựng giữa chủ thầu và chủ nhà thống nhất việc nộp thuế do chủ nhà thực hiện thì chủ nhà có trách nhiệm kê khai nộp thuế vào ngân sách nhà nước
Bạn nên thuê một công ty thầu thi công phần nhân công của căn nhà. Công ty này sẽ đóng thuế VAT và TNDN dựa trên hợp đồng nhân công.
Căn cứ vào Công văn số 3700 TCT/DNK ngày 11-11-2004 của Tổng cục Thuế về việc thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân; trong đó nêu rõ “trường hợp nhận khoán gọn (bao gồm cà nhân công và cung cấp vật liệu xây dựng) phải kê khai nộp thuế giá trị gia tăng- thu nhập doanh nghiệp trên toàn bộ giá trị công trình;
Trường hợp chủ hộ gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê công nhân xây dựng lẻ (không hợp đồng) hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng và các căn cứ chứng minh đã thuê thầu xây dựng thì chủ hộ gia đình là người phải nộp thuế thay. Tuy nhiên, vật tư bạn có thể mua, cơ quan thuế không thu thuế vật tư của nhà tư nhân.
3. Các loại thuế, lệ phí phải nộp khi xây dựng nhà ở:
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư! Hiện tại tôi chuẩn bị xây nhà tại tổ 4 phường cự khối, Long Biên, Hà Nội. Tôi đã có giấy phép xây dựng (giấy phép xây dựng tạm), trong giấy phép ghi, diện tích sàn xây dựng 36m2, xây cao 4 tầng. Tuy nhiên thời điểm hiện tại tôi chưa có điều kiện nên chỉ xây 2 tầng thôi. Vậy xin cho tôi hỏi trường hợp của tôi trước khi xây và sau khi xây xong tôi phải đóng những loại phí và thuế gì, cách tính như thế nào (hình thức xây cửa tôi là tự đứng ra mua vật tư và nhờ anh em, người thân tự xây). Cảm ơn luật sư!
Luật sư tư vấn:
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Trước khi xây dựng chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Tuy nhiên, một số trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng(khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014).
Trong trường hợp của bạn, nhà của bạn được xây dựng tại phường Cự Khối, Quận Long Biên, thành phố Hà Nội (nhà xây dựng tại khu đô thị). Cho nên, nhà bạn bắt buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng. Việc xây dựng, thiết kế phải đúng với giấy phép xây dựng.Trong trường hợp này, bạn phải nộp những loại thuế sau:
+ Nộp thuế xây dựng: Căn cứ Công văn 3700/TCT/DNK thì
Theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản thi hành Luật thì: Đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp là các tổ chức, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ.
Theo quy định nêu trên thì các tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng là đối tượng phải đăng ký, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thực hiện xây dựng công trình, nhưng hiện nay nhiều nhà thầu xây dựng khi nhận thầu xây dựng (nhất là nhà ở của người dân) không thực hiện kê khai nộp thuế.
Như thế, việc bạn nhờ người người thân xây dựng cho bạn nhưng lại tự mua vật liệu thì loại thuế phải nộp trong trường hợp này là thuế giá trị gia tăng.
Theo đó, căn cứ khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC cách xác định số thuế phải nộp như sau:
Thuế GTGT phải nộp = doanh thu tính thuế GTGT * tỷ lệ thuế giá trị gia tăng.
Trong đó:
– Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ.
Trường hợp cá nhân nộp thuế khoán có sử dụng hóa đơn của cơ quan thuế thì doanh thu tính thuế được căn cứ theo doanh thu khoán và doanh thu trên hóa đơn.
Trường hợp cá nhân kinh doanh không xác định được doanh thu tính thuế khoán hoặc xác định không phù hợp thực tế thì cơ quan thuế có thẩm quyền ấn định doanh thu tính thuế khoán theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
– Trường hợp cá nhân kinh doanh nhiều lĩnh vực, ngành nghề thì cá nhân thực hiện khai và tính thuế theo tỷ lệ thuế tính trên doanh thu áp dụng đối với từng lĩnh vực, ngành nghề. Trường hợp cá nhân kinh doanh không xác định được doanh thu tính thuế của từng lĩnh vực, ngành nghề hoặc xác định không phù hợp với thực tế kinh doanh thì cơ quan thuế có thẩm quyền ấn định doanh thu tính thuế khoán của từng lĩnh vực, ngành nghề theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng được xác định như sau:
– Phân phối, cung cấp hàng hóa: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 1%;
– Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%;
– Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hóa, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 3%;
– Hoạt động kinh doanh khác: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 2%;
Như thế, việc bạn thay đổi số tầng thì thuế giá trị gia tăng trong trường hợp này cũng thay đổi.
+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Căn cứ Điều 5
Giá tính thuế được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với 1m2 đất. Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.
– Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.
– Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;
– Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
– Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;
– Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Giá 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định ổn định theo chu kỳ 5 năm.
Thuế suất đối với đất ở theo biểu thuế lũy tiến từng phần (Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010).
Cho nên, trong trường hợp của bạn, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không đổi. Theo đó, số thuế phải nộp được tính bằng: diện tích đất để tính thuế nhân với giá của 1m2 đất nhân với thuế suất. Trong đó: diện tích đất để tính thuế là diện tích hiện đang sử dụng nhân với giá của 1m2 đất. Thuế suất áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần quy định tại Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010.
Ngoài ra, trong trường hợp này, bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi xây dựng sai phép. Cụ thể, căn cứ khoản 5 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP đối với hành vi xây dựng sai phép:
– Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ởriêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 5 Nghị định 121/2013/NĐ-CP;
– Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
– Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Ngoài ra, khi xây dựng sai phép sau khi có biên bản vi phạm hành chính của người có thẩm quyền mà vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử phạt từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có).
Hành vi xây dựng sai phép không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Trong trường hợp bạn xây giảm số tầng so với giấy phép thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả được nêu trên.
4. Nghĩa vụ nộp thuế khi xây dựng nhà ở tư nhân:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi đang xây nhà cấp 4. Tôi có thuê nhà thầu lẻ để xây dựng nhưng trong hợp đồng xây nhà không nói rõ bên nào phải đóng thuế xây dựng. Tôi tự mua vật liệu xây dựng. Xin hỏi thuế này là gì, phải đóng bao nhiêu?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định của
Căn cứ quy định tại Công văn số 3700/TCT/DNK ngày 11 tháng 11 năm 2004 của Tổng cục thuế về thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà tư nhân.
Như vậy, dựa theo tinh thần của Công văn số 3700/TCT/DNK, chủ thầu cần kê khai và nộp thuế khi nhận thầu xây dựng nhà ở. Tuy nhiên trong thực tế thì nhiều nhà thầu lẻ cố tình không nộp thuế.
Như vậy trong trường hợp này, giữa gia đình bạn và bên nhà thầu lẻ đã có hợp đồng xây dựng. Đây là chứng cứ chứng minh bên nhà thầu lẻ là đối tượng nộp thuế theo quy định pháp luật.
Căn cứ Khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cách xác định số thuế phải nộp là:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thues TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN
Trong đó:
– Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b.3, khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC.
– Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC: Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%.
