Quy định về luật bồi thường thu hồi đất nông nghiệp mới nhất

Thu hồi đất là một trong những biện pháp rất quan trọng của Nhà nước sử dụng để điều chỉnh quỹ tài nguyên đất đai phù hợp với nhu cầu sử dụng và sự phát triển của đất nước. Việc thu hồi đất sẽ làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai của một chủ thể để phục vụ cho lợi ích của quốc gia, xã hội.

Trong giai đoạn hiện nay để kịp với xu hướng phát triển kinh tế xã hội Nhà nước thường xuyên đưa ra những quyết định về thu hồi đất trong đó vấn đề thu hồi đất nông nghiệp đang được rất nhiều người dân quan tâm. Do diện tích đất nông nghiệp khi bị  thu hồi là rất lớn nên vấn đề bồi thường như thế nào cho thỏa đáng luôn được pháp luật và Nhà nước đề cập đến thông qua các nguyên tắc bồi thường.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài:1900.6568

Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về luật bồi thường thu hồi đất nông nghiệp theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!

Thứ nhất về thẩm quyền thu hồi và trình tự thu hồi đất nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 66 Luật đất đai 2013 thì khi thực hiện thủ tục thu hồi đất thì chỉ có các cơ quan có thẩm quyền mới được ra quyết định thu hồi đất. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất với các trường hợp là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích được xã , phường, thị trấn đang quản lý, là đất thuộc quyền sở hữu của các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Còn đối với phần đất thuộc quyền của các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi.

Ngoài việc thu hồi đất đúng thẩm quyền thì cơ quan thu hồi đất cần đáp ứng điều kiện về thủ tục thu hồi đất nông nghiệp. Trước hết cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất tiến hành thông báo về việc thu hồi đất chậm nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp trước khi có quyết định thu hồi đất. Đối với bước thông báo này thì phải gửi đến những người có đất thu hồi, thông báo trên thông tin đại chúng hay  tổ chức các cuộc họp để phổ biến cho những người bị thu hồi đất những thông tin về việc thu hồi đất. Tiến hành niêm yết thông tin tại các địa điểm sinh hoạt chung, trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi. Trong đó Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát. Đối với những trường hợp không có sự thiện chí phối hợp từ người sử dụng đất thì các cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức vận động, khuyến khích, thuyết phục những đối trượng này. Nếu không vận động, thuyết phục được người sử dụng đất được thì người có thẩm quyền quyết định tiến hành kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định của pháp luật. Sau khi tiến hành kiểm đếm tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường.

Sau đó tiến hành gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường. Trong trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện. Nếu không thể vận động, thuyết phục thì hủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật đất đai 2013

Thứ hai, quy định về vấn đề điều kiện để được bồi thường thu hồi đất nông nghiệp được quy định trong Điều 74 Luật đai đất 2013

Để đảm bảo việc bồi thường đất được thực hiện công bằng và minh bạch pháp luật đất đai quy định về các nguyên tắc bồi thường thu hồi đất. Theo đó quy định tại Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định chung về những nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là những phần đất có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của pháp luật. Trong đó việc bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp cũng phải tuận thủ theo nguyên tắc này. Theo đó điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là hộ gia đình hay cá nhân đang sử dụng đất đai được giao không phải trả tiền thuê, có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đó chưa có giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận thì vẫn thuộc vào trường hợp được bồi thường.

Đối với phần đất thuộc cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng không thuộc vào các trường hợp được giao và thuê; các phần đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc đủ điều kiện để cấp giấy nhưng chưa làm thủ tục để được cấp.

Đối với các phần đất thuộc quyền sở hữu của người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài do thuê của Nhà nước và đã trả tiền thuê đất một lần; hay phần đât người này có được nhờ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các khu công nghiệp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp. Các tổ chức có được quyền sử dụng đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần; tổ chức được nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn chưa được cấp. Các tổ chức nước ngoài thực hiện các chức năng ngoại giao có quyền sử dụng đất do Nhà nước cho thuê có thu tiền sử dụng đất một lần đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn  liền với đất hoặc đã có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.

Ngoài việc có đầy đủ giấy tờ, căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng các hình thức như được Nhà nước giao cho loại đất cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, hoặc hình thức bồi thường bằng tiền được áp dụng theo bảng giá đất của địa phương đó.Theo nguyên tắc chung về việc bồi thường tiền đất thì cơ quan có thẩm quyền phải áp dụng việc bồi thường đất đai một cách khách quan, công bằng và đúng với quy định của pháp luật.

Thứ ba, về các khoản bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp

Trước hết về việc bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.Đối với những người đang sử dụng đất nông nghiệp thuộc vào diện thu hồi thì cơ quan có thểm quyền phải bồi thường về giá trị về đất, giá trị tài sản gắn liền với đất, các khoản chi phí đầu tư vào đât của người sử dụng đất. Trong đó về căn cứ bồi thường sẽ tính dựa trên phần diện tích đất nông nghiệp được bồi thường. Với phần diện tích sẽ bao gồm diện tích đất nông nghiệp nằm trong hạn mức và diện tích đất được ghi nhận bởi thừa kế, phần đất nằm ngoài hạn mức do được nhận chuyển quyền. Đối với phần đất nằm ngoài hạn mức và không được bồi tường thì sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào phần đất còn lại. Đối với các phần đất đang sản xuất nông nghiệp trực tiếp nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa đủ căn cứ để cấy giấy chứng nhận và sử dụng trước 1/7/2004 thì khi bị thu hồi Nhà nước sẽ bồi thường đối với diện tích đang sử dụng nằm trong hạn mức giao đất nông nghiệp.

Bên cạnh đó, khi tiến hành thực hiện thu hồi đất và gây ra thiệt hại đối với cây trồng trên đất thì phải thực hiện việc bồi thường. Tùy vào từng loại đất trồng các loại cây khác nhau thì cách bồi thường đối với cây trồng cũng khác nhau. Ví dụ: Nếu phần đất bị thu hồi là đất trồng cây hàng năm thì căn cứ bồi thường sẽ dựa trên giá trị sản lượng của mùa thu hoạch đó được tính theo năng suất cao nhất trong thời gian gần đây. Thời gian gần đây nhất được tính trong khoảng thời gian 3 năm liền kề của cây trồng chính tại địa phương. Nếu phần đất này có cây chưa thu hoạch và có thể được trồng ở chỗ khác không ảnh hưởng đến năng suất thì cơ quan thu hồi đất phải tiến hành bồi thường chi phí vận chuyển cây và các phần thiệt hại liên quan trong quá trình  di chuyển.

Bên cạnh các khoản bồi thường về đất thì còn phải bồi thường về mặt ổn định đời sống xã hội cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp.Đối với các đối tượng đủ điều kiện để được bồi thường hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất sẽ được bồi thường như sau:

Trong trường hợp đất bị thu hồi với tổng diện tích trên 70% diện tích vốn có thì người sử dụng đất nông nghiệp được cơ quan thu hồi dất hỗ trợ chi phí trong vòng 24 tháng nếu như trường hợp này phải di chuyển chỗ ở, còn trong trường hơp không phải di chuyển chỗ ở. Đối với những người sử dụng đất nông nghiệp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ là 36 tháng. Mức hỗ trợ được áp dụng cho những trường hợp này được tính bằng gạo. Theo quy định của pháp luật đất đai thì mức hỗ trợ áp dụng cho mỗi nhân khẩu có đất bị thu hồi, theo đó hỗ trợ cho mỗi nhân khẩu đó một tháng 30 kg gạo với đơn giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương

Ngoài các mức hỗ trợ ổn định đời sống còn có các khoản hỗ trợ về đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp.

Căn cứ theo quy định của Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về mức hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp khi bị thu hồi đất nông nghiệp. Đối với trường hợp các hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp, trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo đúng quy định của pháp luật thì sẽ được bồi thường thêm các khoản chi phí trong quá trình chuyển đổi nghề nghiệp, hay chi phí để đào tạo một nghề nghiệp khác. Theo đó, quy định của pháp luật nêu rõ mức hỗ trợ đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp với các phần đất nằm trong hạn mức giao đất thì sẽ được hỗ trợ bằng tiền không vượt quá 5 lần giá đất nông nghiệp. Giá đất nông nghiệp được tính trong trường hợp bồi thường hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là bảng giá đất của tỉnh tại thời điểm bồi thường. Tuy nhiên mức bồi thường là bao nhiêu thì tùy vào từng địa phương sẽ có mức bồi thường khác nhau căn cứ vào điều kiện của mỗi Tỉnh. Mức bồi thường này nhằm hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất có phương tiện, nghề nghiệp để tạo thu nhập, duy trì cuộc sống, không làm ảnh hưởng đến đời sống của người dân khi bị thu hồi đất.

Khi tiến hành thu hồi và bồi thường việc thu hồi đất nông nghiệp thì cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện đúng, đủ các trình tự từ việc thông báo thu hồi đất, kiểm kê đất và tài sản gắn liền với đất, ra quyết định thu hồi đất, tiến hành đề ra các phương án bồi thường theo đúng trình tự của Luật đất đai 2013

Ngoài các nguyên tắc chung áp dụng cho các trường hợp thu hồi đất theo pháp luật đất đai quy định thì khi người dân bị thu hồi đất nông nghiệp còn áp dụng những nguyên tắc khác nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất nông nghiệp khi bị thu hồi đất vì đặc thù của đất nông nghiệp gắn liền với nghề nghiệp và tư liệu sản xuất chính của người nông dân.

1. Điểm mới trong thu hồi và bồi thường của Luật đất đai 2013

Tóm tắt câu hỏi:

Các nhóm đất được thu hồi? Những đổi mới trong giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay? Những thay đổi trong hệ thống quy hoạch kế hoạch sử dụng đất? Những bổ sung trong công tác hòa giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2013?

Luật sư tư vấn:

1. Thu hồi đất

Theo quy định tại Luật đất đai 2013, thì các trường hợp thu hồi đất được chia thành các nhóm sau: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh: Theo quy định tại Điều 61 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất vì mục đích Quốc phòng an ninh trong các trường hợp sau:

+) Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

+) Xây dựng căn cứ quân sự; xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

+) Xây dựng ga, cảng quân sự;

+) Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

+) Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

+) Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

+) Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;

+) Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

+) Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

– Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Phát triển kinh tế vì lợi ích chung của đất nước là một trong vấn đề được coi trọng. Với quỹ đất có hạn thì việc đưa quỹ đất này vào phát triển kinh tế thì được cân nhắc một cách kỹ lưỡng nhất, nên các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hôi vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định rất nghiêm ngặt. Căn cứ điều 62 Luật đất đai 2013nêu trường hợp cụ thể sau:

+) Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

+) Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất;

+) Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất;

– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Nhằm phòng chống và khắc phục vấn đề này thì căn cứ Điều 64 Luật đất đai 2013 đưa ra những trường hợp vi vi phạm pháp luật về đất đai sẽ bị thu hồi, đảm bảo nguồn đất được sử dụng hiệu quả:

+) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

+) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

+) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

+) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

+) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

+) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

+) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

+) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

+) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người: Căn cứ theo Điều 65 Luật đất đai 2013 thì đối với quỹ đất được trả do chấm dứt hợp đồng, hoặc người sử dụng tự nguyện trả lại được nhà nước thu lại, cân bằng lại quỹ đất để đảm bảo đất được sử dụng hiểu quả:

+) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

+) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

+) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

+) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

+) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

+) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

2. Những điểm mới về giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay.

Theo quy định tại khoản 1 điều 203 Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Theo quy định tại khoản 2 Điều 203 Luật đất đai 2013: Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tài Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được chọn yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. 

Như vậy, so với quy định tại Điều 136 Luật Đất đai 2003 (về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án), thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án được quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013 được mở rộng hơn nhiều. Đối với các tranh chấp mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tài Điều 100 của Luật Đất đai 2013, ngoài cơ quan quản lý hành chính, người dân còn có quyền lựa chọn Tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp. Quy định nào sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong giải quyết tranh chấp, giảm áp lực cho cơ quan hành chính nhà nước và góp phần hạn chế tình trạng khiếu nại, tố cáo kéo dài trong lĩnh vực quản lý đất đai. 

Khác với luật cũ, luật mới đã quy định rõ ràng về các loai vụ việc tranh chấp tương ứng với thẩm quyền giải quyết của từng cấp Ủy ban nhân dân. Khoản 3 Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”

Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể từng loại việc theo cấp thẩm quyền của Ủy ban nhân dân như hiện nay là phù hợp, đảm bảo cho các bên tranh chấp có thể dễ dàng trong việc xác định cơ quan có thẩm quyền, tránh tình trạng cơ quan nhà nước cố tình gây phiền toái kiểu thuộc thẩm quyền của mình nhưng cũng thuộc thẩm quyền của cơ quan khác nên từ chối tiếp nhận.

3. Những thay đổi về hệ thống quy hoạch kế hoạch sử dụng đất:

Luật Đất đai năm 2013 đã có những điểm đổi mới căn bản về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau đây:

– Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:Luật đất đai năm 2013 bổ sung một số quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cụ thể là:

Bổ sung thêm Khoản 2 Điều 35 Luật đất đai năm 2013quy định: “Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế – xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã”;

Bổ sung mới 2 nguyên tắc:“Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường” (Khoản 7 Điều 35);“Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt” (Khoản 8 Điều 35).

– Về kỳ kế hoạch sử dụng đất: Kế thừa Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 vẫn quy định kỳ kế hoạch là 5 năm. Tuy nhiên, đối với kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, nhằm đảm bảo tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất, Luật đất đai năm 2013 quy định tại Khoản 2 Điều 37: “Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm”. Việc đổi mới này cùng với đổi mới về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là “kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” nhằm khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan (thường tập trung vào những năm đầu của kỳ kế hoạch sử dụng đất 5 năm và cũng chính là đầu nhiệm kỳ như hiện nay), tránh tình trạng bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên đất.

– Về căn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: 

+) Quy định đầy đủ, rõ ràng căn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp nhằm khắc phục được những khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định riêng cho từng cấp để vừa đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học, vừa đáp ứng được yêu cầu quản lý của từng cấp; đảm bảo nguyên tắc “Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế – xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã”.

+) Đổi mới trong việc quy định nội dung lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện làm cơ sở thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất gắn với nhu cầu sử dụng đất trong năm của các ngành, lĩnh vực, của các cấp, phù hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực, khắc phục lãng phí trong việc giao đất cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

+) Để tránh chồng chéo trong quy hoạch, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định mối liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị trên địa bàn quận tại Khoản 5 Điều 40 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể là: “Đối với quận đã có quy hoạch đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đất nhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm; trường hợp quy hoạch đô thị của quận không phù hợp với diện tích đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì phải điều chỉnh quy hoạch đô thị cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh”

– Lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Đây là nội dung được bổ sung mới trong Luật Đất đai năm 2013 và được quy định tại Điều 43, trong đó quy định: Cơ quan có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng; hình thức, nội dung và thời gian lấy ý kiến nhân dân đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp; việc xây dựng báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân và hoàn thiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng thực hiện. 

– Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Để đảm bảo quản lý chặt chẽ và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại Khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Khoản 3 Điều 45).

– Tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Nhằm chấn chỉnh và chuyên môn hóa các tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, góp phần nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung thêm một điều về “Tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”.

– Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bị ảnh hưởng, ngoài những nội dung kế thừa Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 bổ sung điểm mới quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tại khoản 2 điều 49. Ngoài ra, để khắc phục những khó khăn, bất cập trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất kỳ mới chưa được phê duyệt, Khoản 4 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 có quy định: “Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt”

4. Những bổ sung trong công tác hòa giải tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2013

Hòa giải được coi là thủ tục bắt buộc trong giải quyết tranh chấp đất đai, theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì có những điểm mới sau:

Thứ nhất, về thời hạn hòa giải. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thời hạn để Ủy ban nhân dân xã tiến hành hòa giải là 45 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu, còn theo luật cũ thời hạn này là không quá 30 ngày. 

Thứ hai, về hậu quả pháp lý của hòa giải thành. Kết quả hòa giải có thể là thành hoặc không thành, nhưng thành hay không đều phải lập biên bản có chữ kí cả các bên, đại diện Ủy ban. Nhưng nếu hòa giải thành mà làm thay đổi hiện trạng ban đầu của đất thì luật mới quy định cụ thể hơn trong vấn đề này. Cụ thể tại khoản 5 Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác”. Trong trường hợp này luật mới đã quy định cụ thể về trách nhiệm của những cơ quan liên quan và phân loại rõ đối với từng tranh chấp.

2. Quy định về việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Tóm tắt câu hỏi:

Em có lô đất tại thị trấn Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, diện tích 150m2, đường nhựa 4m, 50m2 đất thổ cư. Giờ lô đất bị nhà nước thu hổi làm đường nhưng chỉ bồi thường tiền khoảng 60-70 triệu nhưng cách đây 2 năm em mua là 140 triệu. Vậy em có được bồi thường tái định cư không? Em muốn bồi thường giá gần bằng thực tế thì thủ tục như thế nào?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 79 Luật đất đai 2013 về bồi thường về đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở như sau:

‘1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật  này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì bồi thường về đất.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Như vậy, theo quy định Luật đất đai 2013 khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất được bồi thường về đất hoặc hỗ trợ tái định cư nếu có nhu cầu chuyển chỗ ở. Vì vậy, khi nhà nước thu hồi đất ở có nhà trên đất, nếu gia đình bạn đủ điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013.

Mặt khác, quy định tại Khoản 1, Điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường về đất  khi Nhà nước thu hồi đất ở:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.”

Trường hợp hộ gia đình được quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP nếu không có nhu cầu bồi thường về đất ở thì sẽ được xem xét bồi thường bằng tiền. Như vậy, căn cứ vào diện tích đất bị thu hồi và diện tích còn lại sau khi thu hồi có đủ để ở hay không thì sẽ được xem xét  bồi thường bằng tiền hoặc hỗ trợ tái định cư.

Trong trường hợp của bạn, nếu bồi thường bằng tiền thì mức bồi thường được quy định tại Khoản 2, Điều 74 Luật đất đai 2013 như sau:

“Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.’

Nếu như bạn không đồng ý với quyết định bồi thường bằng tiền với mức từ 60 đến 70 triệu thì bạn có quyền làm đơn khiếu nại tới cơ quan có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) hoặc khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện để yêu cầu giải quyết vấn đề bồi thường về đất. 

3. Đất nuôi trồng thủy sản khi thu hồi có được bồi thường không?

Tóm tắt câu hỏi:

Năm 2009 gia đình tôi vào HTX nuôi trồng thủy sản và cho HTX mượn đất nuôi trồng thủy sản để làm trụ sở làm việc. Đến năm 2011 thì HTX chuyển trụ sở làm việc đi nơi khác, bàn giao lại cho gia đình tôi quản lý sử dụng làm nhà kho để thức ăn chăn nuôi. Đến nay nhà nước bồi thường giải phóng mặt bằng, gia đình tôi có được bồi thường không? Xin cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013, điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Theo quy định trên, gia đình bạn sẽ được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất nếu đất mà gia đình bạn đang sử dụng không phải đất thuê trả tiền hàng năm và thuộc một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp 2: Đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo bạn trình bày năm 2009, gia đình bạn vào hợp tác xã nên cho hợp tác xã mượn đất nuôi trồng thủy sản để làm trụ sở. Năm 2011, hợp tác xã chuyển đi chỗ khác nên trả lại đất cho gia đình bạn. Từ đó đến nay gia đình bạn sử dụng đất này làm nhà kho chưa thức ăn chăn nuội. Vì bạn không tình bày rõ nguồn gốc của đất cũng như các giấy tờ của đất nên nếu đáp ứng điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 và Điều 101 Luât đất đai năm 2013 sau thì gia đình bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này

Như vậy nếu có đủ điều kiện bồi thường như trên thì khi nhà nước thu hồi đất gia đình bạn sẽ được nhận bồi thường.

4. Điều kiện để được bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất khi bị thu hồi

Tóm tắt câu hỏi:

Công ty luật giúp tôi giải đáp thắc mắc sau ạ: Gia đình tôi được cấp đất canh tác đã lâu, đất có sổ và nay bị thu hồi. Mảnh đất của gia đình gồm phần đất trồng và phần ao. Cách đây mấy năm gia đình đã đầu tư san lấp ao để tăng diện tích trồng trọt. Nay đất bị thu hồi thì gia đình tôi có được bồi thường chi phí đầu tư san lấp ao đó không?

Luật sư tư vấn:

– Căn cứ Điều 76 Luật đất đai năm 2013 quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Trong trường hợp mảnh đất mà gia đình bạn bị thu hồi nếu thuộc một trong các trường hợp theo quy định tại Điều 76 Luật đất đai năm 2013 quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nêu trên thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đấu tư vào đất.

– Căn cứ Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“Điều 3. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật đất đai năm 2013

2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

4. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

T1: Thời hạn sử dụng đất;

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.”

 Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài:1900.6568

Chi phí đầu tư vào đất được xác định để bồi thường theo quy định tại Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nêu trên. Đối với trường hợp gia đình bạn đầu tư vào đất dưới hình thức san lấp ao thì được bồi thường chi phí san lấp mặt bằng theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP nêu trên. Tuy nhiên, khi yêu cầu bồi thường chi phí đầu tư vào đất bạn phải có giấy tờ xác minh chi phí này theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.