Các vấn đề về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất? Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất?
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là chính sách được Nhà nước chú trọng khi tước đi quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định. Chính vì đã lấy đi một lợi ích từ phía người dân, do đó việc trao lại cho người bị thu hồi đất một khoản lợi ích vật chất là điều tất yếu. Tuy nhiên, không phải tất cả các chủ thể bị thu hồi đất đều được bồi thường mà phải đáp ứng được các điều kiện luật định thì mới được bồi thường, đây cũng là nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất. Để hiểu hơn về các điều kiện này, trong bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ lấy chủ đề ” Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất” là nội dung chính.
Cơ sở pháp lý:
Luật Đất đai năm 2013
Mục lục bài viết
1. Các vấn đề về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất?
Các nhà nghiên cứu và bình luận khoa học pháp lý đều xem vấn đề bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề thú vị, có nhiều thứ để bàn luận, luận giải và nêu lên quan điểm của mình. Do vậy mà khái niệm bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất cũng ra đời với nhiều ý kiến khác nhau. Tuy nhiên, trong bài viết này, dựa trên cơ sở pháp lý là Luật Đất đai hiện hành, tác giả chỉ đưa ra khái niệm theo Khoản 12, Điều 3 như sau: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.” Trước đây, trong Luật Đất đai năm 2003, cụm từ “bồi thường về đất” không được sử dụng mà thay vào đó là “Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất”. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất mang hai tính chất cơ bản:
Tính phức tạp, đất đai thực sự đóng vai trò rất quan trọng trong đời sống kinh tế – xã hội. Đất nông nghiệp, tập trung chủ yếu ở khu vực nông thôn và là tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong sản xuất nông nghiệp. Đối với đất ở, nhất là tại khu vực đô thị, được xem là quyền tài sản có giá trị lớn, đặc biệt là đối với các chủ thể sản xuất – kinh doanh.
Tính đa dạng, khi nhà nước thu hồi đất để giao cho các dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất được diễn ra trên các khu vực hành chính với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau và mục đích sử dụng đất sau bồi thường cũng rất khác nhau.
Đặc điểm của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
Về đối tượng được bồi thường, là những chủ thể sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam…, khi thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Về phạm vi bồi thường, chỉ khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, người sử dụng đất mới được bồi thường. Bên cạnh đó, tùy từng trường hợp Nhà nước sẽ thực hiện các chính sách hỗ trợ và thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất.
Về giá đất bồi thường, Nhà nước chủ động trong việc xác định giá đất bồi thường dựa trên các căn cứ khoa học và tôn trọng giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường của thửa đất.
Các phương pháp tiến hành, kết hợp phương pháp hành chính và phương pháp thỏa thuận. Ngoài ra, cần sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp như: phương pháp tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục và phương pháp kinh tế…
Ý nghĩa của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Thứ nhất, hoạt động này nhằm đảm bảo chia sẻ lợi ích và bù đắp những thiệt hại cho các chủ thể sử dụng đất, đồng thời nhanh chóng ổn định đời sống, sản xuất, tạo việc làm và thu nhập ổn định cho người bị thu hồi đất.
Thứ hai, nâng cao nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp của việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của các nhà quản lý, của chính quyền địa phương. Bên cạnh đó, thông qua thực tiễn thi hành việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất “đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có năng lực và có nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án đầu tư ngày càng được mở rộng và có hiệu quả”.
Thứ ba, tìm ra lời giải hợp lý cho bài toán “lợi ích ba bên” là Nhà nước- Người bị thu hồi đất – Người nhận lại quyền sử dụng đất đã thu hồi trong quá trình thực hiện việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Thứ tư, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đã góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, chuyển đổi nghề nghiệp cho người bị thu hồi đất, nhất là đối với người nông dân.
Cần phân biệt hỗ trợ, tái định cư với bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, về nguyên tắc: bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thực hiện theo nguyên tắc bồi thường toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi khi thỏa mãn điều kiện được bồi thường, bồi thường toàn bộ thiệt hại về tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, bồi thường thiệt hại về chi phí đầu tư vào đất, bồi thường thiệt hại do ngừng việc hoặc bị ngưng trệ quá trình sản xuất và bồi thường các thiệt hại vô hình xảy ra khi nhà nước thu hồi đất. Còn hỗ trợ và tái định cư, Nhà nước lại căn cứ vào: mức độ khó khăn về đời sống và sản xuất, vấn đề đào tạo và chuyển đổi nghề nghiệp, về điều kiện nhân khẩu, tình hình không còn chỗ ở…để Nhà nước xem xét hỗ trợ và bố trí, thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất.
2. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất?
Như đã nói ở Mục 1, người sử dụng đất chỉ được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 74 Luật Đất đai có ghi nhận: “Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.”
Vậy, Điều 75 Luật Đất đai quy định điều kiện như thế nào? Dưới đây là câu trả lời:
Điều kiện được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất được chia theo các chủ thể sử dụng đất cụ thể, bao gồm có 06 nhóm chủ thể.
Nhóm 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật mà chưa được cấp.
Nhóm 2: Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.
Nhóm 3: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.
Nhóm 4: Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.
Nhóm 5: Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.
Nhóm 6: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp.
Như vậy, điều kiện cốt lõi là các chủ thể phải có Giấy chứng quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mà chưa được cấp thì sẽ được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
