Xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội? Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị? Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại khu công nghiệp?
Nhà ở là tài sản gắn liền với đất đai không thể tách rời, do vậy, khi nghiên cứu pháp luật về nhà ở xã hội, không thể loại bỏ quy định về để dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Hai nội dung này có mối quan hệ mật thiết với nhau và việc tìm hiểu kỹ hơn về nhà ở xã hội và quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội là cách để nắm được bản chất, vai trò, tính ưu việt trong chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay. Trong hệ thống dữ liệu của Luật Dương Gia, nội dung về nhà ở xã hội đã được các tác giả của chúng tôi phân tích rất rõ, trong bài viết dưới đây, tôi chỉ tập trung vào các quy định về để dành quy đất để xây dựng nhà ở xã hội được ghi nhận trong pháp luật về nhà ở xã hội Việt Nam hiện hành.
Luật sư
Cơ sở pháp lý:
Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
1. Xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội?
Trước hết, người đọc cần biết được rằng: Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, mua bán và đất được nhà nước cho thuê xây dựng nhà ở cho thuê. Trong đó:
– Đất được nhà nước giao được hiểu là đất được Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất) và đất được nhà nước cho thuê xây dựng nhà ở cho thuê.
– Đất được nhà nước cho thuê là đất được Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng và người sử dụng phải trả tiền theo quy định của pháp luật).
Về nguyên tắc: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Nguyên tắc này chi phối mọi hoạt động trong việc xác đinh quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, định hướng và quyết định tính tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư dự án.
Việc xác định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội được thực hiện trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị; quy hoạch xây dựng nông thôn; quy hoạch phát triển khu công nghiệp; quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề (trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn)- đây là những quy hoạch mang tính tổng quát, được lập và thẩm định trước khi thực hiện các dự án, sao cho việc sử dụng quỹ đất phải thực sự hiệu quả, đảm bảo được tính tổng thể và nguyên tắc quy hoạch, tức là việc Uỷ ban nhân dân phê duyệt quỹ đất phát triển nhà ở xã hội phải dựa trên mối tương quan với việc quy hoạch các đối tượng chung khác, để đảm bảo được sự thống nhất và hiệu quả, hài hoà trong quy hoạch tại địa bàn.
Nội dung về xác định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội được ghi nhận khá cụ thể trong các Nghị định của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Đây là các cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan có thẩm quyền thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của mình một cách hiệu quả và triệt để.
2. Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị?
Pháp luật quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc để dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội dựa vào quy mô sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, (Khoản 4, Điều 1, Nghị định 49/2021), cụ thể:
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tuy nhiên việc bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội có thể sẽ không còn phù hợp do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương, khi đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.
Khi nghiên cứu về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, tác giả còn nhận thấy sự phân biệt giữa hai trường hợp:
Một là, trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài. Gắn với trường hợp này phải kể đến đặc trưng về nghĩa vụ tài chính: Khi chủ đầu tư bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội cho Nhà nước thì số tiền đền bù giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với quỹ đất 20% này (nếu có) sẽ được trừ vào nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) mà chủ đầu tư phải nộp của dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đó. (Theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 49/2021/NĐ-C).
Hai là, trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngân sách trung ương. Đối với trường hợp này, nét đặc trưng trong quy định là xác định trách nhiệm xem xét, quyết định việc lựa chọn quỹ đất để triển khai thực hiện dự án, đó có thể là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng.
Mỗi trường hợp thì việc bố trí quỹ đất và các nghĩa vụ phát sinh xung quanh sẽ có sự khác nhau, việc áp dụng chính xác quy định của pháp luật là điều cần thiết mặc dù có những sự khó khăn nhất định.
3. Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại khu công nghiệp?
Việc phát triển nhà ở xã hội tại khu công nghiệp chủ yếu để phục vụ cho công nhân, người làm việc trong khu công nghiệp, theo đó, khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
Nội dung quy định về để dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội tại khu công nghiệp được thể hiện qua hai trường hợp:
Trường hợp 1: Khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành.
Trường hợp này dễ thực hiện hơn so với trường hợp hai, do việc chưa hình thành khu công nghiệp sẽ có những giải pháp tối ưu hơn trong việc để dành quỹ đất cho việc xây dựng nhà ở xã hội. Vấn đề lớn nhất trong trường hợp 1 là việc giải phóng mặt bằng, theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn triển khai thực hiện dự án.
Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội được phân bổ một phần hoặc toàn bộ vào giá thành kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp đó.
Trường hợp 2: Khu công nghiệp đã hình thành mà chưa có hoặc chưa đáp ứng đủ nhà ở cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
Trong trường hợp này, việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội lại tiếp tục được xem xét dưới hai khía cạnh:
Một là, bổ sung quỹ đất phù hợp phát triển nhà ở xã hội; thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn để triển khai thực hiện dự án. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương
Hai là, đối với các khu công nghiệp chưa sử dụng hết diện tích đất công nghiệp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền được điều chỉnh quy hoạch xây dựng khu công nghiệp đó để dành phần diện tích đất phát triển nhà ở xã hội, thiết chế của công đoàn cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó
Cần chú ý, việc để dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội nêu rõ trách nhiệm khá lớn của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, do vậy, việc cơ quan này phát huy hết khả năng, tận dụng quyền hạn pháp luật trao cho, thực hiện tốt nhiệm vụ là điều kiện cơ bản góp phần giúp cho hệ thống nhà ở xã hội ở địa phương ngày càng hoàn thiện, đáp ứng hiệu quả nhu cầu sử dụng, đồng thời cũng là sự đồng bộ trong hệ thống nhà ở xã hội cả nước.
