Quy định và hướng dẫn mới nhất về đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất đang là vấn đề được quan tâm khi mà hoạt động này ngày càng được diễn ra phổ biến hơn. Những thắc mắc về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất được pháp luật giải thích và quy định rất rõ tại Luật đất đai 2013:

Tư vấn các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất: 1900.6568

1. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất:

Đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo một nguyên tắc nhất định, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật này. Quy định nguyên tắc đấu giá dựa trên nguyên tắc hoạt động đấu giá nói chung và đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định điều 117 – Luật đất đai 2013 thì hoạt động này phải đảm bảo được 2 nguyên tắc sau:

“- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

– Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.”

2. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất:

Không phải mọi trường hợp đều được tiến hành đấu giá, mà chỉ có những trường hợp cụ thể mà pháp luật quy định tại điều 118 – Luật đất đai 2013 mới đủ điều kiện tiến hành đấu giá:

“- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

– Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

– Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

– Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

– Xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

– Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

– Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

– Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.”

Quy định trường hợp cụ thể để tiến hành đấu giá, vì có những trường hợp đất đã có những ưu đãi nhất định như không phải trả tiền sử dụng đất, đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất…thì sẽ không đủ điều kiện tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất.

3. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá:

Các tổ chức đấu giá chỉ được tiến hành hoạt động đấu giá khi đã đủ các điều kiện nhất định mà pháp luật quy định:

“- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

– Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

Quy định những điều kiện này nhằm đảm bảo cho quá trình đấu giá được tiến hành thuận lợi, đảm bảo công cho các chủ thể tham gia hoạt động này. Hơn nữa, đất đai là tài sản đặc biệt, càng quy định cụ thể điều kiện bao nhiêu thì việc sử dụng đất được đảm bảo hiệu quả càng tốt bấy nhiêu.

4. Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:

Khi tham gia vào hoạt động đấu giá thì trong từng trường hợp nhất định mà điều kiện của người tham gia cần phải đáp ứng là khác nhau. Điều 118 – Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau: Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 – Luật đất đai 2013; phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

5. Việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất:

Giá khởi điểm bao giờ cũng là điều được các chủ thể tham gia đấu giá quan tâm, liệu họ có đủ khả năng tài chính để tham gia hoạt động này hay không? Theo quy định tại Thông tư 02/2015/ TT-BTC đưa ra căn cứ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền

6. Việc thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt:

Điều 5 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTHMT-BTP, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt được thành lập trong hai trường hợp sau: 

– Trường hợp thứ nhất là thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với đất để thực hiện dự án có giá trị lớn khi giá trị quyền sử dụng đất của toàn bộ thửa đất tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 500 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh

– Trường hợp thứ hai thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân tại xã thuộc địa bàn miền núi cách trung tâm tỉnh lỵ từ 60 km trở lên mà tại địa bàn huyện nơi giao đất, cho thuê đất không có tổ chức có chức năng bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Trên đây là những điều cơ bản nhất của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Căn cứ vào đây thì các chủ thể biết được quyền cũng như nghãi vụ của mình  khi tham gia vào hoạt động này.

7. Điều kiện để đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư, tôi đang có một vấn đề cần Luật sư tư vấn như sau: Tôi ở Hải phòng, tại địa phương tôi đang sinh sống có tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Cho tôi hỏi là điều kiện để đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là gì, có bắt buộc phải có đủ điều kiện không?

Luật sư tư vấn:

Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định 17/2010/NĐ-CP. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất.

Tuy nhiên, theo thông tin bạn trình bày, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương bạn đang sinh sống là Hải Phòng thì bạn cần tuân theo quy định cụ thể tại Quyết định số 1068/2011/QĐ-UBND ngày 15 tháng 7 năm 2011 quy định về quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng thì bạn phải có những điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Phải bảo đảm đủ các điều kiện sau để có thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ nhất: Có văn bản đăng ký tham gia đấu giá ghi rõ nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng tiến độ đầu tư, đúng quy định về quản lý đầu tư xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá (theo mẫu hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường);

Thứ hai: Có đủ điều kiện về vốn, kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định pháp luật, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;

Thứ ba: Một hộ gia đình chỉ được (01) cá nhân tham gia đấu giá; một (01) tổ chức chỉ được một (01) đơn vị tham gia đấu giá; có hai (02) đơn vị trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được một (01) tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một (01) doanh nghiệp tham gia đấu đối với cùng một thửa đất.

Bên gia đình bạn muốn tham gia phải bảo đảm được các nội dung điều kiện trên thì mới thực hiện được quyền tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất.

8. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và không đấu giá quyền sử dụng đất:

Tóm tắt câu hỏi:

Cho tôi hỏi: Công ty chúng tôi mua lại tài sản trên đất thông qua ngân hàng, vì đơn vị cũ đã phá sản. Như vậy theo quy định trong Nghi định 43/2014/NĐ-CP có cần xin chủ trương thuê đất nữa hay không? Hay là Sở tài nguyên môi trường làm thủ tục cho thuê trực tiếp? (đất này có nguồn gốc là thuê trả tiền thuê đất hàng năm).

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 65 Luật đất đai 2013 quy định thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người như sau:

“1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

…”

Đối với công ty thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm bị phá sản thì Nhà nước sẽ thu hồi đất. Khi công ty bạn mua lại toàn bộ tài sản trên đất thì có thể sẽ được tạo điều kiện để được giao đất hoặc cho thuê đất. Điều 118 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 118. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;

c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;

d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;

e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;

g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

…”

Do bạn không nói rõ mục đích sử dụng đất của công ty bạn như thế nào do đó bạn tham khảo quy định trên để xác định nay công ty bạn thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hay không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.