Quy định về chuyển nhượng bất động sản là nhà ở duy nhất

1. Quy định về chuyển nhượng bất động sản là nhà ở duy nhất:

1.1. Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân:

Hiện nay quá trình mua bán nhà đất diễn ra phổ biến và người thực hiện việc  bán căn nhà phải nộp các khoản lệ phí và thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, có một số trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân trong đó phải kể đến việc chuyển nhượng bất động sản là nhà ở duy nhất của chủ sở hữu.

Theo điều 4 luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bổ sung Khoản 2 Điều 1 Luật về Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2014 ghi nhận các trường hợp được miễn thuế như sau:

 – Quá trình chuyển nhượng bất động sản được diễn ra giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau. Có thể thấy những người cùng huyết thống khi thực hiện chuyển nhượng căn hộ sẽ được những ưu đãi này của nhà nước;

 – Các cá nhân chỉ có một nhà ở hoặc đất ở duy nhất khi thực hiện quá trình chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất thì cũng nằm trong trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân;

 – Những khoản thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân mà diện tích đất này được nhà nước giao đất;

 – Việc chuyển nhượng thông qua nhận thừa kế hoặc tặng cho là bất động sản giữa mối quan hệ huyết thống đó là vợ và chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau;

– Những cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng đánh bắt thủy sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế. Thông thường thì việc chuyển nhượng loại đất này cũng được nhà nước miễn thuế thu nhập cá nhân;

– Nguồn thu nhập xuất phát từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân và diện tích đất này được nhà nước giao để sản xuất;

– Người dân thực hiện việc gửi tiền tại các tổ chức tín dụng và lấy lợi tức từ khoản tiền gửi tại đây;

– Nguồn thu nhập kiều hối;

– Trong quá trình lao động các cá nhân làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày làm trong giờ theo quy định của pháp luật thì phần tiền lương này sẽ không bị tính thuế thu nhập cá nhân;

– Sau khoảng thời gian làm việc mà người lao động đến độ tuổi nghỉ hưu thì tiền lương hưu được bảo hiểm xã hội chi trả hoặc tiền lương hưu do quỹ hưu trí tự nguyện chi trả hàng tháng cũng không làm trong trường hợp thu thuế thu nhập cá nhân;

– Ngoài ra, các nguồn thu nhập xuất phát từ nhận học bổng bao gồm học bổng được nhà nước hỗ trợ, học bổng được nhận từ các tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó để phát triển nguồn nhân lực quốc gia;

– Các cá nhân tham gia vào bảo hiểm nhân thọ khi xảy ra những thiệt hại mà được bồi thường hợp đồng hoặc những khoản tiền bồi thường do tai nạn lao động, khoản tiền bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định;

– Vì mục đích xã hội các quỹ từ thiện được lập nên từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì nguồn tài chính thu nhập được từ các quỹ này thực hiện vì xã hội và không nhằm mục đích lợi nhuận;

– Các nguồn viện trợ từ nước ngoài vì mục đích từ thiện nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì nguồn thu nhập từ đây sẽ thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Như vậy các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân được thể hiện rõ trong Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2014. Ngoài ra, tại Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013 TT-BTC được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC đã ghi nhận rõ hơn về quy định này:

 Theo đó các điều khoản này khẳng định một lần nữa trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Số tiền thu nhập được sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đảm bảo những ba điều kiện sau đây:

– Tại thời điểm thực hiện quá trình chuyển nhượng hoặc mua bán bất động sản các cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất;

– Thời gian sở hữu nhà ở quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày;

– Thỏa thuận chuyển nhượng bất động sản được diễn ra trên diện tích toàn bộ nhà ở hoặc đất ở.

 Đáng lưu ý: các cá nhân cần phải trung thực và chịu trách nhiệm trước lời khai của mình về việc khai nhận nhà ở đất ở duy nhất. Nếu có hành vi lừa dối sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về vi phạm thuế theo quy định của nhà nước.

1.2. Chứng từ để thực hiện thủ tục chứng minh căn nhà duy nhất:

Để nhận được ưu đãi về chuyển nhượng bất động sản là nhà ở duy nhất thì các cá nhân chứng minh một cách rõ ràng. Việc này được thể hiện thông qua chuẩn bị hồ sơ đã quy định tại khoản 4 Điều 53 Thông tư 80/2021 TT-BTC. Khi thực hiện việc chuyển nhượng chỉ có một nhà ở quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam thì bộ hồ sơ phải đảm bảo các giấy tờ như sau:

– Các cá nhân phải chuẩn bị nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại Điểm 9.3 phụ lục 1 danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo nghị định số 126/2020 NĐ-CP.

-Trên mẫu tờ khai thuế số 03 BĐS- TNCN ban hành kèm theo phụ lục 2 Thông tư này thì cá nhân thực hiện việc tự khai thu nhập được miễn thuế và ghi rõ lý do miễn thuế thu nhập cá nhân đối với nhà ở quyền sử dụng đất đai duy nhất. Đương nhiên các thông tin được ghi nhận trong mẫu tờ khai thuế này phải có tính chính xác và cá nhân phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về lời khai của mình.

– Ngoài hai loại giấy tờ nêu trên thì người dân cần chuẩn bị một bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương đương chứng minh được quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất;

– Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản mà các bên đã thỏa thuận và lập nên thể hiện rõ ý chí quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Các giấy tờ có thể làm căn cứ xác định đối tượng đường miễn thuế thì cũng cần được chuẩn bị.

Những giấy tờ mang tính chất pháp lý nêu trên khi cá nhân thực hiện cần phải cam kết chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của văn bản đó.

2. Thủ tục chuyển nhượng bất động sản là nhà ở duy nhất:

Quá trình chuyển nhượng bất động sản là nhà ở duy nhất cũng không có sự khác biệt trong quá trình chuyển nhượng bất động sản thông thường. Để thực hiện quá trình chuyển nhượng bất động sản là nhờ duy nhất bao gồm những bước cơ bản sau:

Bước 1: các cá nhân thực hiện việc mua bán công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 2:  nhanh chóng chuẩn bị hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hồ sơ này bao gồm các giấy tờ sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được chuẩn bị và đem đi công chứng;

+ Căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ sở hữu khi thực hiện việc giao dịch này;

+ Các giấy tờ tùy thân để chứng minh nhân thân như căn cước công dân, giấy chứng nhận độc thân đối với trường hợp người chưa lập gia đình hoặc giấy chứng nhận kết hôn khi người thực hiện việc mua bán đã lập gia đình;

Khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ như sau thì người dân nộp tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện nơi bất động sản đó đang tọa lạc.

Bước 3: sau khi nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra lại hồ sơ, trực tiếp xác định vị trí thửa đất thực hiện việc rà soát, trích đo lại diện tích đất.

Trong trường hợp chuyển nhượng đất bất động sản là nhà ở duy nhất thì người dân không phải thực nghĩa vụ tài chính tuy nhiên vẫn phải thực hiện việc khai báo đối với cơ quan thuế.

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Nếu hồ sơ hợp lệ đủ tính pháp lý thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ đưa giấy biên nhận cho người dân để hẹn ngày nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Vấn đề liên quan giấy xác nhận bất động sản là nhà ở duy nhất:

Để chứng minh bất động sản là nhà ở duy nhất không phải dùng lời nói mà có thể giải thích được. Việc xác nhận này được lập ra nhằm mục đích để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đứng ra xác nhận chính xác về tình trạng bất động sản của cá nhân thực hiện chuyển nhượng.

Giấy xin xác nhận chưa có một mẫu quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật nào. Tuy nhiên, các nội dung nên phải nêu rõ bao gồm các thông tin về ủy ban nhân dân xin xác nhận, dùng cam kết các nội vấn đề được trình bày, thể hiện rõ được lý do đề nghị cơ quan có thẩm quyền xác nhận bất động sản này là nhà ở duy nhất tính đến thời điểm viết đơn. Ngoài ra các thông tin về đối tượng làm đơn cũng phải ghi đầy đủ bao gồm nơi cư trú, tên tuổi, số điện thoại,… Khi đã đầy đủ hoàn thành hết các thông tin mà mẫu đơn xác nhận thì người đề nghị cần ký và ghi rõ họ tên đã giấy xin xác nhận có giá trị pháp lý.

Người dân xin xác nhận bằng cách đến trực tiếp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có hộ khẩu thường trú để yêu cầu xác nhận chỉ có một bất động sản duy nhất.

 Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật về Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2014;

– Nghị định số 126/2020 NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế;

– Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính: Hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế;

– Thông tư 80/2021 TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế và Nghị định 126/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Quản lý thuế.