Là một hình thức giao dịch, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất góp phần san sẻ quyền được khai thác công dụng của đất - một tặng vật của tự nhiên và một tư liệu sản xuất tiêu dùng không thể thay thế. Dưới đây là quy định về cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Mục lục bài viết
1. Hiểu như thế nào về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất:
1.1. Cho thuê quyền sử dụng đất:
Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất tức là bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định và bên thuê phải trả tiền thuê như đã thỏa thuận. Việc thuê quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hợp đồng khi đó bên thuê có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do quyền sử dụng đất là một loại tài sản theo quy định của bộ luật dân sự cho nên phải tuân thủ các điều kiện chung. Được thuê tài sản trước hết là sự thỏa thuận của các bên và được lập thành hợp đồng. Ngoài ra do tính chất đặc thù của loại tài sản này nên thuê quyền sử dụng đất có một số các đặc điểm sau:
Thứ nhất, cho thuê quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch không có sự chuyển quyền sử dụng đất. Bên cho thuê là người sử dụng đất được trực tiếp khai thác công dụng từ đất cũng như hưởng hoa lợi lợi tức trên đất và có thể chuyển giao quyền này cho người khác theo quy định. Khi người sử dụng đất không có nhu cầu khai thác trên đất thì có thể cho phép người khác khai thác từ lợn tích đất trong một khoảng thời gian theo như đã thỏa thuận.
Thứ hai, cho thuê quyền sử dụng đất là loại hợp đồng có thời hạn do hai bên không chuyển giao hành quyền sử dụng đất của mình mà điều này chỉ là tạm thời.
Thứ ba, không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tượng của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất mà chỉ những quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận hoặc không bị cấm cho thuê mới trở thành đối tượng của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Thứ tư, để có thể cho thuê quyền sử dụng đất của mình thì bên cho thuê cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của luật.
Thứ năm, cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình thức hợp đồng bằng văn bản và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và đây là những điều kiện bắt buộc để quan hệ thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực trong khi đối với các tài sản thông thường thì chủ sở hữu có thể dễ dàng cho thuê mà không cần đăng ký hay hình thức giao kết hợp đồng có thể bằng miệng hoặc văn bản.
1.2. Cho thuê lại quyền sử dụng đất:
Cho thuê lại quyền sử dụng đất được ghi nhận tại Điều 149 và Điều 150 Luật Đất đai 2013 hiện nay. Nhìn chung thì cho thuê lại quyền sử dụng đất là khái niệm để chỉ việc người cho thuê dùng quyền sử dụng đất của mình cùng với các tài sản khác gắn liền với đất để cho người khác thuê và người được thuê thì sẽ phải trả cho người thuê một phần vật chất tương ứng.
Do đó thì xét về mặt bản chất pháp lý, quyền cho thuê quyền sử dụng đất hoàn toàn khác với quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê lại quyền sử dụng đất thể hiện mối quan hệ giữa nhà nước và người được nhà nước giao đất nghĩa là các tổ chức hộ gia đình và cá nhân được nhà nước giao đất trong điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật được dùng quyền sử dụng đất để giao cho các đối tượng khác thuê trong thời hạn được giao. Hay nói cách khác quyền cho thuê quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được nhà nước giao. Trong khi đó thì quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất thể hiện mối quan hệ giữa nhà nước và người được nhà nước cho thuê đất nghĩa là các tổ chức hộ gia đình cá nhân được nhà nước cho thuê đất trong điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật được sử dụng quyền sử dụng đất thuê của mình để cho các đối tượng khác thuê lại trong thời hạn được thuê, hay nói cách khác thì quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được nhà nước cho thuê.
Ngoài các điều kiện chung của thuê lại tài sản do bộ luật dân sự quy định thì do tính chất đặc thù nên thuê lại quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm sau:
Thứ nhất, không phải là quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tượng của quan hệ cho thuê lại, mà chỉ các quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận hoặc không bị cấm thuê lại mới trở thành đối tượng của cho thuê lại.
Thứ hai, để có thể cho thuê lại quyền sử dụng đất của mình thì bên cho thuê lại cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, cho thuê lại quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình thức hợp đồng bằng văn bản phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Đây là những điều kiện bắt buộc để quan hệ thuê lại quyền sử dụng đất có hiệu lực trong khi đối với các tài sản thông thường khi chủ sở hữu có thể dễ dàng cho thuê lại mà không cần đăng ký hay hình thức giao kết hợp đồng có thể bằng miệng hoặc văn bản.
2. Chủ thể có quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất:
Căn cứ vào các đặc điểm vốn có của người sử dụng đất và nhu cầu cần phân định quyền và nghĩa vụ cho từng chủ thể thì nó đến đai 2013 phân loại người sử dụng đất thành: hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Mặc dù pháp luật quy định mỗi nhóm chủ thể sử dụng đất có những quyền năng khác nhau và quy định ở những điều luật khác nhau tạo nên sự so sánh đối chiếu dẫn đến có sự bất bình đẳng trong sử dụng đất. Tuy có nhiều chủ thể sử dụng đất là vậy nhưng không phải chủ thể nào cũng có quyền cho thuê quyền sử dụng đất mà chỉ có các chủ thể đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy định mà thôi, bao gồm:
Thứ nhất, hộ gia đình và cá nhân. Nếu như thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được cho thuê quyền sử dụng đất:
– Được nhà nước giao đất kể cả có là không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê;
– Nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển đổi hoặc chuyển nhượng tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất;
– Được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp;
– Thuê quyền sử dụng đất từ các doanh nghiệp phát triển hạ tầng trong khu công nghiệp hoặc cũng công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà tiền thuê được trả một lần cho cả thời gian thuê;
– Đất được chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Thứ hai, tổ chức kinh tế cũng là một trong những chủ thể sử dụng đất phổ biến. Tuy nhiên tổ chức kinh tế sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây mới được cho thuê quyền sử dụng đất, đó là: xác lập quyền sử dụng đất thông qua việc được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuế đất một lần, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuế đất một lần mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, Được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sau loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần…
Thứ ba, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính. Nếu họ trả tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê bằng chính nguồn tài chính mà họ có được từ hoạt động của mình chứ không phải tiền từ ngân sách nhà nước thì họ sẽ có quyền cho thuê quyền sử dụng đất.
Thứ tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu thuộc một trong các trường hợp sau: Đất do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuế đất một lần, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp hoặc cụm công nghiệp hoặc các khu kinh tế, được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện các dự án phát triển hạ tầng công nghệ…
Và các chủ thể khác nếu đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp
3. Điều kiện để thực hiện việc cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất:
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai hiện hành, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất bao gồm cả cho thuê và cho thuê lại thì trước hết người sử dụng đất phải đáp ứng cả 4 điều kiện chung đó là:
– Có giấy chứng nhận. việc pháp luật đặt ra điều kiện phải có giấy chứng nhận mới được phép giao dịch là hợp lý bởi giấy chứng nhận làm rõ ràng vấn đề chủ thể có quyền giao dịch quyền sử dụng đất và làm rõ về vị trí cũng như tình trạng của các thửa đất cũng như các quyền năng của người sử dụng. Từ đó giúp cho các giao dịch về quyền sử dụng có hiệu lực và được thực hiện;
– Đất không có tranh chấp. Đây là điều kiện cần thiết để chứng minh quyền sử dụng đất đã thuộc về một chủ thể nhất định và chủ thể đó được phép định đoạt quyền sử dụng. Tuy nhiên việc hiểu như thế nào cho đúng về tranh chấp đất đai vẫn chưa thống nhất. Xuất phát từ quy định của luật đất đai hiện hành cho rằng tranh chấp đất đai bao gồm các tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai, nên có thể hiểu là tất cả mọi tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong suốt quá trình quản lý và sử dụng đất của người sử dụng đất xảy ra với các chủ thể khác;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Quyền sử dụng đất đang bị kê biên tức là đang dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ tài sản khác của người phải thi hành án bằng một quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật của tòa án. Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất suy cho cùng thì người sử dụng đất đang khai thác lợi ích từ đất và hưởng hoa lợi lợi tức bằng tiền thuê mà thôi, do đó thì điều kiện này được đánh giá là không thích hợp với giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất;
– Đất đang trong thời hạn sử dụng. Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian người sử dụng đất được nhà nước trao quyền sử dụng đất cũng như các quyền năng đối với nó. Pháp luật đất đai quy định thời hạn cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất phải không được dài hơn thời hạn sử dụng đất và khi hết thời hạn sử dụng đất thì nhà nước sẽ tiến hành thu hồi hoặc nếu người sử dụng có nhu cầu tiếp tục thì có thể xin gia hạn. Thực tế khi cho thuê hoặc cho thuê lại đất thì các bên vẫn thỏa thuận thời hạn cho thuê dài hơn thời hạn sử dụng. Như vậy không cần thiết khi thỏa thuận thời hạn thuê trong hợp đồng các bên buộc phải thỏa thuận thời hạn này ngắn hơn hoặc bằng thời hạn sử dụng đất mà có thể dài hơn khi được gia hạn và nếu Như không gia hạn được thì hợp đồng cho thuê và cho thuê đất vẫn buộc phải chấm dứt do đối tượng của hợp đồng không còn nữa.
4. Trình tự và thủ tục thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, công chứng chứng thực hợp đồng. Hiện nay
Thứ hai, đăng kí khi thực hiện cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai quy định khi cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất bắt buộc phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc đăng ký này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác lập thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Nó đất đai hiện hành cũng quy định việc cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ khi thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Theo đó thì quy định này là hợp lý giúp cho nhà nước dễ dàng quản lý các biến động trong quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Bộ Luật Dân sự năm 2015;
–
