Quy định về cách giải quyết tranh chấp đất đai, tranh chấp nhà đất. Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai. Tranh chấp đất đai có bắt buộc phải hoà giải tại xã?
Đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, các hộ gia đình cá nhân được quyền sử dụng đất và được pháp luật bảo vệ. Trong quá trình sử dụng đất, việc xảy ra tranh chấp giữa người sử dụng đất với các bên liên quan đang là tình trạng phổ biến. Những tranh chấp này không chỉ dừng lại ở khía cạnh tranh chấp về dân sự như tranh chấp về quyền sử dụng đất, về hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế mà di sản là quyền sử dụng đất mà nghiêm trọng hợn còn có thể dẫn đến các vụ án hình sự nghiêm trọng khi không giải quyết được, gây ảnh hưởng xấu đến tình hình an ninh trật tự, an toàn xã hội. Trước thực trạng này, pháp luật quy định về phương thức giải quyết cụ thể khi xảy ra các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất gồm khuyến khích các bên tự hòa giải, bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã, đề nghị UBND cấp huyện, tỉnh giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
1. Các hình thức tranh chấp liên quan đến đất đai
Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hiểu một cách khái quát nhất, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Về cơ bản tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng như sau:
– Tranh chấp về quyền sử dụng đất
– Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất
– Tranh chấp về mục đích sử dụng đất
Theo đó, chỉ những tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất (gồm cả việc tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất) mới là tranh chấp đất đai. Việc xác định tranh chấp nào là tranh chấp đất đai rất quan trọng, vì thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là khác nhau.
Lưu ý: Những tranh chấp sau không phải là tranh chấp đất đai:
– Tranh chấp về giao dịch (mua bán) quyền sử dụng đất, nhà ở.
– Tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.
– Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn.
Việc phân loại tranh chấp nào là tranh chấp đất đai có ý nghĩa rất quan trọng, vì đây là cơ sở để xác định pháp luật điều chỉnh, cụ thể:
– Trường hợp tranh chấp đất đai sẽ thực hiện thủ tục bắt buộc hòa giải tại cấp xã. Việc xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết đối với các tranh chấp đất đai mà có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất cũng sẽ khác trường hợp không có giấy tờ.
– Với những trường hợp còn lại thì trong thủ tục giải quyết tranh chấp không bắt buộc phải hòa giải tại cấp xã.
Mục lục bài viết
- 1 2. Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật
- 1.1 a. Hòa giải tranh chấp đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại cơ sở
- 1.2 b. Thực hiện thủ tục bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã
- 1.3 c. Các bên có tranh chấp đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh tiến hành giải quyết tranh chấp
- 1.4 d. Thực hiện khởi kiện tại Tòa án nhân dân
2. Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật
a. Hòa giải tranh chấp đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại cơ sở
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 202
Đây là cách thức giải quyết được Nhà nước khuyến khích nhưng kết quả giải quyết không bắt buộc các bên phải thực hiện mà phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.
b. Thực hiện thủ tục bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 nếu trong trường hợp có tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Như vậy, nếu các bên tranh chấp không hòa giải được nhưng muốn giải quyết tranh chấp thì phải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để hòa giải; nếu không hòa giải sẽ không được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP), thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện theo trình tự sau:
– Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
– Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh
– Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Thứ hai, về kết quả hòa giải tranh chấp đất đai
– Trong trường hợp hòa giải thành (kết thúc tranh chấp đất đai)
+ Nếu có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân.
– Với trường hợp hòa giải không thành: Thực hiện giải quyết tranh chấp theo quy định tại Khoản 1 Điều 203
+ Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
+ Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh (tùy thuộc vào chủ thể tranh chấp) hoặc tiến hành hởi kiện tại Tòa án nhân dân (theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự).
Lưu ý:
– Thời gian hòa giải tại UBND cấp xã: Không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
– Theo Điều 88
+ Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải;
+ Thành phần tham dự hòa giải;
+ Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu);
+ Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
+ Những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
c. Các bên có tranh chấp đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh tiến hành giải quyết tranh chấp
Căn cứ khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết:
Thứ nhất, việc thực hiện yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp được thực hiện theo trình tự quy định tại Điều 89
Bước 1: Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Bước 2: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.
Bước 3: Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
Thứ hai, hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:
– Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
– Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
– Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;
– Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.
Bước 4: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
d. Thực hiện khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Thứ nhất, về điều kiện khởi kiện
Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 không có riêng một điều khoản nào quy định về điều kiện khởi kiện. Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 26, Điều 186, Điều 187, Điều 192
– Người khởi kiện có quyền khởi kiện.
– Tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc.
– Tranh chấp chưa được giải quyết.
– Tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã.
Thứ hai, các bước thực hiện khởi kiện theo quy định
Để tự mình thực hiện được thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai các bên tranh chấp cần nắm được quy định về điều kiện khởi kiện, đơn khởi kiện, nơi nộp đơn, cách thức nộp đơn khởi kiện và thủ tục xét xử.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp đơn khởi kiện
Căn cứ theo khoản 2 Điều 189
– Đơn khởi kiện theo mẫu.
– Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
– Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
– Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó.
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện
– Nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.
– Hình thức nộp đơn: Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:
+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;
+ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Bước 3: Tòa án có thẩm quyền tiến hành thủ lý và giải quyết theo quy định
* Nhận, xử lý đơn khởi kiện, thụ lý đơn
– Nhận và xử lý đơn khởi kiện: Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:
+ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
+ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn;
+ Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
+ Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
– Thụ lý đơn khởi kiện
Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
+ Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí.
+ Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
+ Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
+ Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
– Chuẩn bị xét xử và xét xử
Căn cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (tổng 06 tháng); nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ án thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử.
Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định.
